Piața imobiliară din România a trecut prin schimbări importante în ultimii trei ani. Prețurile locuințelor au crescut considerabil, chiriile au urmat aceeași tendință, iar salariile românilor nu au ținut pasul cu scumpirea apartamentelor în marile orașe.
Cu toate acestea, scăderea dobânzilor fixe la creditele ipotecare creează oportunități pentru cei care iau în calcul cumpărarea unei locuințe. Potrivit unei analize OferteBancare.ro, realizate pe baza evoluțiilor din perioada septembrie 2023 – octombrie 2026, rata lunară pentru un credit ipotecar de 300.000 de lei a scăzut cu aproximativ 180 de lei față de acum trei ani.
Claudiu Trandafir, economist și fondator OferteBancare.ro, consideră că România continuă să ofere oportunități pe piața imobiliară, în special pentru cumpărătorii care urmăresc stabilitatea costurilor locative și protejarea economiilor împotriva inflației.
![[INFOGRAFIC] Studenții și chiriile: Doar o treime își plătesc cazarea fără ajutorul părinților. Numărul celor fără loc la cămin s-a dublat în 2026](https://www.wall-street.ro/img/b65f9fab-ce42-4d6c-9534-2ade31aef55b/student-chirie-shutter.jpg?fm=jpg&q=80&fit=max&crop=1197%2C674%2C0%2C0)
„Cine a cumpărat acum 3 ani un apartament prin credit cu dobândă fixă a câștigat, practic, de 2 ori: în primul rând valoarea imobilului a crescut cu cel puțin 30%, iar costurile lunare au rămas fixe în timp ce chiria a crescut cu 50-100 de euro pe lună. Cu alte cuvinte, în timp ce proprietarul și-a păstrat o cheltuială lunară previzibilă și a continuat să plătească pentru propria locuință, chiriașul a ajuns să plătească mai mult pentru a locui într-un apartament care aparține altcuiva”, explică economistul.
Cât au crescut chiriile în România în ultimii trei ani
În București, chiria solicitată pentru un apartament cu două camere a crescut de la aproximativ 500 de euro în 2023 la 600 de euro în 2026, un avans de 20%.
Creșteri importante au fost înregistrate și în celelalte mari centre urbane. Timișoara a consemnat cea mai mare majorare procentuală dintre orașele analizate, de aproximativ 26%, în timp ce în Cluj-Napoca chiria medie luată în calcul a urcat de la 500 la 580 de euro.
| Oraș | Chirie 2023 | Chirie 2026 | Creștere |
|---|---|---|---|
| București | 500 € | 600 € | 20% |
| Cluj-Napoca | 500 € | 580 € | 16% |
| Brașov | 450 € | 500 € | 11% |
| Iași | 400 € | 450 € | 13% |
| Timișoara | 350 € | 440 € | 26% |
Sursa: Analiză OferteBancare.ro, apartamente cu două camere.
Presiunea asupra chiriilor este alimentată inclusiv de cererea pentru locuințe moderne, amplasate în zone bine conectate la infrastructura urbană.
Potrivit lui Claudiu Trandafir, România dispune încă de un stoc important de apartamente construite în perioada comunistă, în timp ce oferta de locuințe noi, în zonele căutate, nu reușește întotdeauna să răspundă cererii. Economistul nu anticipează o corecție majoră a prețurilor locuințelor în perioada următoare.
„Pe scurt, pentru cine așteaptă un picaj al pieței: nu vom avea o scădere mai mare de 10% a prețurilor imobilelor de aici înainte. Ba dimpotrivă, mizez chiar pe menținerea trendului de creștere, așa cum s-a întâmplat în marile capitale europene acum 10–20 de ani”, afirmă Claudiu Trandafir.
Chirie sau rată la bancă? Cum s-au schimbat costurile unui credit ipotecar
În timp ce chiriile au crescut, dobânzile fixe oferite de bănci pentru creditele ipotecare au scăzut față de nivelurile din 2023. Potrivit calculelor OferteBancare.ro, pentru un credit ipotecar de 300.000 de lei, contractat pe 30 de ani, rata lunară calculată la o dobândă anuală fixă de 5,9% era de aproximativ 1.780 de lei în 2023.
În 2026, la o dobândă fixă de 4,95%, rata pentru aceeași sumă împrumutată ajunge la aproximativ 1.600 de lei. Diferența este de circa 180 de lei pe lună, respectiv peste 2.100 de lei pe an.
| Scenariu | Credit ipotecar | Dobândă fixă anuală | Rată lunară |
|---|---|---|---|
| 2023 | 300.000 lei | 5,9% | 1.780 lei |
| 2026 – aceeași sumă | 300.000 lei | 4,95% | 1.600 lei |
| 2026 – credit cu 30% mai mare | 390.000 lei | 4,95% | 2.082 lei |
Calcule orientative pentru un credit pe 30 de ani, cu dobândă fixă în primii trei ani. Nu sunt incluse comisioanele, asigurările și alte costuri asociate creditării. Scăderea dobânzilor nu înseamnă însă automat că achiziția unei locuințe este mai accesibilă decât în urmă cu trei ani.
Explicația este că apartamentele s-au scumpit, iar cumpărătorii au nevoie de sume mai mari pentru a achiziționa o proprietate comparabilă. Astfel, pentru un credit de 390.000 de lei, cu 30% mai mare decât cel din exemplul inițial, rata lunară ajunge la aproximativ 2.082 de lei, chiar și la dobânda mai redusă de 4,95%.
Cu alte cuvinte, românii pot beneficia de dobânzi mai mici, dar au nevoie de credite mai mari pentru a cumpăra aceeași locuință. În plus, dobânda fixă oferă predictibilitate doar pentru perioada contractuală în care este garantată. După expirarea acesteia, rata se poate modifica în funcție de condițiile de finanțare.
Apartamentele s-au scumpit cu până la 46%. Salariile au crescut cu 24%
Evoluția prețurilor locuințelor arată cât de mult s-a schimbat piața în ultimii trei ani. În București, prețul mediu solicitat pentru apartamentele vechi a crescut de la 1.557 de euro/mp în septembrie 2023 la 2.270 de euro/mp în septembrie 2026, potrivit datelor incluse în analiza OferteBancare.ro.
Aceasta reprezintă o creștere de aproximativ 46%. În Brașov, apartamentele vechi s-au scumpit cu 41%, iar în Iași cu aproximativ 43%. Cluj-Napoca rămâne cel mai scump dintre orașele analizate, cu un preț mediu de 3.301 euro/mp.
| Oraș | Septembrie 2023 | Septembrie 2026 | Creștere |
|---|---|---|---|
| București | 1.557 €/mp | 2.270 €/mp | 46% |
| Cluj-Napoca | 2.489 €/mp | 3.301 €/mp | 33% |
| Brașov | 1.595 €/mp | 2.241 €/mp | 41% |
| Iași | 1.400 €/mp | 2.000 €/mp | 43% |
| Timișoara | 1.470 €/mp | 1.940 €/mp | 32% |
Sursa: Analiză OferteBancare.ro, prețuri solicitate pentru apartamente vechi.
În aceeași perioadă, câștigul salarial mediu net a crescut de la 4.593 de lei, în septembrie 2023, la 5.688 de lei, în august 2026, ceea ce reprezintă un avans de aproximativ 24%.
Diferența dintre ritmul de creștere a salariilor și cel al prețurilor imobiliare arată că accesibilitatea locuințelor s-a deteriorat în mai multe orașe.
Totuși, Claudiu Trandafir consideră că achiziția unei proprietăți poate reprezenta o strategie de protejare a capitalului pe termen lung, în contextul inflației.
„România este încă una dintre țările în care oamenii își pot permite să cumpere o locuință, iar acesta este un avantaj important. În ultimii ani, inflația a erodat puternic economiile românilor. Practic, cu aceeași sumă de bani cumperi astăzi mai puțin decât acum 3 ani. În acest context, investiția într-un apartament devine o alegere tot mai logică. În loc să lași banii să-și piardă puterea de cumpărare, îi transformi într-un activ care își poate crește valoarea în timp. Iar dacă locuința este cumpărată pentru uz personal, câștigi și stabilitate, și siguranță pe termen lung.”
România, printre țările europene cu cele mai mici prețuri medii ale locuințelor
Chiar dacă apartamentele s-au scumpit semnificativ în ultimii ani, România continuă să se situeze printre piețele europene cu cele mai reduse prețuri medii ale locuințelor. Potrivit datelor Deloitte Property Index 2026, citate de OferteBancare.ro, România ocupă locul al patrulea în clasamentul celor mai mici prețuri medii ale locuințelor dintre cele 22 de țări europene analizate, cu o valoare de 1.917 euro/mp.
Raportat la salariul mediu net, achiziția unui apartament de 50 mp ar necesita echivalentul a aproximativ 87 de salarii lunare în România, comparativ cu 97 în Spania, 101 în Germania și 112 în Polonia, potrivit calculelor prezentate în analiză.
Aceste diferențe sugerează că piața românească rămâne relativ accesibilă în comparație cu unele state europene, deși situația variază semnificativ între orașe și în funcție de veniturile fiecărui cumpărător. De asemenea, prețul mediu național nu reflectă întotdeauna realitatea din București, Cluj-Napoca sau Brașov, unde costurile locuințelor sunt considerabil mai ridicate.
Berlinul și dezbaterea privind naționalizarea locuințelor: un contrast cu piața românească
Analiza OferteBancare.ro aduce în discuție și situația pieței imobiliare din Berlin, unde deficitul de locuințe și nivelul ridicat al chiriilor au alimentat dezbateri privind intervenția autorităților asupra marilor proprietari imobiliari. Printre propunerile discutate se numără transferul în proprietate publică a aproximativ 160.000 de apartamente deținute de mari companii imobiliare.
Pentru Claudiu Trandafir, această situație ilustrează diferențele dintre piețele europene și riscurile pe care intervențiile legislative le pot genera pentru investitori.
„Deficitul cronic de locuințe a impulsionat o coaliție de stânga să propună naționalizarea a circa 160.000 de apartamente, oferind despăgubiri mult sub valoarea de piață. Aceasta arată riscul imens la care se expun chiriașii și investitorii pe piețe hiper-reglementate sau politizate, unde dreptul de proprietate poate deveni o țintă politică. În România, însă, un credit cu dobândă fixă oferă predictibilitate într-o perioadă economică schimbătoare, rata lunară devine adesea mai avantajoasă decât o chirie, iar plasamentul într-un activ imobiliar rămâne cea mai eficientă armă împotriva inflației.”
Dezbaterea din Berlin privește însă propuneri de politici publice, nu o naționalizare deja realizată. Eventualele măsuri, mecanismele de compensare și efectele asupra pieței depind de cadrul juridic și de deciziile autorităților germane.
Ce este mai avantajos în 2026: să stai în chirie sau să cumperi o locuință?
Datele analizate arată că alegerea dintre chirie și rată a devenit mai complexă decât în urmă cu trei ani. Pe de o parte, dobânzile fixe mai mici pot face creditarea mai atractivă, iar cumpărarea unei locuințe oferă posibilitatea acumulării unui activ patrimonial.
Pe de altă parte, scumpirea apartamentelor înseamnă un avans mai mare, credite mai consistente și costuri totale de achiziție mai ridicate. În plus, comparația dintre chirie și rată trebuie să țină cont de valoarea proprietății, avans, costurile de întreținere, impozite, asigurări și riscul modificării dobânzii după expirarea perioadei fixe.
Pentru cei care intenționează să locuiască într-un oraș pe termen lung și dispun de venituri stabile, cumpărarea poate reprezenta o alternativă la chirie. În schimb, pentru persoanele care au nevoie de mobilitate sau nu dispun de economiile necesare unui avans, închirierea poate rămâne opțiunea mai potrivită.
Cu toate acestea, statul în chirie vine cu propriile avantaje, în special pentru cei care pun preț pe flexibilitate și mobilitate. Spre deosebire de un credit ipotecar, care presupune un angajament financiar pe termen lung, chiria le permite oamenilor să se mute mai ușor într-un alt oraș, să schimbe locuința în funcție de nevoile personale sau să profite de oportunități profesionale fără povara unei proprietăți. În plus, chiriașii nu trebuie să blocheze economii importante într-un avans și nici să suporte toate costurile asociate deținerii unei locuințe. Astfel, chiar dacă rata lunară poate fi mai mică decât chiria, cumpărarea unui apartament nu este automat cea mai avantajoasă alegere pentru toată lumea.
