Avocat: NU am vazut un teren fara probleme legale

"In experienta de 10-11 ani, nu am vazut un teren curat, fara probleme judiciare. Sunt probleme legate de titlurile de proprietate si daca acum 5 ani dezvoltatorii luau in calcul si aceste aspecte, dar tineau cont mai ales de beneficiile pe care le-ar fi avut daca achizitionau un teren chiar si cu probleme, astazi o parte din blocaj este determinat de riscurile legale ale terenurilor care cantaresc mai mult in luarea deciziei de investitie. Dezvoltatorii sunt mai atenti", a afirmat Albota, la o conferinta organizata de Ziarul Financiar.

Ea a mentionat, potrivit Mediafax, ca investigatiile de due dilligence nu sunt garantii ca au fost identificate toate problemele unei proprietati, pentru ca de cele mai multe ori nu sunt disponibile toate informatiile legate de proprietate de la autoritati.

Pe langa incertitudinile legate de titlurile de proprietate ale terenurilor, in opinia reprezentantului casei de avocatura, dezvoltatorii imobiliari se confrunta cu dificultati legate de legislatia de urbanism din cauza ca este restrictiva si neclara, de intarzierile autoritatilor in ceea ce priveste autorizarea constructiilor, de problemele la inregistrarea in cartea funciara, precum si de supraevaluarea terenurilor din cauza problemelor legale pe care le au, dar si de comportamentul bancilor care acorda credite in conditii foarte stricte.

In ceea ce priveste titlurile de proprietate ale terenurilor din Bucuresti, Albota a precizat ca fie exista mai multe titluri emise pentru acelasi teren, fie au fost emise titluri pentru persoane decedate. Pe de alta parte, apar probleme legate de procesul de restituire a terenurilor, in cazurile in care restituirea s-a facut in compensare cu alte terenuri care nu erau disponibile.

Mai mult, nu exista o data limita pentru rezolvarea dosarelor de restituire, astfel ca nimeni nu poate vinde un teren care face obiectul unei notificari nesolutionate.

In ceea ce priveste legislatia din domeniul urbanismului, Albota considera ca aceasta este neclara si are nevoie de imbunatatiri si limiteaza posibilitatea de a obtine PUZ-uri de catre dezvoltatori.

"Din aceasta cauza vedem dezvoltatori care se grabesc sa inceapa proiectele pana le expira PUZ-ul pentru ca nu vor mai putea obtine altul si tot felul de artificii, care nu sunt legale, cum ar fi amendarea PUZ-urilor cu un PUD", a explicat reprezentantul casei de avocatura.

Legat de inregistrarea drepturilor reale in Cartea Funciara, ea spune ca functionarii de la Cadastru au dificultati in interpretarea si aplicarea noului Cod Civil.

In plus, Albota spune ca nu exista corelatii intre legi, sunt scapari ale legii cadastrului, care blocheaza piata imobiliara, iar din cauza unor suprapuneri de prevederi nu se pot face intabulari ale unor proiecte.

"Pretul terenului ramane o problema pentru ca vanzatorii nu cer pretul pietei din cauza sarcinilor, existand ipoteci, sechestre ale Finantelor pentru garantarea unor datorii foarte mari, dar si ca urmare a psihologiei vanzatorilor, care nu pot sa conceapa ca trebuie sa vanda terenurile la preturi mai mici", a adaugat Albota.

In final, avocatul apreciaza ca bancile au si ele un rol foarte important in blocajul de pe piata imobiliara, pentru ca acum vor un grad de preinchiriere a proiectelor de pana la 75-80% fata de 50% inainte de criza, cer capital propriu al dezvoltatorului de pana la 75%, chiar daca inainte acceptau 30%, precum si o serie de garantii.

Ca solutii, Albota solicita autoritatilor publice sa puna capat procesului de restituire a terenului si implicarea activa a statulului in domeniul urbanismului, precum si corelarea legilor care privesc constructiile si investitiile imobiliare.

Pentru dezvoltatori, aceasta recomanda intrarea in parteneriate pentru a-si limita riscurile si alierea cu parteneri care au terenurile.

Albota remarca insa o imbunatatire a activitatii pe piata imobiliara, in conditiile in care in 2011 au aparut cereri pentru servicii de due-dilligence.

"Avem dezvoltatori care ne-au cerut sa facem due-dilligence. Faptul ca dupa trei ani de renegocieri, amendari de contracte, de restructurari de business-uri, de insolvente avem solicitari de due-dilligence este un semn bun. Investitorii, dezvoltatorii sunt interesati de piata din nou", a mai spus Albota.