18 August 2009
Prima Casa - Cat dureaza contractarea unui credit si care sunt pasii
Programul guvernamental Prima Casa a inceput extrem de rapid, dar nici statul si nici bancile nu s-au grabit sa isi informeze clientii cat mai bine despre cum pot obtine un credit prin acest program. Traian Stancu, seful departamentului juridic din cadrul Kiwi finance, a explicat, pentru cititorii Wall-Street, care sunt pasii ce trebuie urmati pentru creditul Prima Casa si la ce trebuie sa fie atenti clientii.
Analiza cel putin la fel de riguroasa ca la un credit standard
“S-au lamurit toate aspectele programului si acum pasii pe care ii parcurge un dosar pentru Prima Casa sunt pusi la punct. Acesti pasi trebuie sa fie cunoscuti pentru ca oamenii sa stie la ce sa se astepte atunci cand depun un dosar de Prima Casa si sa isi negocieze un termen rezonabil pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare”, a explicat Traian Stancu (foto), seful departamentului juridic din cadrul Kiwi Finance.
Perioada de timp de la momentul in care clientul se duce la banca sa isi depuna dosarul si pana cand intra in posesia primei locuinte este destul de lunga, iar din acest motiv este de dorit ca beneficiarul sa negocieze un termen suficient de mare in ante-contractul de vanzare-cumparare pentru a evita sa piarda avansul.
“Noi sfatuim clientii fie sa isi negocieze in ante-contracte un termen cat mai mare sau sa isi prevada o clauza prin care sa fie indreptatiti sa solicite restituirea avansului daca li se respinge cererea de credit sau daca nu li se aproba suma solicitata ori evaluarea este mai mica decat pretul tranzactiei”, mentioneaza reprezentantul Kiwi Finance.
In plus, “clientii ar trebui sa se astepte la o analiza a creditului pentru Prima Casa cel putin la fel de riguroasa ca la un credit standard. S-a mai indus si aceasta idee in piata, ca fiind vorba de o garantie oferita de stat bancile nu vor mai fi atat de riguroase in analiza dosarului. Dimpotriva, semnalele pe care le avem noi sunt in sens contrar, bancile sunt foarte riguroase cu analiza acestor dosare, pentru ca in conventia de garantare se prevad anumite situatii in care pot sa nu fie despagubite de catre stat”, a detaliat Traian Stancu.
Care sunt pasii pentru a lua un credit Prima Casa?
“Analiza dosarului de credit in banca se face ca la un dosar de credit obisnuit cu doua mentiuni, ca exista niste documente suplimentare care trebuie sa fie aduse pentru un credit Prima Casa. Prima este declaratia autentica data de catre client ca indeplineste toate conditiile de eligibilitate prevazute in normele de implementare ale programului”, a explicat seful departamentului juridic din cadrul brokerului de credite Kiwi Finance. Aceasta declaratie nu trebuie sa fie data cu mai mult de 15 zile inainte de depunerea dosarului la banca.
“Un al doilea document care va trebui depus in dosarul de credit este un extras de carte funciara informativ pentru imobilul ce urmeaza a fi achizitionat”, a adaugat Traian Stancu. Extrasul de carte funciara trebuie sa nu fie mai vechi de 15 zile raportat la data la care banca transmite dosarul catre fondul de garantare.
“Exista doua variante pentru a rezolva aceasta situatie: fie banca nu va solicita de la inceput extrasul de carte funciara, ci doar atunci cand dosarul de credit se afla intr-o faza finala de analiza in banca, fie prezentarea de catre client a unui nou extras de carte funciara dupa aprobarea de catre banca a dosarului, in situatia in care au trecut mai mult de 15 zile si extrasul depus initial nu va mai putea fi transmis la fondul de garantare", a lamurit Stancu.
• Evaluarea imobilului
Daca dosarul de credit este aprobat din punct de vedere financiar de catre banca atunci institutia de credit va solicita si efecturarea unei evaluari a imobilului ce se doreste a fi achizitionat. Evaluarea este realizata de catre evaluatori agreati de banca. Exista banci la care aceasta evaluare se plateste si banci la care ea este gratuita.
• Aprobarea finala in banca si transmiterea dosarului care fondul de garantare
“Aici este de subliniat ca nu se transmit catre fondul de garantare si documente legate de eligibilitatea financiara a clientului, ci se transmit doar documentele de identitate, declaratia notariala pe propria raspundere, extrasul de carte funciara, ante-contractul de vanzare-cumparare, raportul de evaluare al imobilului si copiile actelor de proprietate ale locuintei ce urmeaza a fi achizitionate. Deci fondul nu verifica si eligibilitatea financiara a clientului, aceasta tinand de normele interne ale bancii”, a mai explicat reprezentantul Kiwi Finance.
• Fondul de garantare emite in 5 zile lucratoare o decizie ce o transmite bancii. Daca acestea este favorabila atunci transmie si factura aferenta comisonului de garantare.
• Banca achita comisionul de garantare, transmite dovada catre fond si incheie contractul de credit cu clientul.
• Fondul redacteaza contractul de garantare si il transmite bancii.
• Dupa primirea acestui contract, banca si clientul au la dispozitie 5 zile lucratoare pentru a-l semna si a-l remite fondului de garantare.
• In maxim 3 zile lucratoare fondul semneaza contractul de garantare si il transmite inapoi bancii.
• In final, banca pune la dispozitie creditul, iar clientul poate semna contractul de vanzare-cumparare a locuintei.
“In total se ajunge la un termen de aproximativ o luna, o luna si o saptamana, dar timpul va fi diferit in functie de perioada scursa pana la obtinerea aprobarii dosarului de credit de catre banca”, a concluzionat Traian Stancu.
Ipoteca constituita asupra locuintei va fi una legala
“Exista doua tipuri de ipoteci. Una conventionala care presupune semnarea unui contract de ipoteca separat si aceasta ipoteca legala, constituita in temeiul legii. Ipoteca legala va fi inscrisa in cartea funciara a imobilului pe baza unei cereri de inscriere transmisa de catre banca”, a declarat Traian Stancu.
De asemenea, a fost clarificata modalitatea prin care bancile vor putea executa o garantie daca statul are ipoteca pe imobil si refuza sa elibereze bancii garantia din cauza unui anumit motiv.
“Bancile nu aveau niciun mijloc prin care sa execute garantia. Astfel, s-a prevazut expres ca banca poate sa isi instituie un privilegiu al finantatorului. Exista un astfel de privilegiu, este un drept pe care il are cel care finanteaza achizitia imobilului, iar banca va avea dreptul sa il constituie de la inceput si sa il inscrie, ulterior, in cartea funciara, concomitent cu radierea ipotecii statului. La aceasta varianta se va ajunge doar in situatia in care fondul de garantare va refuza cererea de despagubire depusa de banca”, adauga Stancu.
Pe de alta parte, constituirea acestui privilegiu al finantatorului potrivit codului civil presupune incheierea contractului de imprumut in forma autentica. “Cel mai probabil contractul de credit va fi autentificat, adica el se va mai incheia de catre banca si client, in fata unui notar public. Aici va exista un cost, dar este ceva mai mic decat costul pe care il presupunea contractul de ipoteca”, a mai spus seful departamentului juridic din cadrul Kiwi Finance.
Kiwi Finance a depus la banci dosare pentru Prima Casa in valoare de 5,5 mil. euro
Prin intermediul Kiwi Finance au fost depuse pana acum in banci dosare de credit pentru 110 clienti, volumul creditelor solicitate in aceste dosare fiind de 5,5 milioane euro.
In plus, ca urmare a clarificarii conditiilor de eligibilitate din cadrul programului Prima Casa a crescut procentul cererii eligibile din totalul persoanelor ce au contactat brokerul de credite Kiwi Finance pentru acest program.