Tatian Diaconu (foto), directorul general al Immochan Romania, divizia de real estate a grupului Auchan, a povestit pentru wall-street.ro cum evolueaza proiectul de retail Coresi Brasov, ce perspective sunt pentru piata de retail brasoveana si pe ce mizeaza la Coresi Brasov in contextul unei piete cu competitie puternica.

Cel mai recent raport de piata al DTZ Echinox arata ca stocul de spatii comerciale moderne din Brasov nu depaseste 45.000 mp, reprezentand o medie de 172 mp la mia de locuitori. Astfel, Brasovul este unul dintre cele mai slab dezvoltate orase mari din acest punct de vedere, in conditiile in care la nivel de salariu mediu, lucrurile stau mult mai bine decat in alte orase, cu un venit de 374 euro.

Avand in vedere acest deficit de spatii comerciale moderne, mai multi dezvoltatori au gandit centre comerciale pentru oras, astfel incat, luand in calcul toate cele patru proiecte, stocul deja devine prea mare, iar in acest context este de vazut daca toate centrele comerciale de pe hartie vor prinde viata. Pentru moment, Coresi Brasov este in avantaj, este gandit ca un centru comercial regional si are de partea sa “bonusul” primului venit.

Brasovenii, curtati cu patru malluri: cum se prezinta proiectele din orasul de sub Tampa

Brasovenii, curtati cu patru malluri: cum se prezinta proiectele...

Coresi Brasov va dubla stocul de spatii comerciale din oras. In ce stadiu este constructia?

Coresi Brasov

Potrivit unei statistici DTZ Echinox, in Brasov exista deja peste 43.000 mp de retail modern. Cel mai mare proiect din oras in prezent este Unirea, cu un GLA de 20.000 mp. Proiectul comercial Coresi Brasov ar urma sa fie deschis in martie 2015, iar inaugurarea mallului va dubla stocul de spatii comerciale din oras.

“Cand structura este ridicata incepi sa asociezi pe cuvinte si pe poveste o imagine pe care o percepi. Constructia noastra este acum din punct de vedere structural ridicata si se lucreaza activ la partea de inchideri. Intentionam sa predam spatiul catre hipermarket in jurul datei de 1 decembrie, acesta avand nevoie de cea mai lunga perioada pentru amenajare, si ulterior, tot in decembrie, si catre ceilalti mari operatori (boxuri care depasesc 800-1.000 mp)”, spune Tatian Diaconu.

Astazi pe piata sunt activi circa 200 de retaileri nationali si internationali. Asta este realitatea pietei. Daca iti propui sa faci un centru comercial de 35.000-40.000 mp asta inseamna circa 150 de buticuri, deci ar trebui sa ii atragi aproape pe toti retailerii

Prima faza a centrului comercial, care va avea 70.000 mp desfasurati si 45.000 mp utili, va include hipermarketul si partea de galerie comerciala. In faza a doua urmand sa fie inaugurate si alte componente cum ar fi cea de bricolaj. Tatian Diaconu a explicat ca nu situatia pietei de brico a determinat lasarea pe mai tarziu a acestei componente, ci faptul ca dezvoltatorul a hotarat ca in prima instanta sa se concentreze pe zona de centru comercial si sa isi focuseze eforturile pe reusita acestuia. “Reusita centrului comercial va contribui si la reusita celorlalte etape si ne va facilita oarecum dezvoltarea ulterioara”, spune Tatian Diaconu.

El marturiseste ca, desi situatia pietei de bricolaj nu a avut nicio influenta asupra deciziei de a lasa in faza a doua aceasta componenta de big-boxuri, uitandu-se acum pe piata realizeaza ca a fost o decizie inspirata si din acest punct de vedere.

Immochan: Vrem ca 25-30% din retailerii din Coresi Brasov sa fie locali

Procesul de inchiriere al centrului comercial avanseaza si el pe masura ce constructia prinde contur. In prezent, circa 75% din spatiu este precontractat. Despre noile contracte, Diaconu nu da detalii, explicand ca sunt clauze de confidentialitate.

Legat de cererea de spatii comerciale, Tatian Diaconu spune ca ceea ce este foarte bine in Brasov este ca exista foarte multa cerere locala si “asta intareste ideea ca in oras era nevoie de un centru comercial mare”.

“Colega mea de la leasing este sunata zilnic de oameni din Brasov care solicita un spatiu. Unii stiu exact ce vor sa faca, altii care inca nu stiu”, spune Diaconu.

Managerul mentioneaza ca Immochan ar dori o pondere de 25-30% a retailerilor locali in Coresi Brasov. “Din punctul meu de vedere, este un procentaj mare. Ne dorim sa avem un procent atat de mare pentru ca acesti oameni simt foarte bine specificul local si se adapteaza nevoile locale. Noi mergem acolo sa facem un centru comercial cu ei si pentru ei, iar daca cererea este atat de mare vom lucra cu ei”, a completat Diaconu.

Ce isi doresc brasovenii de la un mall? Oficialii Immochan spun ca brasovenii sunt foarte atasati de familie si isi petrec o mare parte din timp inconjurati de familie si prieteni. “I-am intrebat la un moment dat daca vad mallul ca pe un barbat sau ca pe o femeie, ne-a surprins faptul ca au zis ca il vad ca pe o familie”, a spus Raluca Crisan, director de marketing la Immochan.

Coresi Brasov, proiect regional: "Ambitia noastra este sa atragem clientii de pe o raza de o ora de mers cu masina"

Coresi Brasov

Cum sunt negocierile cu retailerii/ presiunea pe chirii, fata de ceea ce asteptau cand au achizitionat proiectul? “Cand am demarat procesul de achizitie a terenului exista un singur proiect, sau cel putin eu cunosteam un singur proiect, al nostru. Intr-o perioada foarte scurta, in primavara lui 2012, a aparut posibilitatea extinderii Carrefour cu NEPI, apoi s-a revitalizat Korona, ulterior aparand si posibilitatea proiectului Cora. Astfel, acum lucrurile sunt mult mai complexe, vorbim de 4 proiecte intr-un oras care asteapta un centru comercial. Nu stiu, insa, daca asteapta 4 centre comerciale. In acest context lucrurile au fost ingreunate, pentru ca dintr-un oras in care nu exista nimic, Brasovul a devenit un oras in care 4 operatori buni se bat sa deschida. Evident ca este mult mai dificil decat ne-am fi asteptat cand am achizitionat terenul. Pe de alta parte noi de la inceput am gandit un proiect regional si am mers pe linia noastra”, spune Diaconu.

Citeste si:

El mentioneaza ca ambitia Immochan este sa atraga clientii de pe o raza de o ora, o ora si 15 minute de mers cu masina in Coresi Brasov. “De luni pana vineri nu va veni nimeni din Miercurea Ciuc in Brasov, dar de vineri pana luni isi vor dori sa vina”, a explicat Tatian Diaconu.

Pentru a atrage oamenii, Immochan avea nevoie de o talie critica a proiectului, un hipermarket suficient de mare si, nu in ultimul rand, de o poveste pe care sa o spuna vizitatorilor.

Coresi Brasov

Coresi Brasov va avea in prima faza o suprafata inchiriabila de 45.000 mp, din care un hipermakret Auchan de peste 13.000 mp si o galerie comerciala de 32.000 mp inchiriabili. Proiectul presupune o investitie totala de 60 mil. euro si isi propune sa atraga 10 mil. de vizitatori pe an. Coresi Brasov va fi structurat pe 3 ancore, cea de fashion, hipermarketul si cea de entertainment.

Cum vrea Immochan sa atraga 10 milioane vizitatori/an in Coresi Brasov (FOTO)

Cum vrea Immochan sa atraga 10 milioane vizitatori/an in Coresi...

  • Zona de fashion din Coresi Brasov, proiect care presupune o investitie totala de 60 mil. euro, si care isi propune sa atraga 10 milioane de vizitatori pe an, include branduri ca H&M, New Yorker, Zara sau Koton.
  • Zona de entertainment va include un cinema care va fi dezvoltat chiar de Immochan si care urmeaza sa fie operat de o companie locala. Cinema-ul va avea peste 3.000 mp. Zona de entertainment din mall va avea 1.500 mp, iar food-courtul alti 3.500 mp.
  • Centrul comercial va avea un hipermarket Auchan de mari dimensiuni, cu o suprafata de vanzare de 13.300 de metri patrati.

Presiunea pe chirii nu vine dintre negociere feroce proprietari-chiriasi, ci din venitul disponibil limitat

In ceea ce priveste presiunea pe chirii, directorul general al Immochan spune ca in contextul economic actual ea va continua. “Daca ne uitam strict la indicatorul mp la mia de locuitori vedem ca in Romania mai este loc de dezvoltare pentru centrele comerciale. Scos din context asa arata. Eu cred ca este o imagine falsa. Acest indicator necoroborat cu puterea de cumparara si mai ales cu venitul disponibil nu arata imaginea reala. Noi facem niste analize interne din care rezulta ca din venitul pe familie 51% merge pe produse alimentare, daca mai dam la o parte si utilitatile si alte lucruri rezulta ca pentru restul cheltuielilor cu entertainment/fashion si asa mai departe mai ramane un maximum 20% din venit. Mai este loc de dezvoltari daca luam in calcul stocul, dar trebuie sa creasca puterea de cumparare si venitul disponibil, asta poate schimba situatia in viitor. In acest context trebuie sa analizam presiunea pe chirii, pentru ca acest venit disponibil genereaza pentru retailerii cu care lucram incasari”, a explicat Diaconu.

"Daca venitul disponibil este pentru moment limitat, extrag din discutie Bucurestiul unde lucrurile stau altfel, rezulta ca este o cifra de afaceri limitata de fiecare data si atunci si discutiile cu retailerii sunt mai realiste decat in 2007-2008 pentru ca acum stim toti cifra de afaceri potentiala si pe baza ei incercam sa gasim formula potrivita. Exista o presiune pe chirii si ea va continua, dar nu are la baza o negociere feroce intre chiriasi si dezvoltatori si este determinata de acest venit diponibil. Retailul nu este un mediu aseptizat care nu tine cont de ce se intampla in economie."

Cu cat diferenta in timp este mai mare pana la deschiderea celui de-al doilea proiect, cu atat este mai bine pentru primul centru comercial deschis

Auchan Brasov

Cat de mult conteaza cine va deschide primul? “Conteaza de fiecare data cine deschide primul. Este bonusul primului venit, pentru ca ajungi primul, clientii te descopera primul, apare fidelizarea clientului. Cu cat diferenta in timp este mai mare pana la deschiderea celui de-al doilea proiect, cu atat este mai bine pentru primul proiect”, spune Diaconu.

Legat de al doilea proiect din Brasov, Diaconu spune ca nu stie “daca se va deschide un al doilea proiect”. “Din diverse studii reiese ca in Brasov mai este loc de 45.000-50.000 mp de spatii in galerii comerciale. Coresi inseamna 32.000 mp de galerie comerciala. Probabil ca mai este loc pentru un proiect de dimensiuni medii, pe langa Coresi, dar pentru un al treilea si al patrulea nu cred ca mai este loc. Trebuie sa ne uitam si la numarul de retaileri. Astazi pe piata sunt activi circa 200 de retaileri nationali si internationali. Asta este realitatea pietei. Daca iti propui sa faci un centru comercial de 35.000-40.000 mp, inseamna circa 150 de buticuri, deci ar trebui sa ii atragi aproape pe toti retailerii, iar unii poate nu sunt in expansiune sau sunt deja prezenti in orasul respectiv”, a declarat Tatian Diaconu, care a explicat ca pe masura ce incepi, ca dezvoltator, sa corelezi mai multi indicatori s-ar putea ca o concluzie finala sa ajunga sa fie foarte diferita de cea initiala cand vine vorba de potential. “Daca construiesti doar pe feeling s-ar putea sa repetam povesti deja cunoscute in alte orase din tara, Suceava, Arad”, a explicat Diaconu. In Suceava exista cel mai mare stoc de spatii de retail la mia de locuitori in conditiile in care orasul este unul dintre cele mai sarace din tara.

Retailul modern vs. puterea de cumparare: doar in 4 din cele mai aglomerate 10 orase salariul mediu depaseste 350 euro

Retailul modern vs. puterea de cumparare: doar in 4 din cele mai...

santier coresi brasov

Efectul Internetului: partea digitala va ocupa un rol important la Coresi Brasov

Efectul comertului online? “Pana la urma Internetul raspunde multor nevoi si shopping-ul este influentat de internet. Ceea ce nu reuseste internetul azi este aceasta experienta care depaseste sfera shopping-ului si un centru comercial asta trebuie sa le permita oamenilor. Mai departe de shopping trebuie sa ofera aceasta experienta umana, un loc in care sa ai experiente diverse: vizuale, olfactive si in care sa spui ca te-ai simtit bine fara sa poti explica de ce. Asta inseamna suma de detalii”, spune Tatian Diaconu.

Unde se situeaza digitalul in strategia Coresi Brasov? “Este clar insa ca nu poti intr-o epoca digitala sa mai faci abstractie de digital si metodele de comunicare multicanal, iar Coresi va fi in trendul zilelor noastre. Nu mai vrem sa construim centre comerciale din generatia anilor ’80. Vrem sa facem un centru comercial adaptat timpurilor, iar partea digitala va ocupa un rol important”, spune Diaconu.

In plus, oficialii Immochan spun ca digitalizarea permite multe servicii in plus, ofera consistenta pentru comert, un ajutor in plus pentru client. Se deschide o lume de posibilitati.

Immochan Romania a fost infiintata in 2012 si administreaza in prezent 9 galerii comerciale care cuprind peste 30.000 mp de spatii comerciale. Compania are in dezvoltare doua centre comerciale, Coresi Brasov si un centru comercial Auchan in zona Drumul Taberei.

Sursa foto principala: Mediafax Foto

Sursa foto: Mediafax Foto