Georgian Marcu, Green Angels: 15% din achizitiile de locuinte in marile orase sunt facute cu scop investitional. Insa, marea majoritate a celor care investesc nu si-au facut prea bine temele
Randamentele reale care pot fi obtinute in urma achizitiei unei locuinte ca investitie, pentru inchiriere, sunt cuprinse intre 4 si 7,5% si sunt afectate de mai multi factori. De la tipul de proprietate pe care il achizitionezi, cum amenajezi, zona, pana la modul in care iti administrezi investitia s.a.m.d.. Randamentul asteptat insa de catre cumparatori este de 10%, total nerealist in piata rezidentiala de astazi.
"Suntem la prima generatie de investitori in imobiliare. Dupa 18 ani de piata rezidentiala, din care 4 petrecuti in boom si alti 4 petrecuti in criza inca invatam / experimentam cum se fac investitiile in imobiliare «pe pielea noastra» Cu toate acestea, un segment important de piata este cel al investitorilor, undeva la 15% a achizitiilor din marile orase fiind facute cu scop investitional. Comparativ cu anii de boom imobiliar observam ca cei care achizitioneaza ca si investitie o fac pentru a inchiria ulterior si nu speculativ pentru a revinde, ceea ce denota o maturizare a pietei", apreciaza Georgian Marcu, broker/owner in cadrul companiei de consultanta imobiliara Green Angels.
In opinia sa, "din pacate, marea majoritate a celor care investesc nu si-au facut prea bine temele si asta ar fi prima regula pentru a putea face o investitie profitabila. As putea paria ca nu se uita mai departe de acel yield potential, calculat de foarte multe ori superficial fara a tine cont rata de neocupare, costuri aditionale, apreciere sau depreciere a capitalului in timp".
Randamentul sau yield-ul, asa cum se gaseste in literatura de specialitate, are urmatoarea formula de calcul : Randament=(Chirie*12) / Pret proprietate. "De cele mai multe ori, de la investitorii aflati la prima achizitie, ma intalnesc cu cererea: vreau sa imi scot banii in 10 ani, pentru ca asa mi-a spus un prieten, ca asa am citit eu undeva etc. - cu alte cuvinte multi nici nu stiu cum sa calculeze un randament simplu", spune Georgian Marcu.
5 sfaturi pentru investitii profitabile in locuinteDar, sa vedem ce nu ne spune acest calcul simplist al randamentului si care ar fi primele cinci intrebari, evidentiate de specialistul Georgian Marcu, pe care ar trebui sa le punem in calitate de potential investitori pe termen lung (care are drept scop de a inchiria si isi planuieste o perioada de detinere de minim 10 ani):
"Toate aceste intrebari mai sus mentionate pot face diferenta intre o investitie de succes si una facuta doar pentru a plasa niste bani undeva, peste dobanda bancii. Probabil cel mai important sfat pe care ti-l pot da este sa te informezi cu atentie, restul sunt alegeri personale pe care fiecare dintre noi si le asuma in cunostinta de cauza", adauga Georgian Marcu.
In opinia sa, de ce trebuie sa mai tineti cont si nu este influentat de tipul proprietatii sau natura achizitiei sunt urmatoarele :
- costurile notariale : min 1% din valoarea proprietatii ;
- costurile de finantare : diferenta mare al randamentului intre cash si credit ;
- impozitarea : prietenoasa cu investitorii si extrem de redusa comparativ cu alte tari atat din punct de vedere al impozitului pe proprietate cat si din punct de vedere al impozitului pe chirii care este de 10% calculat la 60% din valoarea chiriei. Atentie, daca intr-un an depasiti cu veniturile din alte surse, exceptand cele salariale, plafonul de 12 salarii minime brute veti datora CASS de 2.280 lei pe an.