Intram in zodia controverselor pe piata imobiliara

Este cert insa ca �tonul� preturilor pe piata locuintelor va fi dat, in continuare, de apartamentele la bloc construite inainte de 1990 si de finalizarea, in acest an, a mai multor proiecte rezidentiale. De asemenea, expertii au cazut de acord asupra unui lucru: procentul de 10-15% cu care vor fluctua preturile. In plus sau in minus.

Cresteri in centrul si nordul Capitalei

In Bucuresti exista multe rezerve in privinta cresterilor de pret la apartamentele din Drumul Taberei, Colentina sau Rahova, dar specialistii dau ca sigure majorari in Centrul Civic (din cauza proiectului Esplanada) si in sectorul 1 (vezi proiectul rezidential de lux Baneasa Investment).

Potrivit �Raportului de prognoza imobiliara anuala�, publicat de Artur Silvestri, exista deja o scadere a presiunii cumparatorilor, agravand situatia paradoxala a acestui segment unde involutia preturilor a �nceput sa se observe, mai ales �n capitalele de provincii. Explicatiile sunt destul de diverse. ��nt�i de toate, piata apartamentelor de bloc depinde de consistenta �robinetului de bani�, adica de largimea accesului la creditul ipotecar, acesta fiind segmentul de piata care, de obicei, reactioneaza cel mai sensibil la decizia administrativa �n materie de finantare. De fapt, aceasta este si ram�ne unica solutie rationala, de vreme ce absenta altor surse apare drept evidenta�, arata Artur Silvestri.

Moda in investitii

Investitiile care pot schimba piata sunt cele de pe �piata rezidentiala�, unde intra cu precadere �dezvoltarile� de forma unor �parcuri� si blocuri de apartamente denumite �condominium�. Procesul nu �ncepe acum, ci doar se dezvolta si se consolideaza. Constructiile noi mentin �nca accentul pe ideea de �lux rom�nesc�, sub forma asa-ziselor cartiere de vile, �n realitate niste simple �dezvoltari� care, �n SUA, de exemplu, sunt locuite de populatie medie sau de �plasatori� straini. Apare �nsa, destul de t�rziu, si ideea �casei accesibile�, o tema asupra careia antreprenorul rom�n nu a reflectat cu seriozitate p�na acum, dar va trebui sa o faca din cauza scaderii numarului de cumparatori pentru categoria lux. Aceasta ar putea sa devina afacerea c�stigatoare �n viitor, dar nu �n acest an, intrucat piata cumpa-ratorilor cu bani multi nu a ajuns �nca la saturatie.

Terenurile, inca o buna afacere

Artur Silvestri considera ca preturile terenurilor nu vor creste �n intervalul urmator dec�t �n anumite segmente, definite prin caracterul de �afacere� sau �exploatatie�, cum ar fi, �ntre altele, �imobiliarul de antrepriza� (depozite, hale industriale, parc comercial) si, prin urmare, achizitia de terenuri av�nd aceste obiective. Aici tendinta este de crestere lenta, cu accent ceva mai subliniat in Otopeni si Militari (cote probabile de crestere de p�na la 35-45%). In materie de terenuri pentru constructii rezidentiale, piata se reasaza dupa o perioada de supra�ncalzire produsa de presiunile speculative care au generat cresteri de preturi �nsemnate �n decurs de un an. Acum se observa mai bine ca nu orice teren e valoros si ��n viitor� si ca pozitia, retelele si vecinatatile sunt criterii ce apar nu doar �n manualul de investitie imobiliara, ci si �n realitate.

Foarte apreciate �n Bucuresti, dar si �n orasele importante ram�n si �n acest an terenurile din zonele ultracentrale. Plafonate pentru Bucuresti (unde valorile stagneaza), preturile se mai pot majora cu p�na la 25-30% numai acolo unde apar proiecte fezabile si dezvoltare economica statornica.

Expertii companiei imobiliare Regatta considera ca preturile terenurilor din Capitala vor continua sa creasca, �ntr-un ritm mult mai lent insa si doar �n zonele unde nu a fost atins �nca nivelul maxim. Dezvoltarea intensa continua �n nordul Bucurestiului, zona care ram�ne cea mai cautata pentru proiectele de birouri. Zonele secundare, precum cele sudice, se dezvolta lent si vor deveni �n cur�nd foarte interesante pentru investitori.

Paradoxul funciar�O evolutie interesanta vor cunoaste terenurile agricole (cu destinatie stricta pentru exploatatie), unde pretul se va mentine sau chiar va scadea, av�nd �n vedere ingeniosul mecanism speculativ organizat de Ministerul Agriculturii, prin introducerea simultana a impozitului pe teren arabil si f�neata si a despagubirii viagere, cu o suma chiar mai mare dec�t ar obtine daca ar cultiva ogorul, a celor ce urmeaza sa �nstraineze�, spune Artur Silvestri. Fata de scumpirea cu 70-100% produsa pe aceasta piata cu doar un an �nainte, �n 2005 cresterea a fost absolut nesemnificativa aproape �n toate regiunile unde nu exista interes pentru alta destinatie dec�t cea traditionala, de pam�nt agricol. Aceeasi tendinta, poate, �n mod paradoxal descrescatoare, se va �nregistra si �n viitorul imediat.

Chiriile, in crestere usoara

De regula, c�nd creditul i-potecar se accelereaza, chiriile scad. Dar pana acum nu s-a intamplat acest lucru. Asadar, definite atipic, nu vor scadea nici �n viitorul imediat, fiind vizibila chiar o tendinta crescatoare, foarte putin previzibila. Regula este valabila �n privinta apartamentelor de cartier. C�t priveste zona rezidentiala, piata de profil va fi dedicata aproape exclusiv expatilor. ��n rest, nu sunt chirii �rezidentiale� (aici calitatea da nota), ci simple �locuinte�, adeseori asemanatoare cu ce defineste orice �periferie� de capitala europeana. �n privinta acestora vor putea interveni modificari, �nca nedefinite, av�nd �n vedere ca �istanbulizarea� Bucurestilor (prin adaos de tarani doritori de supravietuire) ar putea �ncepe sa se evidentieze cur�nd�, considera Artur Silvestri.