Cresc costurile de administrare a birourilor din cauza taxelor, a inflației și a măririlor salariale

Tarifele de administrare ale clădirilor sunt estimate să crească cu aproximativ 10% în 2026. În total, costurile sunt deja cu 40% - 50% mai mari decât înainte de pandemie, spun consultanții Colliers, iar estimările pentru 2026 se bazează pe bugetele de operare realizate împreună cu proprietarii clădirilor administrate.

Care sunt factorii de impact asupra costurilor de administrare a birourilor

„Dacă ne uităm la evoluția din ultimii ani, cel mai mare impact asupra costurilor a venit din zona taxelor, care au generat peste o treime din majorări și continuă să crească semnificativ și în 2026. Acest lucru este strâns legat de creșterea costurilor de construcție, care a dus la o majorare medie de aproximativ 30% a valorii impozabile a clădirilor odată cu reevaluarea acestora. În paralel, vedem creșteri importante și la mentenanța tehnică, servicii de pază și securitate la incendiu sau curățenie, unde costurile sunt cu 35% până la 75% mai mari față de 2022, pe fondul creșterii salariilor, al scumpirii consumabilelor și al revenirii angajaților la birou”, explică Mihai Iustin, Operational & Technical Manager, Director și Asset Services în cadrul Colliers.

Unul dintre principalii factori care apasă asupra costurilor este zona salarială. De la jumătatea lui 2026 este așteptată o nouă majorare de aproape 7%, care pune presiune suplimentară pe bugetele deja tensionate. În ultimii ani, impactul a fost semnificativ: față de 2019, salariul minim brut s-a dublat în România, ceea ce se reflectă direct în costurile serviciilor care depind de forța de muncă.

Cum au evoluat costurile cu utilitățile

Analiza Colliers nu include costurile cu utilitățile, deoarece acestea sunt, în majoritatea cazurilor, facturate separat chiriașilor, în funcție de consum. Și aici însă apar schimbări relevante: pentru persoanele juridice, tarifele la energia electrică au scăzut față de vârful atins la începutul războiului din Ucraina, dar s-au stabilizat în 2024 - 2025 la un nivel de peste două ori mai mare decât în perioada 2018 - 2019. În plus, tensiunile recente din Orientul Mijlociu indică o posibilă reluare a trendului de creștere a costurilor energetice pe termen mediu, tendința care se observă deja în contextul noilor contractări

Creșterile vin din taxe, din mărirea salariilor și din reglementări

Taxele reprezintă cea mai mare componentă a costurilor de administrare, cu aproape 38% din total, urmate de mentenanța tehnică (22%) și serviciile de pază și securitate la incendiu (aproape 14%). În practică, actualizarea valorii impozabile a clădirilor, pe fondul creșterii costurilor de construcție din ultimii ani, duce la ajustări semnificative ale taxelor locale și pune presiune suplimentară pe bugetele chiriașilor.

Presiunile nu vin însă doar din zona salariilor și a taxelor, ci și din reglementări. De exemplu, costurile cu gestionarea deșeurilor - deși reprezintă doar aproximativ 2% din total - s-au dublat în ultimii ani, atât pe fondul revenirii angajaților la birou, cât și al noilor cerințe europene privind reciclarea și tratarea deșeurilor. În același timp, revenirea treptată a angajaților la birou contribuie la creșterea costurilor operaționale, printr-un consum mai ridicat de servicii și resurse la nivelul clădirilor.

Cum se compară costurile de administrare a birourilor din România cu cele din țările din Europa Centrală și de Est

La nivel regional, România se menține în linii mari aliniată cu țările din Europa Centrală și de Est în ceea ce privește costurile de administrare . Tarifele sunt cu aproximativ 10% sub cele din Ungaria și cu 20% mai mici decât în Polonia, diferențele fiind explicate în principal de nivelul mai redus al salariilor, potrivit datelor Colliers. Există însă variații importante între piețe: impactul taxelor este de peste două ori mai mare în România față de Ungaria, iar în Polonia chiriașii au plătit în 2024 cu aproape 50% mai mult decât în România.

Chiar și în acest context, nivelul relativ mai redus al costurilor rămâne un avantaj competitiv pentru România în atragerea chiriașilor internaționali. Pe termen scurt, evoluția acestor costuri va depinde în mare măsură de dinamica salariilor, de politicile fiscale și de contextul geopolitic, însă presiunile rămân ridicate.

Colliers este un administrator de spații de birouri din România cu un portofoliu de peste 650.000 de metri pătrați de birouri și aproximativ 400 de chiriași. În total, compania administrează aproape 700.000 de metri pătrați de proiecte imobiliare, incluzând și proprietăți industriale și comerciale, cu bugete operaționale și de mentenanță de peste 30 de milioane de euro anual.