In efervescenta ultimelor saptamani, probabil gasirea de solutii pentru o posibila relansare a sectorului imobiliar nu a fost o prioritate pentru nimeni.
Ceea ce este bine este ca solutii simple “fara bani” exista deja pe planeta. Singurul lucru pe care trebuie sa il facem este sa existe vointa si dorinta pentru ca aceste solutii sa fie adaptate si adoptate. Daca solutiile simple sunt implementate acum, poate ca avem o mica sansa ca peste 50 de ani, probabil noi, romanii, sa gandim ca indigenii Iroquois din secolul al XVI-lea si sa facem planuri pentru sapte generatii inainte.
O solutie simpla ar fi “Inclusionary housing”. Acesta este un program din ce in ce mai folosit in Statele Unite pentru a creste numarul de apartamente accesibile cu ajutorul dezvoltatorilor privati, metoda ce poate micsora sau chiar acoperi cererea de apartamente ieftine, nesatisfacuta de programele sociale guvernamentale.
“Inclusionary” este definit ca o cerinta obligatorie sau o optiune voluntara de a rezerva un anumit procent, cuprins intre 10-30%, din numarul total de apartamente dintr-un proiect rezidential nou, famiilor cu venituri mici.
In implementarea unui program de success, cele mai importante aspecte sunt:
a) procentul rezervat
b) categoriile de venituri care se pot califica in program
c) construirea in cadrul proiectului sau in alta locatie a procentului rezervat
d) facilitati oferite dezvolatorului
f) durata aplicarii programului.
In schimbul acestui efort, dezvoltatorii pot primi facilitati speciale non-monetare sub forma de indicatori urbanistici mai mari, functiuni flexibile in planul urbanistic aprobat si altele. Astfel, se poate creste substantial si uniform numarul locuintelor ieftine in toate zonele orasului si se vor crea zone in care veniturile populatiei sunt variate.
Programul poate servi indirect comunitatile prin faptul ca in zone traditional scumpe pot locui familii cu venituri mici, ai caror membrii au ales meserii guvernate de altruism dar prost platite: personal medical, profesori, politisti, pompieri, cadre militare etc.
“Inclusionary housing” poate avea mai multe forme: pot exista si programe obligatorii, dar cele mai potrivite sunt cele voluntare si bazate pe facilitati oferite dezvoltatorilor. Locatia acestor locuinte cu pret special poate fi in interiorul proiectului (raspandite uniform), la marginea proiectului sau chiar in alta locatie (in cazul in care este imposibila atingerea unui pret mic din cauza pretului mare al terenului).
De asemenea, dezvoltatorii care nu doresc sau nu pot construi aceste locuinte mai ieftine pot opta, de exemplu, pentru plata unei taxe de solidaritate la un fond guvernamental destinat construirii de locuinte sociale sau subventionate.
Programele de “Inclusionary housing” pot oferi dezvoltatorilor o varietate de reduceri indirecte de costuri, respectiv cresterea profitabilitatii investitiei. Profitabiliatea proiectului trebuie sa existe pentru ca dezvoltatorii sa opteze voluntar si fara retineri sa aplice programul.
Cateva exemple de facilitati pe care dezvoltatorii le pot obtine:
1. Cresterea indicatorilor urbanistici peste reglemetarile zonale existente (densitate, inaltime etc.)
Acest lucru permite dezvoltatorilor sa construiasca mai multe apartamente, fara sa fie nevoie sa cumpere mai mult teren. Cu alte cuvinte, incidenta costului terenului in costul de contructie este mai mic. Aceasta facilitate este una dintre cele mai intalnite.
2. Facilitate de reducere a suprafetelor minime cu 5-10%
Acesta facilitate poate scadea pretul total al apartamentului.
3. Reducerea numarului de parcari obligatorii cu 5-10%
In conditiile in care dezvoltatorii sunt obligati conform legii sa construiasca un anumit numar de parcari la suprafata construita si la numarul de apartamente, insa cumparatorii nu sunt la randul lor obligati sa le cumpere, foarte multi dezvoltatori s-au trezit ca au vandut toate apartamentele, dar au ramas cu parcarile. In aceste conditii, reducerea numarului de parcari poate fi o optiune.
4. Flexibilitate in design
Se pot micsora retragerile obligatorii (acolo unde este posibil) pentru cresterea utilizarii terenului ocupat. Se pot modifica densitatile, inaltimile s.a. in baza unor preaprobari chiar in timpul constructiei.
5. Reduceri sau exceptii de taxare
Desi impactul trebuie studiat pentru ca reprezinta o reducere a incasarilor la buget, aceasta facilitate este importanta. In unele cazuri se poate opta pentru amanarea taxarii pana la vanzarea apartamentelor.
6. Urgentarea obtinerii autorizatiilor si avizelor de construire
Este o facilitate extrem de usor de implementat. Durata de asteptare pana la obtinerea autorizatiei de contructie (1-2 ani in cazul in care nu exista si PUZ) reprezinta cost aditional ce se va regasi in pretul final al apartamentului. Exemple de costuri care atarna greu: costul cu finantarea, costuri de operare interne ale dezvolatorului, taxe pe teren etc.
Se poate opta pentru unul, doua sau toate exemplele de mai sus, se pot adauga mai multe facilitati similare si, datorita faptului ca fiecare exemplu descris reduce independent de celalalt pretul final al apartamentului, aplicarea in acelasi timp a tuturor facilitatilor poate reduce pretul final cu pana la 30% sau chiar mai mult.
“Inclusionary housing” este doar unul din programele care nu afecteaza veniturile la bugetele locale si de stat, poate fi aplicat imediat, fara logistica, personal si costuri suplimentare din partea statului.
Ceea ce este bine este ca solutii simple “fara bani” exista deja pe planeta. Singurul lucru pe care trebuie sa il facem este sa existe vointa si dorinta pentru ca aceste solutii sa fie adaptate si adoptate. Daca solutiile simple sunt implementate acum, poate ca avem o mica sansa ca peste 50 de ani, probabil noi, romanii, sa gandim ca indigenii Iroquois din secolul al XVI-lea si sa facem planuri pentru sapte generatii inainte.
O solutie simpla ar fi “Inclusionary housing”. Acesta este un program din ce in ce mai folosit in Statele Unite pentru a creste numarul de apartamente accesibile cu ajutorul dezvoltatorilor privati, metoda ce poate micsora sau chiar acoperi cererea de apartamente ieftine, nesatisfacuta de programele sociale guvernamentale.
“Inclusionary” este definit ca o cerinta obligatorie sau o optiune voluntara de a rezerva un anumit procent, cuprins intre 10-30%, din numarul total de apartamente dintr-un proiect rezidential nou, famiilor cu venituri mici.
In implementarea unui program de success, cele mai importante aspecte sunt:
a) procentul rezervat
b) categoriile de venituri care se pot califica in program
c) construirea in cadrul proiectului sau in alta locatie a procentului rezervat
d) facilitati oferite dezvolatorului
f) durata aplicarii programului.
In schimbul acestui efort, dezvoltatorii pot primi facilitati speciale non-monetare sub forma de indicatori urbanistici mai mari, functiuni flexibile in planul urbanistic aprobat si altele. Astfel, se poate creste substantial si uniform numarul locuintelor ieftine in toate zonele orasului si se vor crea zone in care veniturile populatiei sunt variate.
Programul poate servi indirect comunitatile prin faptul ca in zone traditional scumpe pot locui familii cu venituri mici, ai caror membrii au ales meserii guvernate de altruism dar prost platite: personal medical, profesori, politisti, pompieri, cadre militare etc.
“Inclusionary housing” poate avea mai multe forme: pot exista si programe obligatorii, dar cele mai potrivite sunt cele voluntare si bazate pe facilitati oferite dezvoltatorilor. Locatia acestor locuinte cu pret special poate fi in interiorul proiectului (raspandite uniform), la marginea proiectului sau chiar in alta locatie (in cazul in care este imposibila atingerea unui pret mic din cauza pretului mare al terenului).
De asemenea, dezvoltatorii care nu doresc sau nu pot construi aceste locuinte mai ieftine pot opta, de exemplu, pentru plata unei taxe de solidaritate la un fond guvernamental destinat construirii de locuinte sociale sau subventionate.
Programele de “Inclusionary housing” pot oferi dezvoltatorilor o varietate de reduceri indirecte de costuri, respectiv cresterea profitabilitatii investitiei. Profitabiliatea proiectului trebuie sa existe pentru ca dezvoltatorii sa opteze voluntar si fara retineri sa aplice programul.
Cateva exemple de facilitati pe care dezvoltatorii le pot obtine:
1. Cresterea indicatorilor urbanistici peste reglemetarile zonale existente (densitate, inaltime etc.)
Acest lucru permite dezvoltatorilor sa construiasca mai multe apartamente, fara sa fie nevoie sa cumpere mai mult teren. Cu alte cuvinte, incidenta costului terenului in costul de contructie este mai mic. Aceasta facilitate este una dintre cele mai intalnite.
2. Facilitate de reducere a suprafetelor minime cu 5-10%
Acesta facilitate poate scadea pretul total al apartamentului.
3. Reducerea numarului de parcari obligatorii cu 5-10%
In conditiile in care dezvoltatorii sunt obligati conform legii sa construiasca un anumit numar de parcari la suprafata construita si la numarul de apartamente, insa cumparatorii nu sunt la randul lor obligati sa le cumpere, foarte multi dezvoltatori s-au trezit ca au vandut toate apartamentele, dar au ramas cu parcarile. In aceste conditii, reducerea numarului de parcari poate fi o optiune.
4. Flexibilitate in design
Se pot micsora retragerile obligatorii (acolo unde este posibil) pentru cresterea utilizarii terenului ocupat. Se pot modifica densitatile, inaltimile s.a. in baza unor preaprobari chiar in timpul constructiei.
5. Reduceri sau exceptii de taxare
Desi impactul trebuie studiat pentru ca reprezinta o reducere a incasarilor la buget, aceasta facilitate este importanta. In unele cazuri se poate opta pentru amanarea taxarii pana la vanzarea apartamentelor.
6. Urgentarea obtinerii autorizatiilor si avizelor de construire
Este o facilitate extrem de usor de implementat. Durata de asteptare pana la obtinerea autorizatiei de contructie (1-2 ani in cazul in care nu exista si PUZ) reprezinta cost aditional ce se va regasi in pretul final al apartamentului. Exemple de costuri care atarna greu: costul cu finantarea, costuri de operare interne ale dezvolatorului, taxe pe teren etc.
Se poate opta pentru unul, doua sau toate exemplele de mai sus, se pot adauga mai multe facilitati similare si, datorita faptului ca fiecare exemplu descris reduce independent de celalalt pretul final al apartamentului, aplicarea in acelasi timp a tuturor facilitatilor poate reduce pretul final cu pana la 30% sau chiar mai mult.
“Inclusionary housing” este doar unul din programele care nu afecteaza veniturile la bugetele locale si de stat, poate fi aplicat imediat, fara logistica, personal si costuri suplimentare din partea statului.
