Pentru anii urmatori, se anunta inaugurarea a cel putin trei noi hoteluri de cinci stele in Bucuresti. Investitorii au fost atrasi probabil de faptul ca, in Bucuresti, capacitatea de cazare este subdimensionata, iar intrarea in Uniunea Europeana va face ca pe agenda unui numar tot mai mare de manageri ai marilor companii sa isi faca loc si Bucurestiul. De altfel, analistii estimeaza ca, in viitor, va creste traficul spre Bucuresti si de aceea si interesul in crestere pentru investitii in hoteluri de lux. Mai mult, pe piata hotelurilor de cinci stele ar mai fi loc. „Gradul mediu de ocupare al capacitatii de cazare din Bucuresti este de 66-68%. In cazul hotelurilor de cinci stele, acesta este ceva mai mare decit media, ajungind la 70-71%“, spune Paul Marasoiu, presedintele companiei de consultanta si management hotelier Peacock Hotels. Acesta considera ca piata ar mai suporta inca cel putin 1.000 de camere in hoteluri de cinci stele. „Bucurestiul are nevoie de unitati cu capacitate mare, de peste 300 de camere, care sa poata gazdui evenimente“, mai spune Paul Marasoiu. Valoarea hotelurilor de cinci stele nu este de neglijat. In Bucuresti sint sapte hoteluri incadrate in aceasta categorie.
Regele Marriott

Valoarea de piata a acestor unitati de cazare ajunge la sume apreciabile. Astfel, recent, au aparut informatii conform carora hotelul JW Marriott ar fi fost evaluat la aproximativ 150 de milioane de euro. Valoarea componentei de birouri si a altor functiuni colaterale a crescut valoarea acestui hotel, ceea ce arata ca investitiile in astfel de spatii sint inspirate. Un alt hotel de cinci stele despre a carui valoare de piata se stie cite ceva este Athénée Palace Hilton. Anul trecut, acesta a fost evaluat la 34 de milioane de euro.

Reticenta

In cazul celorlalte hoteluri s-a constatat o reticenta in ceea ce priveste oferirea de informatii despre valoarea de piata stabilita in urma unor studii. Motivele nu le cunoastem: fie nu s-au facut cercetari pentru stabilirea valorii de piata, fie nu exista interesul ca datele sa fie facute publice. „Din data de 25 ianuarie va incepe auditarea“, spune Viorel Paunescu, proprietarul hotelului Intercontinental. In Bucuresti mai functioneaza urmatoarele hoteluri din aceasta categorie: Intercontinental - 423 de camere, Casa Capsa - 62 de camere, Crowne Plaza - 164 de camere, Howard Johnson Grand Plaza – 285 camere si Persepolis - 20 de camere. Exista totusi o modalitate de a calcula valoarea pietei hoteliere de cinci stele din Capitala.

Model utilizat

Potrivit unor proceduri si cutume profesionale in evaluarea proprietatilor hoteliere, pentru determinarea unei valori de principiu a unui hotel se ia in calcul o baza valorica per camera. „In cazul pietei Uniunii Europene, pentru nivelul de patru stele, o valoare medie pe camera este de circa 150.000 de euro. Pe aceeasi piata, la nivelul de confort cinci stele, valoarea urca spre 200.000 de euro per camera“, spune Paul Marasoiu. In ambele cazuri, valorile pot creste in functie de complexitatea spatiilor publice, de elementele de concept si de atentia pentru detaliu in finisajele de lux, de dotari si tehnologii de ultima ora in industria hoteliera utilizate in proprietatea respectiva. Alaturi de aceste criterii legate in mod direct de proprietatea in sine, se adauga o serie de elemente legate de gradul de interes al pozitionarii in teritoriu a hotelului, de dimensiunile suprafetelor disponibile adiacent pentru functiuni complementare, precum si de perspectivele de dezvoltare ale arealului respectiv si de tendintele de dinamica a circulatiei turistice si comerciale in zona, dar si de alte repere.

Romania, mai modesta

Citeste si:

Pentru Romania, valorile cu care se lucreaza sint mai mici. „In cazul pietei sud-est europene, valorile de achizitie per camera sint mai ponderate, in raport cu stadiul in care se afla fiecare dintre pietele nationale, cum este cazul Romaniei, unde valoarea determinata pe baza caracteristicilor rezumate mai sus se situeaza intre 90.000 si 130.000 de euro per camera la categoria de patru stele si in marja a 140.000 – 180. 000 euro per camera la categoria de cinci stele“, spune Paul Marasoiu. Asa cum am aratat mai sus, capacitatea de cazare in hotelurile de cinci stele din Bucuresti, exceptind JW Marriott si Athénée Palace Hilton, a caror valoare de piata a ajuns deja in mass-media, ajunge la 954 de camere. In cazul in care am aplica valoarea de 140.000 de euro, s-ar ajunge la o valoare de piata a acestora de 133.560.000 de euro. In cazul in care am aplica valoarea de 180.000 de euro, s-ar ajunge la 171.720.000 euro. Daca adunam cele 150.000.000 de euro de la Marriott si 34 de milioane de euro de la Hilton, se ajunge la o valoare cuprinsa intre 317. 560.000 euro si 355.720.000 euro.

Valoare minima

Trebuie spus ca aceste valori sint pur orientative si reprezinta o valoare minima, deoarece nu este inclus terenul, iar finisajele si dotarile pot creste substantial valoarea acestora. Putem da ca exemplu Hotelul Casa Capsa, in cazul caruia, la valoarea de piata stabilita prin aceasta metoda, se adauga finisajele deosebite, valoarea cladirii, care este monument istoric, dar si brandul si istoria acesteia. De altfel, acestea au fost si argumentele managementului hotelului cind a fost adusa in discutie valoarea de piata. „Capsa este o bijuterie de cinci stele, care are 153 de ani. Este o cladire de patrimoniu. Nici nu ne-am interesat care ar fi valoarea de piata“, a spus Dan Dulciu, director de marketing la Casa Capsa. Probabil, in viitorul nu foarte indepartat, se vor afla cifrele exacte. Un lucru este insa clar: steaua se masoara in sume cu multe zerouri. •

Investitii in centrul Capitalei

In anii urmatori, cel putin trei hoteluri de cinci stele se vor mai ridica in centrul Capitalei. Cel al companiei Novotel se construieste chiar linga Palatul Telefoanelor si se asteapta sa fie deschis in vara acestui an. Va avea probabil peste 300 de camere. Si actualul Hotel Bucuresti va urca in grad. Va functiona in cadrul lantului Radisson, acesta va avea tot cinci stele si o capacitate de cazare care urca spre 400 de camere. Pe piata se vorbeste si despre faptul ca renumita companie Hyatt intentioneaza sa investeasca intr-un hotel de cinci stele la Casa Radio, insa nu se stie exact cind se va realiza acest lucru. Pe de alta parte, la hotelul Intercontinental se lucreaza. Conform lui Viorel Paunescu, s-au renovat 104 camere si se va investi in amenajarea unor sali de conferinte la etajul al doilea al hotelului, precum si intr-o galerie comerciala.