22 Septembrie 2010
Proprietarii de hoteluri au ajuns la fundul sacului. Cine le cumpara activele?
Dupa mai bine de doi ani de criza in industria hoteliera, tot mai multi proprietari de hoteluri sau pensiuni isi scot unitatile la vanzare in speranta ca vor gasi cumparatori dispusi sa plateasca suma ceruta. Fie ca nu isi mai pot plati creditele luate sau, pur si simplu, banii incasati nu acopera cheltuielie operationale, hotelierii au renuntat sa mai vanda doar camere, ci intreg hotelul.
Crestere de 60% a hotelurilor scoase la vanzare in S1
“Efectul este asa de dramatic pentru ca suntem deja la doi ani de criza in industria hoteliera. In primul an, majoritatea unitatilor si-au optimizat activitatea reducand costurile la minimul de supravietuire. In primul trimestru din 2010, toata lumea a sperat la o revenire a pietei, dar in vara au realizat ca avem inca un trend descendent”, a explicat, pentru Wall-Street, Tinu Sebesanu (foto), directorul firmei de consultanta Trend Hospitality.
Potrivit imobiliare.ro, cele mai mari cresteri au fost inregistrate in localitatile turistice din zonele de munte, cele mai multe hoteluri si pensiuni scoase la vanzare fiind in judetul Prahova – 52 fata de 5 la inceputul anului, urmat de Brasov, cu 47 de unitati de cazare. In Busteni, de exemplu, numarul unitatilor scoase la vanzare a ajuns la 35 la finele lui iunie 2010, in timp ce in Predeal gasim 30 de oferte.
“Cea mai mare pondere in aceasta crestere o reprezinta pensiunile care au avut 3 sezoane dezastroase - vara lui 2009, iarna 2009 - 2010 si vara lui 10. Nici piata hoteliera nu sta mai bine, starea economiei reflectandu-se dramatic in bilanturile hotelurilor axate pe turismul de business, in timp ce hotelurile din zona litoralului au inregistrat un nivel maxim de ocupare doar in luna august, si atunci doar la final de saptamana. Toate aceste unitati au cheltuieli cu regia destul de mari, iar cresterea cotei TVA a fost o alta lovitura primita”, a declarat, pentru Wall-Street, Alexandru Nitescu, managerul departamentului de proiecte si investitii al companiei de consultanta imobiliara Regatta.
Cum s-a ajuns aici: Multe proiecte facute "dupa ureche"
In opinia lui Sorin Ionescu, managing partener al companiei de consultanta Fivestar Hospitality, foarte multi dintre antreprenorii locali au inceput sa ridice hoteluri fara a tine cont de locatie, brand, calitatea produsului, servicii sau management (stapanirea tehnicilor de promovare/vanzare adecvate sau problemelor de management financiar). “O mare parte din investitiile realizate in ultimii 20 de ani au fost facute in virtutea spiritului vizionar al proprietarilor fara sa existe nici un semnal de sprijin al ramurii turistice de la nivel central. A fost si va mai fi o perioada de lupta a fiecarui investitor de tipul « fiecare pentru el »", a mai spus Ionescu.
O alta greseala, care i-a adus pe proprietarii de hoteluri in pragul falimentului, a fost razboiul preturilor practicat cu precadere in 2009. “In 2010, daca e sa o luam in cifre absolute, gradul de ocupare a crescut, insa nu este relevant daca nu este corelat cu rata medie care a continuat sa scada si in acest an cu 12%”, explica Sebesanu.
Toata lumea vinde. Cine cumpara?
Calitatea unitatilor de cazare este prima frana in fata unor eventuale tranzactii. “Cred ca este o problema a standardelor. In Romania, numarul hotelurilor si pensiunilor care indeplinesc standardele internationale de calitate se pot numara pe degete, de aceea si nivelul de penetrare al brandurilor straine este foarte scazut (n.red. doar 7,3% din hotelurile autohtone apartin marilor retele)”, mai afirma Tinu Sebesanu.
O alta problema care sta in calea tranzactiilor din piata este evaluarea unitatilor la pretul corect. “Majoritatea celor care si-au scos unitatile la vanzare iau in calcul, cand stabilesc pretul, valoarea de inlocuire, adica investitia, lucru total eronat. In aceasta industrie, o unitate trebuie evaluata doar dupa capacitatea de a produce venituri”, explica Sebesanu care anticipeaza ca in urmatoarele 6 luni antreprenorii vor incepe sa isi evalueze corect business-urile pentru a nu recurge la varinata finala, inchiderea locatiei. “In cazul unui hotel care pune lacatul, valoarea de tranzactionare scade considerabil, pana la 30%. Astfel, proprietarii au de ales intre doua rele: fie continua activitatea cu niste costuri uriase, fie inchid si pierd la pret in eventualitatea unei tranzactii”, mai declara seful Trend Hospitality.
Scaderea preturilor nu reprezinta neaparat o solutie, in aceasta perioada. “Interesul este scazut deocamdata pentru ca nu foarte multi investitori inteleg sau cred in perspectivele de dezvoltare ale turismului in Romania, iar cererea business nu are decat perspective de crestere limitata in urmatorii 3 - 5 ani. Anul acesta nu cred ca vom auzi de tranzactii importante, insa pe fondul unei mai bune comunicari in industrie si a intelegerii regulilor de baza ale tranzactiilor cum ar fi necesitatea ca cererea sa se intalneasca cu oferta, cred ca anul viitor am putea asista la un dezghet al tranzactiilor”, este de parere Sorin Ionescu (foto).
Convertirea hotelurilor sau pensiunilor in spatii rezidentiale sau in cladiri de birouri nu este, nici ea, o solutie profitabila. "In cazul convertirii intr-o cladire de birouri se renunta la dotari si mijloace fixe si nu este profitabil. Au mai existat si tentative de transformare in apartamente, insa se intra in competitie cu piata rezidentiala care are o oferta destul de mare", spune Tinu Sebesanu.
Potrivit consultantilor din domeniu, zonele pe care investitorii le vor lua in calcul pentru eventuale achizitii sunt Bucuresti, Cluj - Napoca, Constanta, Brasov, Timisoara sau Craiova.
Hoteluri de vanzare
NH, Bucuresti – 16 milioane euro
Royale, Bucuresti – 11,5 milioane euro
Onix, Cluj- Napoca – 11 milioane euro
Complexul Bulevard, Constanta – 15 milioane euro
Transilvania, Alba Iulia – 3 milioane euro
Central, Suceava – 3 milioane euro
Ardealul, Arad – 15 milioane euro
Piemonte, Predeal – 2,5 milioane euro (cumparat recent de Gheorghe Marginean, proprietarul Karpaten Turism)