Avantajele cladirilor noi de birouri: De ce sunt mai ieftine si mai eficiente?

Ce s-a schimbat in ultimii 5-7 ani

O cladire noua de birouri nu inseamna neaparat o cladire mai buna, ci sunt hotaratoare experienta si calitatea dezvoltatorului, considera Horia Moldovan (foto), associate director in cadrul diviziei de birouri a companiei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank. Intr-un scenariu ideal, o cladire noua ar trebui sa ofere conditii mai bune de lucru pentru angajati si sa aiba costuri de intretinere mai mici, comparativ cu o cladire mai veche.

“Acum cinci-sapte ani piata imobiliara nu era o piata matura, abia atunci se contura stocul modern de spatii de birouri. O parte din cladirile care in acel moment erau considerate ca find foarte bune, in cativa ani vor fi depasite de cladirile noi, care vin cu o arhitectura inovatoare, un grad utilizare mai mare a spatiului si costuri de intretinere mai mici, in special in cazul cladirilor verzi”, afirma Moldovan.

El spune ca este o evolutie normala a pietei, intrucat dezvoltatorii care construiau atunci un anumit tip de cladiri de birouri, si-au imbunatatit considerabil produsele pe care le livreaza in prezent. In plus, piata incepe sa fie mai educata, iar chiriasii pun accent pe alte aspecte.

“Criteriile care au la baza alegerea unei cladiri sunt: layout-ul etajului, costurile de intretinere si functionare a cladirii, lumina naturala, locurile de parcare, accesibilitatea cladirii si proximitatea unei statii de metrou”, explica brokerul.

Insa chiar daca preferinta chiriasilor pentru proiectele recent livrate este evidenta, consultantii companiei CBRE spun ca sunt cladiri de birouri livrate anterior, care au devenit adevarate simboluri, reprezentand, chiar si prin prin simpla mentionare a numelui, zone de renume ale Capitalei.

---

De ce este mai ieftina o cladire noua?

Pe fondul crizei, cladirile recent construite au beneficiat de costuri mai mici de dezvoltare, astfel incat si chiria ceruta de dezvoltator este mai mica fata de chiria din cladirile construite in perioada de boom a pietei, afirma Maria Florea (foto), associate director in cadrul departamentului de birouri al Colliers International. “In functie de zona si de cladire, diferenta dintre chiria unui proiect nou si unul construit in urma cu cinci-sapte ani poate ajunge la 20-40%”, spune ea.

Pe de alta parte, Horia Moldovan de la The Advisers/Knight Frank afirma ca nivelul chiriei unei cladiri este dictat in primul rand de locatie, de accesibilitate si de trasportul in comun de care beneficiaza cladirea, si nu neaparat de cat de veche este proiectul, cu conditia sa fie cladiri de clasa A, cu specificatii tehnice si locatie asemanatatoare. „Spre exemplu, in Piata Victoriei chiria ceruta este cuprinsa intre 17 si 19 euro/mp, atat pentru cladirile noi, cat si pentru cele livrate acum cinci-sapte ani”, subliniaza Moldovan.

Tot din motive de costuri, dezvoltatorii si chiriasi incep sa se orienteze tot mai mult catre cladirile verzi sau catre proiectele care folosesc sisteme eficiente, spune Horia Moldovan. De aceste sisteme depind costurile cu utilitatile, adica ceea ce plateste o companie pe langa chirie.

„In ultimii doi-trei ani, tendinta generala a fost de reducere a costurilor, iar acest lucru s-a reflectat si in sistemele pe care dezvoltatorii le folosesc pentru asigurarea functionarii cladirii. In cazul unei cladiri verzi, costurile cu utilitatile scad in primul rand prin economia aplicata consumului de curent electric”, explica Horia Moldovan.

In ceea ce priveste costul platit de chirias proprietarului pentru administrarea si operarea cladirii, acesta creste de la 3,5 euro/mp pentru cladirile bune la 4-4,5 euro/mp sau chiar 5 euro/mp in cazul cladirilor noi, spune Maria Florea de la Colliers.

In costul platit pentru o cladire de birouri pe langa chirie intra si costul cu locurile de parcare. De cele mai multe ori insa, numarul loc de parcare este insuficient pentru angajatii companiilor. “Locurile de parcare in cladirile nou livrate sunt executate pentru a pune la dispozitie, la o suprafata de 60 de mp, 1 spatiu destinat parcarii, ceea ce inseamna ca oferta locurilor de parcare este mai generoasa”, afirma consultantii CBRE.

---

Eficienta spatiului: Cati angajati incap intr-un birou

Cladirile moderne de birouri dispun de o eficienta a spatiului mai ridicata, avand suprafete mari pe etaj si mai putine coloane, datorita progreselor inregistrate in industriile designului si constructiilor, spune Ben Binns (foto), seful departamentului de birouri al consultantului Jones Lang LaSalle. Toate acestea au condus la o optimizare a spatiului si la mai multa flexibilitate, avand ca rezultat final preferinta companiilor pentru spatiile deschise si, implicit, reducerea spatiului necesar pentru biroul unui angajat.

Numarul de angajati pe care un spatiu de birouri il poate acomoda nu depinde doar de anul constructiei, ci mai mult de destinatia finala a cladirii, considera Maria Florea de la Colliers. “Daca imobilul se afla intr-o zona de back office, va gazdui angajati chiar si la o ratie de 1 persoane/5 mp. In cazul in care nu vorbim de back office, ratia poate creste la 1 persoana/10 mp”, arata Florea.

Horia Moldovan detaliaza si spune ca numarul de angajati care pot lucra intr-un spatiu de birouri depinde de cum sunt stalpii de sustinere proiectati si de grosimea acestora. Daca stalpii sunt incorporati in fatada sau sunt situati cat mai aproape de aceasta, spatiul respectiv va putea acomoda un numar mai mare de angajati, comparativ cu un spatiu in care stalpii se afla la un metru distanta de fatada.

“De regula, spatiul care ramane intre stalpi si fatada este greu de utilizat de catre angajati, iar spatiul pe care acestia il folosesc in realitate este mai mic. Un alt criteriu important este inaltimea etajului - pentru o cladire de clasa A, inaltimea minima trebuie sa fie de 2,70 m”, subliniza specialistul The Advisers/Knight Frank.

---

Ce mai plateste companie pe langa chirie

Dezvoltatorii si chiriasii incep sa se orienteze tot mai mult catre cladirile verzi sau catre proiectele care folosesc sisteme eficiente, spune Horia Moldovan. De aceste sisteme depind costurile cu utilitatile, adica ceea ce plateste o companie pe langa chirie.

„In ultimii doi-trei ani, tendinta generala a fost de reducere a costurilor, iar acest lucru s-a reflectat si in sistemele pe care dezvoltatorii le folosesc pentru asigurarea functionarii cladirii. In cazul unei cladiri verzi, costurile cu utilitatile scad in primul rand prin economia aplicata consumului de curent electric”, explica Horia Moldovan.

In ceea ce priveste costul platit de chirias proprietarului pentru administrarea si operarea cladirii, acesta creste de la 3,5 euro/mp pentru cladirile bune la 4-4,5 euro/mp sau chiar 5 euro/mp in cazul cladirilor noi, spune Maria Florea de la Colliers.

Tot in costul platit pentru o cladire de birouri pe langa chirie intra si costul cu locurile de parcare. De cele mai multe ori insa, numarul loc de parcare este insuficient pentru angajatii companiilor. “Locurile de parcare in cladirile nou livrate sunt executate pentru a pune la dispozitie, la o suprafata de 60 de mp, 1 spatiu destinat parcarii, ceea ce inseamna ca oferta locurilor de parcare este mai generoasa”, afirma consultantii CBRE.

Chiar daca pentru dezvoltatori devine foarte important ca locatia sa aiba metrou, ratia de 1 loc/50 angajati- 1 loc /70 angajati este inca dezirabila pentru majoritatea clientilor, adauga Maria Florea.

---

Ce pret are confortul angajatilor

Pe masura ce tehnologia a avansat si cerintele chiriasilor au fost tot mai mari, specificatiile tehnice ale cladirilor noi au fost imbunatatite. Cele mai evidente, spune Ben Binns de la Jones Lang LaSalle, au fost pardoselile suprainaltate, care acopera toate cablurile, tavanele suspendate, nivelul de aer proapat, trecerea de la sistemul de climatizare cu doua tevi la cel cu patru si, mai nou, grinzile de racire.

In anii trecuti, cladirile de birouri dispuneau de sistem de climatizare proiectat pentru a oferi in timpul sezonului de vara aer rece, respectiv aer cald in perioada anotimpului geros, avand doua tevi, spuns reprezentantrii CBRE. Cladirile noi au insa sistemul de climatizare planificat pentru a oferi, in functie de necesitate si indiferent de anotimp, temperaturi optime, folosind patru tevi.

Pe langa specificatiile de ordin tehnic, diferentele dintre cele doua tipuri de sisteme sunt date si de timpul de uzura al acestora. “Un echipament folosit in mod continuu cativa ani nu va mai da acelasi randament ca unul nou, fiind deja uzat”, precizeaza Horia Moldova de la The Advisers/Knight Frank.

De confortul angajatilor tin si facilitatile suplimentare pe care proprietarii de birouri le ofera companiilor chiriase, precum: cafeterii, restaurante, sali de fitness sau locuri de relaxare aflate in interiorul cladirii. “Spre deosebire de acum cativa ani, cand aceste lucruri nu reprezentau un criteriu de selectie, din ce in ce mai multi chiriasi, in special companiile multinationale, au inceput sa solicite astfel de beneficii, constientizand importanta lor pentru angajati”, afirma Horia Moldovan.

Si pentru ca daca exista cerere trebuie sa apara si oferta, noile cladiri de birouri au inceput sa fie proiectate avand incorporate aceste facilitati. O alta tendinta recent aparuta este aceea de a gazdui centre de conferinte, cum se intalneste in cazul cladirii Swan Office & Technology Park, care a inchiriat un spatiu catre un operator de evenimente.

Prin toate aceste facilitati, incheie Ben Binns de la Jones Lang LaSalle, angajatorul mentine angajatii fericiti, fericire care se reflecta ulterior intr-o productivitate crescuta. Iar o productivitate mai mare inseamna mai multi bani pentru companie, bani care vor fi ulterior investiti si intr-un spatiu de birouri mai modern si mai eficient.

---