Top 5 lucruri pe care orice manager trebuie sa le stie despre inchirieri

Procesul de pre-inchiriere a unui spatiu asigura dezvoltatorului accesul la finantare pentru a finaliza proiectul, proprietarul putand fi astfel mai flexibil in acordarea de stimulente chiriasului, explica Maria Florea (foto), senior broker in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers International.

In acelasi timp, pre-inchirierea ajuta chiriasul sa isi reduca cheltuielile cu amenajarea si partitionarea, pentru ca poate primi spatiul personalizat conform nevoilor sale, de la dezvoltator, fara a fi nevoit sa modifice un spatiu existent, intr-o alta cladire.

“In perioada 2006-2007, pre-inchirierile erau predominante pentru ca nu existau suprafete mari disponibile in cladiri existente, contractarea unui spatiu inainte de finalizarea unei cladiri fiind singura solutie. 2009 nu a adus insa nicio pre-inchiriere, atat din cauza unei rate de neocupare semnificative, cat si din cauza incertitudinii in ceea ce priveste evolutia economiei, care ar fi putut ajuta la prognoza activitatii companiilor”, a declarat, pentru Wall-Street, Maria Florea.

Rata de neocupare in crestere, finalizarea unor proiecte cu suprafete mari, scaderea abrupta a chiriilor si majorarea pachetului de facilitati financiare de la proprietari pe de o parte, cat si declinul economic si incertitudinea planurilor de expansiune sau a celor pe termen lung, pe de alta parte, au facut ca marile companii internationale sa nu isi mai permita pre-inchirieri, spune si Lori Collin, senior consultant in cadrul companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle.

Printre avantajele pre-inchirierii, consultantul Jones Lang LaSalle enumera: un nivel al chiriei foarte bun, securizarea spatiului asa cum il doreste chiriasul, constructia "tailor made" (n.r: personalizata) a spatiului de birouri cu toate cerintele sale tehnice implementate din faza de constructie si clauze contractuale excelente, precum clauza de preemtiune sau clauza de exclusivitate.

“Dezavantajul este si el foarte clar: riscul asumat, risc cauzat nu numai de planurile pe termen lung ale chiriasului, dar mai ales termenii de executie ai dezvoltatorului si incertitudinea de a finaliza un astfel de proiect. Dupa cum am vazut, multe proiecte au fost anuntate si niciodata incepute sau finalizate, din cauza lipsei de pre-inchirieri”, subliniaza Lori Collin.

Riscul ca proiectul sa nu fie finalizat la timp exista atat in cazul cladirilor de birouri, cat si in cazul centrelor comerciale. Astfel, chiar daca pentru retaileri pre-inchirierea unui spatiu intr-un mall poate insemna conditii financiare mai bune si alegerea celei mai bune locatii, pe langa riscurile amintite mai sus, retailerul nu are certitudinea ca toti chiriasii de pe planuri vor deschide la timp in proiect, afirma Georgiana Andrei, manager al diviziei de retail in cadrul Colliers International.

In cazul unui spatiu industrial, unul dintre principalele dezavantaje este dat de durata relativ mare pana la intrarea in spatiu, care variaza intre 6 si 12 luni, precizeaza Catalin Prichici, broker in cadrul departamentului de industrial al companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank. In plus, pre-inchirierile dureaza cu aproximativ 50% mai mult fata de procesul obisnuit de inchiriere pentru o cladire deja existenta.