Ce spun specialistii?

Liana Dumitru, associate director in cadrul departamentului de retail al Colliers International spune ca pe pietele din regiune au existat astfel de situatii in care centre comerciale care nu au mai functionat foarte bine la un moment dat au trecut printr-un proces de conversie in care fie s-a schimbat complet natura proiectului (din retail in cladire de birouri), fie s-a schimbat tipul de centru comercial (din centru comercial clasic proiectul a fost reconvertit in “factory outlet”, promovand produse direct de la fabricile producatoare, sau in centre specializate pe un anumit tip de produs - produse de lux, mobila/ decoratiuni, produse sportive etc).

“Foarte rar, centre comerciale neperformante au fost convertite in spatii industriale si numai atunci cand nu s-a putut sub nicio forma reutiliza cladirea existenta cu destinatie comerciala (birouri sau retail). Spatiile industriale genereaza venituri mici in comparatie cu veniturile pe care le pot genera spatiile comerciale (birouri sau retail) si foarte putin din investitia initiala mai poate fi recuperata. Mai mult decat atat, spatiile industriale au cerinte tehnice specifice si de multe ori o cladire existenta este mai dificil de convertit”, spune Liana Dumitru.

In Romania nu exista inca proiecte care sa fi fost deschise in urma unei astfel de conversii/ repozitionari, exista doar planuri de transformare anuntate pentru centre comerciale inchise in Braila, Arad sau Bucuresti. Exista cazuri de succes in regiune si pe piata din Rusia, in care centre comerciale clasice sau specializate au fost transformate si functioneaza momentan cu succes, spune Dumitru.

Cat de viabila este o astfel de transformare in procesul de restructurare al unui business? Specialistii Casa de Insolventa Transilvania spun ca recoversia poate fi o optiune viabila.

“Multe din proiectele imobiliare ajunse in insolventa au dificultati care nu pot fi inlaturate doar prin investitii in rebranding. In alte situatii, in urma schimbarilor ce s-au produs pe piata imobiliara in ultimii ani, asteptarile beneficiarilor targhetati cand s-au initiat anumite proiecte imobiliare s-au modificat, astfel ca proiectele nu mai sunt actuale si trebuie repozitionate.In procedurile de insolventa pe care le gestionam, noi analizam frecvent posibilitatea schimbarii destinatiei unui proiect imobiliar aflat in dificultate. Insa o astfel de analiza este conditionata de mai multe variabile care trebuie luate in considerare. Sunt constrangerile de natura financiara a companiilor ce au dezvoltat astfel de proiecte, lipsa de apetit pentru refinantarea schimbarii destinatiei proiectului din partea creditorilor bancari si constrangerile de natura tehnica ale fiecarui proiect. Acestea le limiteaza destul de mult posibilitatile de actiune specialistilor in restructurare, astfel existenta unui numar destul de redus de proiecte in care de masuri de acest gen sa fi fost aplicate”, spun oficialii CITR.

Cu toate acestea insa, sunt situatii in care s-a schimbat destinatia proiectelor in procedura de insolventa, insa procesul efectiv de schimbare a destinatiei a fost realizat de catre investitorii ce au preluat activele companiei in dificultate.

City Mall este deja un caz emblematic. Proiectul a ajuns in aceasta situatie din cauza scaderii traficului in centrul comercial, odata ce centre concurente s-au construit in zona si interesul pentru activitati de retail a scazut pe fondul crizei.

City Mall a trecut printr-o procedura de valorificare iar acum, dupa ce a fost preluat de un investitor privat, trece printr-o procedura de schimbare a destinatiei, spun oficialii CITR.