Povestea celui mai greu an pentru piata rezidentiala. Ce urmeaza in 2010?

O piata apatica, cu putine tranzactii

In 2009, din cauza disponibilizarilor efectuate, diminuarilor de salarii si a altor bonusuri, atat capacitatea de imprumut a romanilor, cat si apetitul acestora pentru creditele ipotecare, au fost reduse, spune Gabriel Alexandru (foto), vicepresedintele Century 21 Romania, companie care detine pe plan local master franciza retelei Century 21 Real Estate LLC din Statele Unite.

“Anul trecut am asistat la o moda a insolventelor. Nesiguranta locului de munca, diminuarea veniturilor si incertitudinea legata de viitor, au determinat pe cei mai multi romani sa amane decizia de a achizitiona o locuinta. Astfel, 2009 a fost un an in care proprietarii care nu au anticipat suficient de bine scaderile de pret, ce au depasit si praguri de 50% in anumite zone, nu au reusit sa-si vanda locuintele la momentul dorit si la pretul asteptat”, explica vicepresedintele Century 21.

Pe segmentul locuintelor noi, dezvoltatorii au incercat sa-si salveze profiturile si sa faca fata presiunilor din partea finantatorilor. Cei mai multi au suspendat lucrarile, odata cu suspendarea vanzarilor, sperand in revenirea pietei si solicitand rescadentari si reesalonari de la finantatori.

“Daca scaderea pe segmentul vechi a depasit 50%, pe segmentul nou scaderea a depasit 30%. Acestea sunt simple estimari, intrucat mult trambitatul indice imobiliar oficial nu a fost publicat inca”, subliniaza Gabriel Alexandru.

Un bilant al anului, in opinia vicepresedintelui Century 21, arata ca in 2009 piata rezidentiala a fost una apatica, caracterizata de putine achizitii, cele mai multe fiind tranzactii cash sau prin programul Prima Casa.

---

8 din 10 agentii imobiliare au fost inchise

In opinia lui Gabriel Alexandru, de la Century 21, incapacitatea autoritatilor de a reglementa sectorul imobiliar a contribuit la degradarea calitatii serviciilor imobiliare, la aparitia publicitatii mincinoase si a favorizat multe inselaciuni in dauna avutului privat.

“Ca un efect benefic al crizei, daca in anii trecuti erau mii de agentii prezente pe piata, acum circa 8 din 10 agentii si-au inchis portile si majoritatea agentilor si-au schimbat domeniul de activitate”, spune Alexandru.

In ceea ce priveste intrarile in insolventa, acestea erau previzibile ca urmare a situatiei financiare precare a celor mai multi dezvoltatori si a legislatiei ce favorizeaza debitorul.

“Numarul insolventelor a fost mai mic decat cel asteptat, finantatorii incercand sa mascheze situatia dezastruoasa, atat prin prisma activelor supraevaluate (expuneri neacoperite de valoarea de piata a garantiilor), cat si prin procesul dificil de executare a debitorilor rau-platnici. Astfel, bancile au apelat la rescadentari si la alte tranzactii cunoscute sub denumirea generica de «window-dressing» in speranta ca piata isi va reveni, uitand ca nu vom avea o revenire daca nu isi vor revizui politica de creditare”, explica oficialul Century 21.

---

Efectul Prima Casa

Valentin Ilie (foto), CEO al companiei de consultanta imobiliara Coldwell Banker, afirma ca programul guvernamental Prima Casa a ajutat enorm piata rezidentiala, nu neaparat din punct de vedere al deblocarii tranzactiilor, ci din punct de vedere al psihologiei cumparatorului sau vanzatorului.

“Piata a devenit mult mai activa dupa introducerea programului, cel putin din perspectiva prospectarii. Si unde sunt multi care cauta, sunt si tranzactii intr-un numar direct proportional”, explica Valentin Ilie.

Tot despre Prima Casa, Gabriel Alexandru, de la Century 21, spune ca lipsa unui management si a unei comunicari eficiente la nivelul institutiilor statului a determinat un haos in viata celor care s-au aventurat sa fie primii beneficiari ai acestui program.

In perioada de inceput, procesul de aprobare a dosarului pentru Prima Casa dura chiar si doua luni, explica Alexandru, timp in care ante-contractele semnate intre cumparatori si proprietari expirau. Astfel, cumparatorii pierdeau avansul, iar proprietarii il castigau.

“Tendinta descrescatoare a preturilor pe piata rezidentiala, insolventele si falimentele inregistrate de dezvoltatori si criza politica din toamna alegerilor au alimentat sentimentul negativ pe piata si au facut ca programul Prima Casa sa fie un partial esec, o picatura intr-un ocean de nevoi si sperante”, declara vicepresedintele Century 21.

Citeste si Cum a scumpit Prima Casa apartamentele vechi, in plina criza.

---

Criza pentru segmentul locuintelor de lux

Nici piata locuintelor de lux nu a scapat mai usor de efectele crizei, scaderea fiind abrupta si piata situandu-se in prezent la nivelul anilor 2005-2006, potrivit companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox.

“Preturile apartamentelor de lux au inregistrat o scadere minima de 20% procentul fiind valabil si la nivelul de inchiriere. Ca numar de tranzactii, scaderea a fost de cel putin 50% in comparatie cu anii trecuti”, a declarat, pentru Wall-Street, George Ivan (foto), consultant senior in cadrul departamentului rezidential al DTZ Echinox.

Cel mai scump apartament vandut prin intermediul DTZ Echinox anul trecut, depaseste un milion de euro, iar cea mai scumpa casa depaseste trei milioane de euro.

In ceea ce priveste tranzactiile de inchiriere, in primul semenstru DTZ Echinox a intermediat inchierea unui penthouse cu o suprafata de 350 mp utili, amplasat in zona Herastrau, pentru o chirie lunara de 9.000 euro plus TVA. O alta tranzactie a fost reprezentata de inchiriere unui triplex penthouse, cu 360 mp utili, situat in zona Dorobanti, de catre presedintele unei companii auto, chiria lunara fiind de 6.500 euro plus TVA.

---

Se scumpesc apartamentele noi in 2010?

Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker, spune ca in 2009 preturile apartamentelor vechi au ajuns la nivelul anilor 2006-2007, insa aceasta scadere a fost mai usoara fata de asteptarile managerului.

“Ma asteptam ca piata rezidentiala, in special cea a locuintelor noi, sa scada mult mai mult”, subliniaza seful Coldwell Banker. Ilie nu ia in calcul nici varianta ca preturile apartamentelor noi sa inceapa sa creasca in acest an, pe care o numeste “doar o speculatie pe marginea cursului de schimb” si crede ca vom avea in piata multe proprietati cu preturi mai mici fata de 2009.

“Un client care isi permite sa astepte va avea un avantaj de cateva mii de euro, in cazul apartamentelor cu preturi sub 100.000 euro. In acelasi timp insa, pretul este exprimat in euro si cum nimeni nu poate anticipa variatia cursului de schimb, s-ar putea ca cele doua sa se anuleze reciproc", afirma managerul Coldwell Banker.

Aceasta anulare a fost vazuta si in decursul anului 2009, cand devalorizarea monedei nationale a incetinit sau chiar a anulat ieftinirea apartamentelor, intrucat rata de schimb a crescut de la 3,64 lei/euro la 4,2 lei/euro in perioada octombie 2008-octombrie 2009, potrivit unei analize a companiei BNP Paribas Real Estate.

Pe de alta parte, Gabriel Alexandru, vicepresedintele retelei Century 21, afirma ca scaderile de preturi nu au fost anulate de deprecierea monede nationale, ci doar diminuate cu circa 10%.

“Avand in vedere cursul mediu din decembrie 2008 (3,92 lei/euro) si cursul mediu din luna noiembrie 2009 (4,29 lei/euro) putem spune ca scaderea cu 50% a preturilor in termeni nominali echivaleaza cu o scadere de doar 45% in termeni reali”, a incheiat Gabriel Alexandru.

Dupa parerea sa, preturile apartamentelor vechi s-au intors la nivelul anului 2006, dar scaderea nu s-a oprit inca.

---