Exista foarte multe licitatii, atat in domeniul public cat si privat, in cadrul carora criteriul de selectie pentru servicii de evaluare, ca si in cazul altor profesii liberale, este "pretul cel mai scazut", care nu nu este si nu poate fi niciodata un criteriu adecvat de alegere. Astfel, se ajunge la situatii in care evaluatorul selectat nu dispune de experienta pe domeniul specific bunului evaluat si nici de cunoasterea activitatii utilizatorului pentru a realiza un raport de evaluare potrivit scopului, apreciaza Dana Ababei, presedintele ANEVAR.

Dana Ababei (foto) a preluat, odata cu 2018, mandatul de presedinte al Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR), pentru o perioada de doi ani. Ea il inlocuieste astfel pe Daniel Manate, fost presedintele ANEVAR in perioada 2016-2017.

"Un obiectiv cheie pe care mi-l propun este o comunicare cat mai buna cu institutiile statului dar si cu cetatenii in general pentru a face cunoscut faptul ca Ordonanta Nr. 24/2011 privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor este obligatorie pentru toate persoanele implicate in activitatea de evaluare, nu numai pentru evaluatorii autorizati", spune noul presedinte ANEVAR.

Desi criteriul de alegere a pretului cel mai scazut poate reprezenta un factor de responsabilizare a celor care lucreaza in institutiile de stat, pentru a preveni fraudele, acesta nu poate constitui o solutie pe termen lung si in mediul privat, in conditiile in care deserviciile obtinute sunt mult mai mari decat avantajele, arata, de asemenea, Dana Ababei.

"In domeniul evaluarii conteaza, de exemplu, foarte mult experienta specifica bunului care urmeaza a fi evaluat. Nu este acelasi lucru sa evaluezi un apartament, un mall sau o fabrica ori un lant hotelier. Nu conteaza ca ai facut pana acum 100 de apatamente. Cand mergi sa evaluezi un mall iti trebuie alta categorie de experienta, chiar daca metodele de baza sunt aceleasi. Si, in afara de experienta specifica bunului, mai este necesara si cunoasterea activitatii utilizatorului. Daca lucrezi pentru garantie bancara, de exemplu trebuie sa stii care sunt normele in domeniul bancar. Rapoartele pentru garantie bancara au codul de identificare a proprietatilor dupa numarul cadastral, in timp ce rapoartele pentru raportare financiara au identificarea proprietatii dupa numarul de inventar, de exemplu", spune seful ANEVAR.

Dana Ababei, ANEVAR: Piata de...
Citeste si: ANEVAR: Piata rezidentiala din Cluj a ajuns la "suprasaturatie"

Ea subliniaza astfel ca un bun poate avea mai multe valori. "Am trecut la noul cod fiscal acum doi ani si am aflat ca un apartament poate avea o valoare impozabila, care tine cont de costul realizarii acelui apartament si poate sa aiba o valoare pentru tranzactionare sau garantie bancara, adica cea de piata. Un evaluator trebuie sa cunoasca asadar scopul pentru care este realizat raportul de evaluare si activitatea utilizatorului".

ANEVAR: Odata cu lansarea BIG nu mai vin reclamatii din domeniul bancar

"Nu exista un razboi al tarifelor, ci doar persoane care lucreaza rapoarte care nu corespund scopului si nu folosesc utilizatorului in activitatea de zi cu zi, cu preturi foarte reduse, nu neaparat din rea vointa, ci poate din neintelegerea responsabilitatii. Daca faci un raport pe 100 de lei tu nu esti responabil sa dai inapoi doar acei 100 de lei, daca raportul nu este bun, ci esti responabil pentru valoarea evaluata si toate efectele pe care le produce acel raport", spune Dana Ababei.

Potrivit ANEVAR, deseori, de exemplu, la evaluarea terenurilor diferite persoane implicate in activitatea de evaluare utilizeaza metoda bonitarii -un coeficient care ar da valoarea de circulatie a terenurilor, promovata de consiliul Municipiului Bucuresti, dar care ar fi o "exagerare" si o metoda "invechita" de peste 20 de ani. Aceasta nu s-ar aplica si pentru cazul evaluarilor efectuate pentru diferite spete din Instanta, situatie care persista si creeaza diferite probleme.

"Deseori departamentul de achizitie al unei firme ralizeaza o achizitie in functie de pretul cel mai scazut, iar din diferenta de pret, fata de alte oferte, departamentul respectiv obtine un procent ca factor motivational sa negocieze foarte bine. Totusi, in momentul in care raportul ajunge sa fie verififcat, peste un an sau doi sau trei, si se dovedeste ca a avut deficiente, nu persoana de la achizitii plateste oalele sparte si poate nici evaluatorul, ci proprietarii firmei. In piata evaluarilor ne confruntam zilnic cu astfel de aspecte", mai spune Dan Ababei.

Profitul Fondului National de...
Citeste si: Cate credite Prima Casa s-au acordat in prima jumatate a anului 2018?

ANEVAR dispune in prezent de aproximativ 4.100 de membri persoane fizice si 520 de membri corporativi - companii de evaluare (cu aproximativ 8% mai multe decat anul trecut). De asemenea, odata cu luna iulie 2015, toti evaluatorii autorizati au obligatia, conform Standardelor de evaluare, de a raporta in Baza Imobiliara de Garantii (BIG) cele mai importante informatii din rapoartele de evaluare a proprietatilor imobiliare pe care le realizeaza pentru bancile locale.

"BIG este functionala de aproximativ doi ani, iar in aceasta baza de date toti evaluatorii sunt obligati sa insereze informatii cu privire la rezultatele rapoartelor de evaluare, astfel incat, ANEVAR are in timp real acces la ceea ce se intampla in piata de evaluari imobiliare si cu ce banci colaboreaza evaluatorii. Ne intereseaza, de asemenea, abaterile de la situatiile normale. Fiecare banca stie ce raporte introduc colegii nostri in BIG. Este si un foarte bun instrument pentru responsabilizarea colegilor nostri, deoarece de cand a fost infiintata BIG se uita de mai multe ori inainte de a da drumul unui raport de evaluare", declara Dana Ababei.

Ea arata ca "raportul de evaluare nu poate produce efecte, conform legii, daca nu este inregistrat in aceasta baza de date si atunci este exclusa orice negociere intre doua sau trei parti intersate, se renunta la presiunea angajatilor banci sau a clientilor, astfel incat evaluatorii sa dea o valoare mai mica sau mai mare la un imobil. De asemenea, odata cu lansarea BIG nu mai vin reclamatii din domeniul bancar, precum inainte, cand aveam o avalansa pentru rapoarte cu deficiente. Dupa inserarea informatiilor in BIG, la care au acces toate partile implicate, s-a ajuns ca acestea sa fie foarte multumite, atat bancile cat si evaluatorii, care si-au dat seama ca mai bine se uita de doua ori in baza de date decat sa isi piarda autorizatia", conchide seful ANEVAR.

In primele noua luni ale acestui an, peste 94.000 de rapoarte de evaluare a proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumutului au fost introduse in BIG. Valoarea de piata a garantiilor imobiliare estimate de catre evaluatorii autorizati in primele trei trimestre se ridica la aproximativ 18 miliarde de euro.

Un apartament cumparat anul...
Citeste si: Cat ai fi castigat daca investeai intr-un apartament acum un an

Din totalul rapoartelor introduse in BIG in primele trei trimestre ale anului, peste 73.000 de rapoarte au vizat proprietati rezidentiale, cu o valoare cumulata de peste 5,2 miliarde de euro si aproximativ 7.300 de rapoarte au vizat proprietati comerciale, cu o valoare cumulata de 5,6 miliarde de euro. Restul rapoartelor de evaluare au fost elaborate pentru terenuri, proprietati industriale, mixte si agricole.

Dana Ababei este membru ANEVAR din anul 1997 si a mai ocupat functia de presedinte al Comisiei Juridice a Asociatiei in perioada 2014-2015. Are o experienta de peste 20 de ani in evaluarea de intreprinderi, instrumente financiare, active necorporale, proprietati imobiliare si bunuri mobile, detinand si specializarea ”Verificator de rapoarte de evaluare”.

Este evaluator autorizat, recunoscut la nivel European (Recognized European Valuer). Face parte din Consiliul tehnic pentru Metodologie si Practica al TEGoVA - the European Group of Valuers Associations. Este, totodata, si membru al - RICS Royal Institution of Chartered Surveyors. Dana Ababei a absolvit Academia de Studii Economice, Facultatea de Comert, in 1995 si a obtinut si un Master in cadrul aceleiasi facultati, un an mai tarziu.


Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Imobiliare si constructii »



Citeste si
C&W: Business-ul din evaluari ar putea ajunge la 5 MLD. euro in 2019