Odata cu cresterea numarului de tranzactii rezidentiale cu scop investitional, vedem in piata imobiliara si foarte multe apartamente si garsoniere promovate ca "ideal investitie", cu "randament garantat" de pana la 7-8% de catre proprietari sau dezvoltatori imobiliari de ocazie si oportunisti, pentru niste proprietati care niciodata nu vor performa in marjele propuse. Astfel, este interesant de aflat pe ce anume se bazeaza cand fac aceasta promisiune si ce se intampla daca in realitate respectivul client obtine cel mult 4,5-5%, cu indulgenta.

In ultimii doi ani se observa o crestere a numarului de investitorilor, respectiv a investitiilor in proprietati rezidentiale, in mod special in apartamente destinate ulterior inchirierii. Stimulate pe de o parte de dobanzile tot mai mici, oferite de banci, de marjele titlurilor de stat erodate masiv de inflatie, de "frica" sau necunoasterea posibilitatii si modului de a investi pe bursa sau in fonduri mutuale, investitiile imobiliare au ajuns sa ocupe cote de piata de peste 20% din totalul tranzactiilor pe anumite segmente de piata, in orasele mari. Dar, este posibil de obtinut un randament de 7-8%?

"Depinde cum calculezi randamentul. Faci un calcul corect, pe minim 5 ani, tinand cont de rata de neocupare sau il calculezi doar pe perioada inchiriata? Din punctul meu de vedere un randament real, pe o proprietate din segmentul mediu, mediu / superior, intr-un proiect nou, este in marja de 6%. Pe langa randament ar mai fi cateva criterii extrem de importante. Personal, atunci cand propun o proprietate ca si investitie, am in vedere pana la 10 factori care «califica» proprietatea ca si «ideal investitie», spune Georgian Marcu, broker - owner, in cadrul companiei de consultanta imobiliara Green Angels.

Astfel, in opinia sa, randamentul sau yield-ul, la care se uita toata lumea (asa cum apare in literatura de specialitate are urmatoarea formula de calcul: Randament=(Chirie*12)/cost total Proprietate), este la fel de important ca gradul de ocupare (in cat timp il inchiriez, cat stau in medie gol cu el pe an), gradul de lichiditate (in cat timp imi fac exit-ul daca vreau sa il vand), posibilitatea de apreciere a valorii (poate creste pretul proprietatii in timp) sau costurile operationale, rata de absortie a pietei, acestea fiind doar cateva dintre aspectele care pot face diferenta intre o investitie de succes sau doar o plasare a banilor intr-un activ imobiliar.

"Un apartament cu 2 camere va performa mai bine, din punct de vedere al randamentului, comparativ cu unul de 3 camere. Un apartament de lux va avea un randament mai mic decat un apartament mass market. Pe de alta parte pe un apartament mass market costurile operationale (reparatii dupa plecarea chiriasilor, intretinerea proprietatii, costurile de reinchiriere) s-ar putea sa fie mai mari decat intr-un apartament scump. Lichiditatea si randamentele sunt mai bune pe apartamentele ieftine, dar si bataile de cap... pe masura, depinde ce anume cauti", arata Georgian Marcu.

Citeste si:
Piata imobiliara in 2019: ce asteptari optimiste s-au adeverit
Retrospectiva pietei...

Cumparatorii naivi, inselati de promisiunile "imbatabile" ale consultantilor

El mai subliniaza faptul ca ceea ce ignora marea majoritate a potentialilor investitori din piata imobiliara este raportul dintre cerere si oferta, concentrandu-se doar pe oferta prezenta in momentul achizitiei.

"Faptul ca astazi vedeti niste proprietati listate la un anumit pret nu reprezinta nici o garantie ca se inchiriaza intr-un termen scurt sau la pretul solicitat", afirma proprietarul Green Angels. De exemplu, "sunt zone care, desi atractive la prima vedere, cererea este mica, de cateva sute de potentiali chiriasi pe semestru. In momentul in care, pe respectiva zona se livreaza unul / doua proiecte mai mari, in acelasi timp, in care ai un grad mare de vanzari facute catre investitori se va resimti masiv atat in preturile de inchiriere cat si in perioada necesara pentru a inchiria".

"Situatia este « exploatata » masiv atat de catre proprietari, dezvoltatori sau agenti in cautarea unui «One time deal». Vad in ultimul an, in special, proiecte care se promoveaza cu randament de 7-8% «garantat», in special in zona de nord a Bucurestiului, care nu au nici o sansa de a obtine 5%", apreciaza Georgian Marcu.

In opinia sa, pe termen lung, "impactul va fi unul negativ pe termen scurt si mediu. Cei care au cumparat bazandu-se pe promisiunile «imbatabile» ale consultantilor sau a dezvolatorilor care au promis mai mult decat au putut livra vor pune pe hold urmatoarele investitii, desi au resursele financiare pentru a achizitiona si alte proprietati. La nivel general piata investitiilor imobiliare in rezidential va avea de suferit in perioada imediat urmatoare din cauza neincrederii".

Citeste si:
C&W: Au reaparut profetii "crizei" in piata imobliara. Sa ii credem?
Cushman & Wakefield: Au...

Poate exista un "randamente garantat" in piata imobiliara?

"Da, randamentul poate fi garantat. Scrisori de garantie bancara, asigurare, sau intelegerea partilor prin contract poate garanta randamentul. Este garantat randamentul in general in piata? Raspunsul este NU! Mai degraba m-as intreba daca randamentul ar trebui sa fie garantat. Si aici as spune tot NU. Daca vrei investitie garantata te duci catre titluri de stat in lei unde ai randamentul aferent garantat dar erodat masiv de inflatie. Vrei profit, ai posibilitatea de a-l obtine daca deschizi bine ochii si ti-ai facut temele", arata brokerul Green Angels.

El estimeaza, de asemenea, ca in urmatorii doi ani, dupa livrarea anumitor proiecte rezidentiale, vom avea si niste procese pe baza unor reclame mincinoase pe tema randamentelor garantate.

"Daca ar fi sa dau un singur sfat pentru o investitie de succes, ar fi «Fa-ti temele temeinic!». Intelege riscurile si beneficiile pe fiecare segment de piata si alege in functie de profilul tau. Nu va raportati doar la randament! Analizati lichiditatea, posibilitatea de apreciere a valorii, costurile operationale si rata de absortie a pietei, pe respectivul segment de piata sau pe respectiva zona", a incheiat Georgian Marcu.

Citeste si:
Care este legatura dintre Flamanzi si piata imobiliara din America
Octavian Badescu: Cand in...
Sursa foto: FGC / Shutterstock

Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Imobiliare si constructii »




Ascultă primul podcast de FinTech și digital banking din piață.

Citeste si
Asteptarile si provocarile mediului de afaceri in anul 2020
Setari Cookie-uri