Statul Român are nevoie de bani să acopere deficitul bugetar, așa că lansează titlurile de stat, atât pentru populație, dar și pentru investitorii mari instituționali la dobânzi foarte atractive, unele care i-ar putea face investitorii din imobiliare să se simtă atrași de obligațiunile de stat.
Investițiile imobiliare în România au revenit anul trecut, după un an 2023 foarte slab. Deși nu s-a ajuns la nivelul record din 2022, piața este în revenire, crescând în 2024 cu peste 40%, ajungând la circa 740 de milioane de euro. 2025 s-ar putea duce din nou către pragul de 1 miliard de euro în tranzacții imobiliare majore.
Dar se va ajunge la nivelul anticipat dacă România va căuta să se finanțeze indiferent de cât de costisitoare va fi mai târziu?
Se vorbește despre o posibilă înclinare a investitorilor de a profita de nevoia Statului Român de a se finanța, alegând să-și plaseze banii în titlurile de stat care oferă dobânzi foarte atractive, ceea ce ar putea reduce volumul investițiilor în imobiliare. Dar cât de atrași ar fi investitori din imobiliare să-și pună banii în titluri de stat?
Statul are nevoie de bani și oferă dobânzi mari pentru a atrage investitori
România se confruntă cu un deficit bugetar consistent, pe care trebuie să-l reducă prin angajamentele luate față de Bruxelles, prin urmare caută să se finanțeze prin emisiile de titluri de stat la dobânzi foarte atractive atât pentru populație, dar și pentru investitorii instituționali, adică bănci, fonduri de investiții sau alte companii în general.
În prezent, atât titlurile de stat pentru populație, cum ar fi Fidelis sau Tezaur, dar și cele clasice, cu maturitate la 10 ani, pe care le pot achiziționa și investitorii instituționali, oferă dobânzi relativ similare.
De exemplu, în cazul ultimei emisiuni de titluri Fidelis, de la mijlocul lunii februarie, randamentul pentru titlurile de stat în euro, pe 7 ani, era unul record, la o dobândă de 6,25%.
Datorită acestei atractivități, românii s-au îngrămădit să cumpere titluri Fidelis, iar Statul a încasat echivalentul a 4 miliarde de lei într-o singură săptămână.
În cazul titlurilor de stat pe care le pot cumpăra și investitorii instituționali, la finele zilei de 25 februarie, randamentul dobânzilor era la aproximativ 7,4%.
Aceste cifre arată că Statul Român are nevoie de bani, oferind obligațiuni la dobânzi atât de mari.
Mai simplu spus, Statul preferă să răscumpere aceste obligațiuni la un preț mai mare peste 7 sau 10 ani ca să facă rost de bani acum. Dacă nu ar fi fost această nevoie urgentă de bani la buget, probabil că dobânzile ar fi fost mult mai mici.
În realitate, investitorii sunt mai atrași de randamentele imobiliare
Cristian Moga, Head of Capital Markets din cadrul companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox spune că, deși dobânzile la titlurile de stat sunt atractive, investitorii din imobiliare pot scoate un randament mai mare din imobiliare, chiar dacă procesul este mai complicat.
Acesta spune că un investitor poate avea dilema: „de ce să cumpăr o clădire care mi-ar putea aduce un randament al investiției la 8%, când mi-ar fi mai simplu să bag banii în titlurile de stat undeva la 6%?!”.
Totuși, specialistul de la Cushman & Wakefield Echinox spune că, în realitate, investitorii în imobiliare pot scoate un randament de două sau trei ori mai mare decât cel promis de titlurile de stat.
„Diferența fundamentală între cele două tipuri de investiții ține de capacitatea de a te finanța. Practic, majoritatea investitorilor, undeva la 95%, nu-și plasează banii la doar un 8% randament. Ei își calculează randamentul în funcție de costurile la care se pot finanța și gradul de îndatorare pe care pot să-l atingă. Astfel, randamentul real este undeva la 15-20%”, a explicat Cristi Moga.
Așadar, conform specialistului de la Cushman, un investitor instituțional nu va prefera varianta titlurilor de stat doar pentru că este mai simplă.
„Un randament de 15-20% nu-l obții stând acasă la cafea și ținând banii în titluri de stat”, a punctat Cristi Moga.
Străinii domină piața locală, dar românii au semnat cea mai mare tranzacție din ultimii ani
Astfel, investitorii din imobiliare vor prefera să profite de oportunitățile oferite de piața imobiliară. Iar piața locală atrage noi jucători din afară, în timp ce investitorii locali au arătat și ei în ultimii cinci ani că pot încheia tranzacții de sute de milioane de euro.
Străinii domină piața imobiliară ca volum, cei mai mulți bani fiind cheltuiți de jucătorii din afara țării, dar cea mai mare tranzacție din ultimii 5 ani a fost realizată de români.
În ultimii cinci ani, tranzacțiile imobiliare mari din România au cumulat un total de 4,5 miliarde de euro, iar din aceștia 3,3 miliarde de euro reprezintă tranzacții realizate de investitorii străini.
(Sursa: Cushman & Wakefield Echinox)
Cei mai mari investitori sunt din Europa de Vest, din țări precut Austria, Olanda, Belgia sau Marea Britanie, dar avem pe piața din România și investitori foarte mari din afara Europei, cele mai importante exemple fiind AFI Europe (Israel) sau NEPI Rockcastle (Africa de Sud).
Investitorii din Europa de Vest au făcut plasamente de 1,75 miliarde de euro în investiții imobiliare în România între 2020 și 2024, reprezentând circa 39%.
Cu un total de 1,2 miliarde de euro achiziții imobiliare realizate în ultimii cinci ani, capitalul românesc a reprezentat 26% din totalul tranzacțiilor încheiate în acest interval.
„Piața imobiliară locală a atras în ultimii cinci ani capital din peste 20 de țări de pe patru continente dar, cu toate acestea, investitorii europeni, incluzându-i aici și pe cei români, au fost responsabili pentru circa 80% din volumul tranzacționat. Apetitul jucătorilor din Europa de Vest pentru achiziții a rămas ridicat și la începutul acestui an, dar vedem un interes în creștere și din partea jucătorilor din Europa Centrală și de Est”, a mai spus Cristi Moga.
Totuși, deși cei mai mulți bani vin din afara României, un investitor local a consemnat cea mai mare tranzacție din ultimii cinci ani.
Topul celor mai mari tranzacții imobiliare din ultimii 5 ani
| TRANZACȚIE | TIP | CUMPARATOR | PREȚ (mil. euro) |
| Portofoliul de birouri al CA Immo | Office | Păval Holding | 377 |
| Portofoliul de parcuri de retail Mitiska REIM | Retail | M Core | 219 |
| Portofoliul de birouri al NEPI Rockcastle | Office | AFI Europe | 215 |
| Portofoliul industrial Globalworth | Industrial | CTP | 168 |
| Galeriile comerciale Cora | Retail | Supernova | 150 |
| Hermes Business Campus | Office | Adventum Group | 150 |
| Portofoliul industrial Globalworth & Global Vision | Industrial | WDP | 110 |
| Floreasca Park | Office | Zeus - Fosun | 105 |
