In prezent, NEPI Rockcastle pierde – sau mai bine zis nu castiga – circa 300.000 de euro pe luna pentru ca extensia mall-ului Promenada nu exista inca. De fapt, lucrarile de constructie nici nu au inceput. Care sunt motivele pentru aceasta intarziere si ce planuri are compania in 2018 pentru Romania, tara care concentreaza 43% din portofoliul sau de real estate? De ce primarii din orasele secundare din Romania sunt mai doritori sa atraga business in localitatile lor decat autoritatile locale din Capitala? Acestea sunt doar cateva dintre intrebarile la care veti gasi raspunsuri citind articolul de mai jos, un interviu acordat de wall-street.ro de catre Sebastian Mahu, head of asset management in cadrul NEPI Rockcastle Romania.

Piata centrelor comerciale moderne din Romania a fost mai putin activa anul trecut, cand au fost livrati 100.000 de metri patrati de spatii comerciale in mall-uri, cu 140.000 de metri patrati mai putin decat in 2016. Perspectivele pentru acest an sunt similare cu ceea ce s-a intamplat in 2017. Pentru NEPI Rockcastle insa, anul trecut a fost unul destul de plin, cu doua inaugurari de centre comerciale, la Ramnicu Valcea si Galati, investitii ce au totalizat 70 de milioane de euro. In plus, fuziunea dintre New Europe Property Investments Plc (NEPI) si Rockcastle Global Real Estate Company Limited (Rockcastle), cu efecte incepand cu 11 iulie 2017, a insemnat, pentru echipa din Romania, si mai multa activitate. Romania reprezinta 43% din portofoliul noii companii formate si o treime din valoarea sa – doua miliarde de euro din cele sase miliarde de euro in total.

”Inca digeram la nivel organizational aceasta fuziune, inca mai sunt lucruri de pus la punct. Acum nu mai vorbim de o companie locala, nici macar de una regionala. In prezent, in urma fuziunii avem opt tari si probabil o sa se adauige si altele. Ca forma de organizare, e un REIT (real estate investment trust – n.red.) , avem zeci de mii de actionari, principala forma de finantare e pe bursa din Johannesburg si mai emitem si bond-uri din cand in cand. Nu are nimeni mai mult de 20%, nu exista cineva care sa controleze compania, actionarii sunt diversi, de la compania de asigurari de stat din Africa de Sud si pana la banci din Africa de Sud, dar nu doar de acolo. Istoric, am avut multi actionari din Africa de Sud, dar acum s-au diluat mult lucrurile. In urma fuziunii, ne-am delistat de la Bursa de Valori Bucuresti”, declara Sebastian Mahu, head of asset management NEPI Rockcastle.

NEPI Rockcastle: Mall-uri la Tirgu Mures si Satu Mare

Evolutia pietei de centre comerciale moderne din 2017 a fost una normala, in opinia lui Sebastian Mahu de la NEPI Rockcastle, companie al carei portofoliu din Romania se va apropia in curand de un milion de metri patrati de centre comerciale, mall-urile reprezentand aproape 90% din suprafata detinuta in Romania.

NEPI Rockcastle, mall, centre comerciale, sebastian mahu

NEPI Rockcastle vrea ca...
Citeste si: NEPI Rockcastle: "Retailerii romani sa-i prinda pe gigantii mondiali"

”Eu cred ca acesta este ritmul in care o sa mearga piata de retail, pentru un simplu motiv: investitorii nu mai sunt speculativi. Preturile terenurilor au crescut enorm, iar unul dintre motive este presiunea din partea magazinelor de tip discount si a lanturilor de supermarketuri precum Penny, Profi, Lidl, Kaufland, ei sunt in plina expansiune. Nu strica piata, dar exista aceasta cerere din partea lor si preturile au crescut: ce cumparai acum cinci ani cu 50 de euro, azi e undeva la 100-150, depinde de amplasament. E clar ca nu mai poti sa faci specula cu terenuri, eu as zice ca acum sunt evaluate corect. In plus, piata s-a mai temperat, a fost 2007-2008 cand a fost explozia in care Romania era un fel de El Dorado, apoi a venit criza, lucrurile au mers in regres, atunci a intrat NEPI pe piata, iar in 2015-2016 lucrurile ajunsesera aproape de perioada de dinainte de criza, au fost multe proiecte. In 2016-2017 piata a ajuns sa se maturizeze in sensul ca tot ce era in pipeline s-a livrat si in 2017 nu au fost foarte multe lansari pe piata. Pana acum a fost o piata a retailerilor, erau foarte multe mall-uri, foarte multe spatii si un numar finit de retaileri. Pe masura ce retailerii vor sa creasca, dar spatii noi nu o sa mai apara, lucrurile o sa se mai balanseze, iar spatiile bune o sa valoreze din ce in ce mai mult”, explica Sebastian Mahu.

Pentru 2018, NEPI Rockcastle vizeaza inaugurari de centre comerciale in orase precum Satu Mare si Tirgu Mures, dar si demararea lucrarilor de contructie la extensia mall-ului Promenada din Bucuresti, o investitie de 100 de milioane de euro care se lasa asteptata de ceva vreme.

”Noi mergem spre orasele unde exista o nevoie: Satu Mare, de pilda, unde nu este nici un centru comercial in oras. Gold Plaza e in Baia Mare si oamenii se duc acolo. La fel si in Tirgu Mures, unde e Promenada, mall care e in afara orasului, treci de Azomures si ajungi la mall. Acolo e o nevoie intrucat centrele comerciale existente nu deservesc locuitorii cum trebuie. In Romania nu vedem foarte multe oportunitati si nici nu vrem sa fortam lucrurile. Daca am avea mai multe oportunitati, ar fi resurse sa investim mai mult”, explica Sebastian Mahu.

NEPI Rockcastle, primarii si extensia Promenada

Unul dintre motivele pentru care NEPI Rockastle se indreapta spre orasele secundare pentru dezvoltarea de mall-uri noi este si sprijinul primit din partea autoritatilor locale, care sunt mai interesate sa atraga investitii noi decat cele din Capitala.

ReConstruct 2018: "Incep sa...
Citeste si: ReConstruct 2018: "Lucrurile se incalzesc si vom avea corectii"

NEPI Rockcastle, mall, centre comerciale, sebastian mahu

”Eu m-am intalnit cu foarte multi primari si e o diferenta uriasa intre primarii din afara Bucurestiului si ce se intampla in Capitala. In afara Bucurestiului depun toate eforturile ca sa ne sprijine. Noi construim foarte repede si uneori suntem la limita si oamenii ne ajuta de azi pe maine, inteleg importanta investitiei, ca atrage si imbunatateste intreaga comunitate. La Bucuresti, nu am facut nimic cu extensia la Promenada, avem doi ani de cand ar fi trebuit sa ne apucam si nu am facut nimic si acolo pierdem cateva sute de mii de euro in fiecare luna, vine CFO-ul si ne spune «S-au mai dus 300.000 de euro si luna asta, pentru ca nu a produs nimic extensia», noi pierdem acei bani, pe investitor il intereseaza randamentul”, spune Sebastian Mahu, head of asset management la NEPI Rockcastle.

Alegerile locale din 2016, care au insemnat schimbarea edililor din Capitala si inlocuirea arhitectilor din cadrul primariilor, au reprezentat o frana in calea demararii lucrarilor de constructie la extensia mall-ului Promenada din Bucuresti.

”Au fost schimbari la primarie o perioada, au fost alegerile, trebuia sa vina un nou arhitect, in cele din urma a venit. N-as putea sa spun ca a fost un abuz, dar se misca lucrurile foarte greu, sunt multe comisii, multe aprobari, dar o sa se intample in final. Acolo o sa mai adaugam undeva la 30.000 de metri patrati de retail si o sa mai facem si office. Scopul e sa transformam Promenada intr-o experienta completa, vrem sa punem in extensie, printre altele, o gradinita, un centru medical, un cinematograf si un hipermarket. Investitia o sa treaca de 100 de milioane de euro. Acolo o sa ne ia un an doar sa sapam. Cred ca in 2018 ii dam drumul, ne apucam de sapat, probabil ca in doi ani-doi ani si jumatate o sa fie gata”, explica Sebastian Mahu, precizand ca, in cadrul extensiei, parcarea subterana va numara nu mai putin de sapte niveluri.

NEPI Rockcastle incepe...
Citeste si: NEPI Rockcastle incepe lucrarile la Shopping City Satu Mare

Sebastian Mahu, NEPI Rockcastle: ”Ne deranjeaza volatilitatea”

Sebastian Mahu spune ca amplasamentele noilor mall-uri care vor fi dezvoltate de catre companie au fost alese in urma analizei nevoilor pentru serviciile si produsele pe care astfel de centre comerciale la aduc si ca, din punct de vedere al arhitecturii, acestea tin cont de specificul local. De pilda, mall-ul din Satu Mare este un proiect dorit atat de comunitate, cat si de companie si de retailerii care vor deschide magazine – din perspectiva arhitecturala si functionala, mall-ul dezvoltat de NEPI Rockcastle in Satu Mare va fi legat de centrul vechi al orasului printr-o pasarela peste raul Somes, ce va fi edificata in parteneriat cu primaria locala. Un alt exemplu pentru aceasta abordare este mall-ul pe care NEPI Rockcastle il va construi la Tirgu Mures, o investitie de 50 de milioane de euro: centrul comercial va fi edificat pe un deal, astfel ca va fi construit si un amfiteatru.

NEPI Rockcastle, mall, centre comerciale, sebastian mahu

”Ne-am dat seama ca fiecare proiect trebuie sa aiba aceasta dimensiune de lifestyle si divertisment mai puternic dezvoltata si am zis sa ne adaptam la comunitate, la loc. Scopul este ca oamenii sa se simta mandri ca au ceva special. Faci un loc in care comunitatea se aduna. Mall-urile noastre n-o sa mai fie orientate doar spre tranzactional, ci si spre divertisment, de aceea nu mai avem, ca inainte, 65-70% din suprafata fashion, acum e doar 50%, au crescut spatiile de dining, de servicii. Trebuie sa te adaptezi, pentru ca acum se muta scopul de la shopping in sine catre lifestyle. Oamenii vor sa se duca undeva sa se simta bine, sa se intalneasca, sa-si rezolve cat mai multe probleme si se muta lucrurile in doua nise: convenienta, omul vrea sa castige timp, nu bani, sa aiba totul acolo si zona de lifestyle. Daca mall-ul are macar una dintre aceste doua functiuni, nu o sa fie probleme pe termen lung. Trebuie sa te gandesti peste 30 de ani, chiar daca vanzarile o sa fie online, oamenii tot vor vrea sa iasa undeva in oras”, explica Sebastian Mahu.

Alte planuri ale NEPI Rockcastle in Romania includ si imbunatatirea mall-urilor existente – uneori, aceste masuri de imbunatatire sunt luate si in cazul centrelor comerciale inaugurate recent, unde in 2017 in food court au fost deschise restaurante McDonald`s si Taco Bell, iar in acest an vor fi refacute intregul food court si terasa – printre care se afla centrele comerciale din Sibiu si Buzau.

Chiar daca lucrurile au mers bine, in 2017, pentru cele 17 mall-uri detinute si operate de NEPI Rockcastle in Romania – cateva cifre: in ultimele trei luni din 2017 numarul de vizitatori din Mega Mall a crescut cu 15%, iar afacerile au crescut in ritmul consumului, adica in jur de 12% de la an la an – exista anumite motive de ingrijorare pentru perioada urmatoare.

”Momentan, modificarile fiscale si legislative nu au avut un mare efect asupra noastra, pentru ca nu au fost puse in aplicare. Nicio actiune macroeconomica nu are efect de maine, ci in 6-9 luni de la adoptare. N-as putea spune ca e ceva anume care e problematic sau care ne-a incurcat, nu ne deranjeaza in sine o schimbare anume, ci volatilitatea lucrurilor. Noi lucram cu niste modele de forecast si pe invesititori, care dau astazi doi lei, ii intereseaza sa obtina acei doi lei inapoi intr-o anumita perioada. Predictiblitatea este foarte importanta si noi asta vindem, predictibilitatea unui anumit venit si toate schimbarile acestea ii fac pe investitorii nostri sa fie tematori. Acesta a fost unul dintre lucrurile pe care le-au apreciat la Romania in ultimii zece ani: ca nu au fost foarte multe schimbari din punct de vedere fiscal si ca exista o anumita predictibilitate si ca Banca Nationala tinea lucrurile cat de cat sub control, leul a fluctuat foarte putin in ultimii trei ani. Pe de alta parte, intelegem ca nu poti sa tii si dobanda si cursul, doar ca s-ar putea sa pierdem atuul asta de piata sigura si asta ne pune un pic pe ganduri”, conchide Sebastian Mahu.


Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Imobiliare si constructii »



Citeste si
NEPI Rockcastle, 3,5 mil. euro in etajul al doilea din Mega Mall