10 Ianuarie 2006
Intram in zodia controverselor pe piata imobiliara
In general, cei care au de gand sa vanda proprietati imobiliare (indiferent daca sunt persoane juridice sau fizice) spun ca si in acest an preturile vor creste. Exceptia o reprezinta cei care tranzactioneaza in zonele periferice ale marilor orase, unde preturile sunt deja considerate mult prea exagerate.
Este cert insa ca „tonul“ preturilor pe piata locuintelor va fi dat, in continuare, de apartamentele la bloc construite inainte de 1990 si de finalizarea, in acest an, a mai multor proiecte rezidentiale. De asemenea, expertii au cazut de acord asupra unui lucru: procentul de 10-15% cu care vor fluctua preturile. In plus sau in minus.
Cresteri in centrul si nordul Capitalei
In Bucuresti exista multe rezerve in privinta cresterilor de pret la apartamentele din Drumul Taberei, Colentina sau Rahova, dar specialistii dau ca sigure majorari in Centrul Civic (din cauza proiectului Esplanada) si in sectorul 1 (vezi proiectul rezidential de lux Baneasa Investment).
Potrivit „Raportului de prognoza imobiliara anuala“, publicat de Artur Silvestri, exista deja o scadere a presiunii cumparatorilor, agravand situatia paradoxala a acestui segment unde involutia preturilor a început sa se observe, mai ales în capitalele de provincii. Explicatiile sunt destul de diverse. „Întâi de toate, piata apartamentelor de bloc depinde de consistenta «robinetului de bani», adica de largimea accesului la creditul ipotecar, acesta fiind segmentul de piata care, de obicei, reactioneaza cel mai sensibil la decizia administrativa în materie de finantare. De fapt, aceasta este si ramâne unica solutie rationala, de vreme ce absenta altor surse apare drept evidenta“, arata Artur Silvestri.
Moda in investitii
Investitiile care pot schimba piata sunt cele de pe „piata rezidentiala“, unde intra cu precadere „dezvoltarile“ de forma unor „parcuri“ si blocuri de apartamente denumite „condominium“. Procesul nu începe acum, ci doar se dezvolta si se consolideaza. Constructiile noi mentin înca accentul pe ideea de „lux românesc“, sub forma asa-ziselor cartiere de vile, în realitate niste simple „dezvoltari“ care, în SUA, de exemplu, sunt locuite de populatie medie sau de „plasatori“ straini. Apare însa, destul de târziu, si ideea „casei accesibile“, o tema asupra careia antreprenorul român nu a reflectat cu seriozitate pâna acum, dar va trebui sa o faca din cauza scaderii numarului de cumparatori pentru categoria lux. Aceasta ar putea sa devina afacerea câstigatoare în viitor, dar nu în acest an, intrucat piata cumpa-ratorilor cu bani multi nu a ajuns înca la saturatie.
Terenurile, inca o buna afacere
Artur Silvestri considera ca preturile terenurilor nu vor creste în intervalul urmator decât în anumite segmente, definite prin caracterul de „afacere“ sau „exploatatie“, cum ar fi, între altele, „imobiliarul de antrepriza“ (depozite, hale industriale, parc comercial) si, prin urmare, achizitia de terenuri având aceste obiective. Aici tendinta este de crestere lenta, cu accent ceva mai subliniat in Otopeni si Militari (cote probabile de crestere de pâna la 35-45%). In materie de terenuri pentru constructii rezidentiale, piata se reasaza dupa o perioada de supraîncalzire produsa de presiunile speculative care au generat cresteri de preturi însemnate în decurs de un an. Acum se observa mai bine ca nu orice teren e valoros si „în viitor“ si ca pozitia, retelele si vecinatatile sunt criterii ce apar nu doar în manualul de investitie imobiliara, ci si în realitate.
Foarte apreciate în Bucuresti, dar si în orasele importante ramân si în acest an terenurile din zonele ultracentrale. Plafonate pentru Bucuresti (unde valorile stagneaza), preturile se mai pot majora cu pâna la 25-30% numai acolo unde apar proiecte fezabile si dezvoltare economica statornica.
Expertii companiei imobiliare Regatta considera ca preturile terenurilor din Capitala vor continua sa creasca, într-un ritm mult mai lent insa si doar în zonele unde nu a fost atins înca nivelul maxim. Dezvoltarea intensa continua în nordul Bucurestiului, zona care ramâne cea mai cautata pentru proiectele de birouri. Zonele secundare, precum cele sudice, se dezvolta lent si vor deveni în curând foarte interesante pentru investitori.
Paradoxul funciar„O evolutie interesanta vor cunoaste terenurile agricole (cu destinatie stricta pentru exploatatie), unde pretul se va mentine sau chiar va scadea, având în vedere ingeniosul mecanism speculativ organizat de Ministerul Agriculturii, prin introducerea simultana a impozitului pe teren arabil si fâneata si a despagubirii viagere, cu o suma chiar mai mare decât ar obtine daca ar cultiva ogorul, a celor ce urmeaza sa înstraineze“, spune Artur Silvestri. Fata de scumpirea cu 70-100% produsa pe aceasta piata cu doar un an înainte, în 2005 cresterea a fost absolut nesemnificativa aproape în toate regiunile unde nu exista interes pentru alta destinatie decât cea traditionala, de pamânt agricol. Aceeasi tendinta, poate, în mod paradoxal descrescatoare, se va înregistra si în viitorul imediat.
Chiriile, in crestere usoara
De regula, când creditul i-potecar se accelereaza, chiriile scad. Dar pana acum nu s-a intamplat acest lucru. Asadar, definite atipic, nu vor scadea nici în viitorul imediat, fiind vizibila chiar o tendinta crescatoare, foarte putin previzibila. Regula este valabila în privinta apartamentelor de cartier. Cât priveste zona rezidentiala, piata de profil va fi dedicata aproape exclusiv expatilor. „În rest, nu sunt chirii «rezidentiale» (aici calitatea da nota), ci simple «locuinte», adeseori asemanatoare cu ce defineste orice «periferie» de capitala europeana. În privinta acestora vor putea interveni modificari, înca nedefinite, având în vedere ca «istanbulizarea» Bucurestilor (prin adaos de tarani doritori de supravietuire) ar putea începe sa se evidentieze curând“, considera Artur Silvestri.
Cresteri in centrul si nordul Capitalei
In Bucuresti exista multe rezerve in privinta cresterilor de pret la apartamentele din Drumul Taberei, Colentina sau Rahova, dar specialistii dau ca sigure majorari in Centrul Civic (din cauza proiectului Esplanada) si in sectorul 1 (vezi proiectul rezidential de lux Baneasa Investment).
Potrivit „Raportului de prognoza imobiliara anuala“, publicat de Artur Silvestri, exista deja o scadere a presiunii cumparatorilor, agravand situatia paradoxala a acestui segment unde involutia preturilor a început sa se observe, mai ales în capitalele de provincii. Explicatiile sunt destul de diverse. „Întâi de toate, piata apartamentelor de bloc depinde de consistenta «robinetului de bani», adica de largimea accesului la creditul ipotecar, acesta fiind segmentul de piata care, de obicei, reactioneaza cel mai sensibil la decizia administrativa în materie de finantare. De fapt, aceasta este si ramâne unica solutie rationala, de vreme ce absenta altor surse apare drept evidenta“, arata Artur Silvestri.
Moda in investitii
Investitiile care pot schimba piata sunt cele de pe „piata rezidentiala“, unde intra cu precadere „dezvoltarile“ de forma unor „parcuri“ si blocuri de apartamente denumite „condominium“. Procesul nu începe acum, ci doar se dezvolta si se consolideaza. Constructiile noi mentin înca accentul pe ideea de „lux românesc“, sub forma asa-ziselor cartiere de vile, în realitate niste simple „dezvoltari“ care, în SUA, de exemplu, sunt locuite de populatie medie sau de „plasatori“ straini. Apare însa, destul de târziu, si ideea „casei accesibile“, o tema asupra careia antreprenorul român nu a reflectat cu seriozitate pâna acum, dar va trebui sa o faca din cauza scaderii numarului de cumparatori pentru categoria lux. Aceasta ar putea sa devina afacerea câstigatoare în viitor, dar nu în acest an, intrucat piata cumpa-ratorilor cu bani multi nu a ajuns înca la saturatie.
Terenurile, inca o buna afacere
Artur Silvestri considera ca preturile terenurilor nu vor creste în intervalul urmator decât în anumite segmente, definite prin caracterul de „afacere“ sau „exploatatie“, cum ar fi, între altele, „imobiliarul de antrepriza“ (depozite, hale industriale, parc comercial) si, prin urmare, achizitia de terenuri având aceste obiective. Aici tendinta este de crestere lenta, cu accent ceva mai subliniat in Otopeni si Militari (cote probabile de crestere de pâna la 35-45%). In materie de terenuri pentru constructii rezidentiale, piata se reasaza dupa o perioada de supraîncalzire produsa de presiunile speculative care au generat cresteri de preturi însemnate în decurs de un an. Acum se observa mai bine ca nu orice teren e valoros si „în viitor“ si ca pozitia, retelele si vecinatatile sunt criterii ce apar nu doar în manualul de investitie imobiliara, ci si în realitate.
Foarte apreciate în Bucuresti, dar si în orasele importante ramân si în acest an terenurile din zonele ultracentrale. Plafonate pentru Bucuresti (unde valorile stagneaza), preturile se mai pot majora cu pâna la 25-30% numai acolo unde apar proiecte fezabile si dezvoltare economica statornica.
Expertii companiei imobiliare Regatta considera ca preturile terenurilor din Capitala vor continua sa creasca, într-un ritm mult mai lent insa si doar în zonele unde nu a fost atins înca nivelul maxim. Dezvoltarea intensa continua în nordul Bucurestiului, zona care ramâne cea mai cautata pentru proiectele de birouri. Zonele secundare, precum cele sudice, se dezvolta lent si vor deveni în curând foarte interesante pentru investitori.
Paradoxul funciar„O evolutie interesanta vor cunoaste terenurile agricole (cu destinatie stricta pentru exploatatie), unde pretul se va mentine sau chiar va scadea, având în vedere ingeniosul mecanism speculativ organizat de Ministerul Agriculturii, prin introducerea simultana a impozitului pe teren arabil si fâneata si a despagubirii viagere, cu o suma chiar mai mare decât ar obtine daca ar cultiva ogorul, a celor ce urmeaza sa înstraineze“, spune Artur Silvestri. Fata de scumpirea cu 70-100% produsa pe aceasta piata cu doar un an înainte, în 2005 cresterea a fost absolut nesemnificativa aproape în toate regiunile unde nu exista interes pentru alta destinatie decât cea traditionala, de pamânt agricol. Aceeasi tendinta, poate, în mod paradoxal descrescatoare, se va înregistra si în viitorul imediat.
Chiriile, in crestere usoara
De regula, când creditul i-potecar se accelereaza, chiriile scad. Dar pana acum nu s-a intamplat acest lucru. Asadar, definite atipic, nu vor scadea nici în viitorul imediat, fiind vizibila chiar o tendinta crescatoare, foarte putin previzibila. Regula este valabila în privinta apartamentelor de cartier. Cât priveste zona rezidentiala, piata de profil va fi dedicata aproape exclusiv expatilor. „În rest, nu sunt chirii «rezidentiale» (aici calitatea da nota), ci simple «locuinte», adeseori asemanatoare cu ce defineste orice «periferie» de capitala europeana. În privinta acestora vor putea interveni modificari, înca nedefinite, având în vedere ca «istanbulizarea» Bucurestilor (prin adaos de tarani doritori de supravietuire) ar putea începe sa se evidentieze curând“, considera Artur Silvestri.