10 Martie 2005
Piata imobiliara – o nebunie colectiva
Piata imobiliara a luat-o razna. In special in ultimul an, s-au depasit nu doar limitele unui buzunar normal, dar si limitele bunului-simt. Fireste, pretul apartamentelor este rezultatul intalnirii dintre cerere si oferta. Cererea e mare si in crestere, oferta e limitata. Preturile cresc in lipsa diversificarii ofertei. Pentru o cutie de chibrituri dintr-un bloc socialist nou – nou insemnand, de fapt, facut in anii ‘80, deci vechi deja de 20 de ani. De fapt, nu conteaza blocul, nu conteaza apartamentul, aproape ca nu mai conteaza nici zona – preturile au avut o progresie pe care o mai vezi doar la lansarea unei rachete interspatiale. S-a ajuns ca intr-un bloc comunist metrul patrat sa coste 1.000 de euro.
Explicatia cererii mari si a ofertei mici nu justifica totusi cresterile record. Aceeasi situatie era si cu trei ani in urma, cand preturile erau de trei ori mai mici decat in prezent. Oare a crescut puterea de cumparare a romanilor de trei ori in ultimii trei ani? Statistica arata ca salariul mediu net in euro abia daca a crescut cu vreo 25%. Iar o parte insemnata a cresterii se datoreaza de fapt aprecierii nominale a leului. Ce-i drept, intre timp s-a dezvoltat creditul ipotecar. De fapt, o forma ciudata a acestuia, impovaratoare tot pentru beneficiar, care trebuie sa incheie tot felul de polite, de asigurari, sa vina cu giranti, sa plateasca destule comisioane si, fireste, sa plateasca dobanzile. In mod firesc, ar trebui sa primesti un astfel de credit garantand doar cu casa pe care o cumperi – dar ce mai e firesc in Romania? Creditul ipotecar a jucat deci un rol, dar, dupa parerea mea, a jucat rolul secundar de resort, de pretext. A largit baza celor care au vrut sa cumpere, dar a largit si categoria vanzatorilor, atrasi de cresterile de preturi. A fost declansatorul unui efect in lant, care a implicat insa si cresterea volumului ofertei de pe piata. Si atunci ce explica aceste cresteri exponentiale de preturi? Parerea mea este ca doua sunt cauzele majore ale acestei cresteri. Prima este spalarea de bani, a doua o reprezinta speculatorii imobiliari. Cred ca o mare parte a banilor care se invart pe piata mobiliara provin din economia subterana. Se spala bani, si atunci nu se uita nimeni la pret. Important este sa se albeasca banii, sa devii din contrabandist un respectabil investitor imobiliar. Economia subterana a fost mereu apreciata, in varii studii, la aproximativ o treime din PIB. O treime suplimentara. Ce se intampla cu banii acestia? Eu cred ca o parte insemnata din ei se duc in investitii imobiliare. E simplu, e eficient, si mai ales, e greu de dovedit. Dupa cateva vanzari succesive, se pierde urma banilor de la inceput. Evident, o cantitate mare de bani astfel intrati in joc, fie ei si bani negri, trage in sus pretul pietei.
De altfel, aceasta explicatie se leaga cu cea de a doua. Speculatorii imobiliari sunt si ei importanti. Vanzarile succesive, in sistem suveica, cresc pretul in mod artificial. Nu-i vorba ca si romanul si-a descoperit recent calitatea de speculator: acum, ca leul se apreciaza fata de euro, preturile in euro iarasi au crescut – in schimb, cand leul scadea fata de euro, n-am observat sa fi scazut si preturile.
De fapt, sa nu gresesc, ar mai fi si o a treia explicatie: nebunia colectiva care face ca toti sa cumpere si sa vanda intr-o frenezie. Vanzatorii spera sa se imbogateasca peste noapte, cumparatorii spera sa faca si ei o afacere cat inca se mai poate.
Nebunia aceasta colectiva are un efect in economie care, in limba engleza, se numeste „bubble“. In romaneste, il putem trraduce prin balon de sapun sau spirala a preturilor. Un balon umflat artifical, cu pompa, si care – este o legitate economica – mai devreme sau mai tarziu se va sparge si preturile se vor rearanja in jurul unui nivel de echilibru. Dar pana sa se sparga balonul acesta, oamenii trebuie sa locuiasca undeva, iar altii simt ca e momentul sa se imbogateasca. Insa, nu se poate sa devenim o natiune de imbogatiti din speculatii imobiliare – acestea sunt un joc cu suma zero. Cred ca este momentul ca aceasta piata sa fie reglementata, pentru ca ne aflam intr-un moment evident de esec al pietei. Este o piata exagerat de speculativa si, pentru aceasta, introducerea unui impozit pe tranzactii nu va avea efectul scontat – dimpotriva, impozitul va fi platit tot de cumparatori.
Propun un subiect de reflectie: ce ar fi daca statul s-ar implica prin stabilirea unor marje de pret? Preturile apartamentelor ar putea fi reglementate intr-o anumita marja, in functie de zona, de confort, de suprafata, poate si de alte criterii. S-ar pune astfel capat speculatiilor imobiliare exagerate. S-ar inchide si un canal major al spalarii de bani, restrangand marja de manevra a economiei subterane. In paralel, ar trebui stimulata puternic cresterea ofertei de locuinte noi – prin facilitati pentru constructori, prin revitalizarea ANL, prin introducerea unei viziuni coerente de dezvoltare urbana.
Explicatia cererii mari si a ofertei mici nu justifica totusi cresterile record. Aceeasi situatie era si cu trei ani in urma, cand preturile erau de trei ori mai mici decat in prezent. Oare a crescut puterea de cumparare a romanilor de trei ori in ultimii trei ani? Statistica arata ca salariul mediu net in euro abia daca a crescut cu vreo 25%. Iar o parte insemnata a cresterii se datoreaza de fapt aprecierii nominale a leului. Ce-i drept, intre timp s-a dezvoltat creditul ipotecar. De fapt, o forma ciudata a acestuia, impovaratoare tot pentru beneficiar, care trebuie sa incheie tot felul de polite, de asigurari, sa vina cu giranti, sa plateasca destule comisioane si, fireste, sa plateasca dobanzile. In mod firesc, ar trebui sa primesti un astfel de credit garantand doar cu casa pe care o cumperi – dar ce mai e firesc in Romania? Creditul ipotecar a jucat deci un rol, dar, dupa parerea mea, a jucat rolul secundar de resort, de pretext. A largit baza celor care au vrut sa cumpere, dar a largit si categoria vanzatorilor, atrasi de cresterile de preturi. A fost declansatorul unui efect in lant, care a implicat insa si cresterea volumului ofertei de pe piata. Si atunci ce explica aceste cresteri exponentiale de preturi? Parerea mea este ca doua sunt cauzele majore ale acestei cresteri. Prima este spalarea de bani, a doua o reprezinta speculatorii imobiliari. Cred ca o mare parte a banilor care se invart pe piata mobiliara provin din economia subterana. Se spala bani, si atunci nu se uita nimeni la pret. Important este sa se albeasca banii, sa devii din contrabandist un respectabil investitor imobiliar. Economia subterana a fost mereu apreciata, in varii studii, la aproximativ o treime din PIB. O treime suplimentara. Ce se intampla cu banii acestia? Eu cred ca o parte insemnata din ei se duc in investitii imobiliare. E simplu, e eficient, si mai ales, e greu de dovedit. Dupa cateva vanzari succesive, se pierde urma banilor de la inceput. Evident, o cantitate mare de bani astfel intrati in joc, fie ei si bani negri, trage in sus pretul pietei.
De altfel, aceasta explicatie se leaga cu cea de a doua. Speculatorii imobiliari sunt si ei importanti. Vanzarile succesive, in sistem suveica, cresc pretul in mod artificial. Nu-i vorba ca si romanul si-a descoperit recent calitatea de speculator: acum, ca leul se apreciaza fata de euro, preturile in euro iarasi au crescut – in schimb, cand leul scadea fata de euro, n-am observat sa fi scazut si preturile.
De fapt, sa nu gresesc, ar mai fi si o a treia explicatie: nebunia colectiva care face ca toti sa cumpere si sa vanda intr-o frenezie. Vanzatorii spera sa se imbogateasca peste noapte, cumparatorii spera sa faca si ei o afacere cat inca se mai poate.
Nebunia aceasta colectiva are un efect in economie care, in limba engleza, se numeste „bubble“. In romaneste, il putem trraduce prin balon de sapun sau spirala a preturilor. Un balon umflat artifical, cu pompa, si care – este o legitate economica – mai devreme sau mai tarziu se va sparge si preturile se vor rearanja in jurul unui nivel de echilibru. Dar pana sa se sparga balonul acesta, oamenii trebuie sa locuiasca undeva, iar altii simt ca e momentul sa se imbogateasca. Insa, nu se poate sa devenim o natiune de imbogatiti din speculatii imobiliare – acestea sunt un joc cu suma zero. Cred ca este momentul ca aceasta piata sa fie reglementata, pentru ca ne aflam intr-un moment evident de esec al pietei. Este o piata exagerat de speculativa si, pentru aceasta, introducerea unui impozit pe tranzactii nu va avea efectul scontat – dimpotriva, impozitul va fi platit tot de cumparatori.
Propun un subiect de reflectie: ce ar fi daca statul s-ar implica prin stabilirea unor marje de pret? Preturile apartamentelor ar putea fi reglementate intr-o anumita marja, in functie de zona, de confort, de suprafata, poate si de alte criterii. S-ar pune astfel capat speculatiilor imobiliare exagerate. S-ar inchide si un canal major al spalarii de bani, restrangand marja de manevra a economiei subterane. In paralel, ar trebui stimulata puternic cresterea ofertei de locuinte noi – prin facilitati pentru constructori, prin revitalizarea ANL, prin introducerea unei viziuni coerente de dezvoltare urbana.