Scandalul caselor cu TVA de 21%
- Reamintim că Parlamentul a analizat în sesiunea extraordinară proiectul care ar putea amâna până la 1 octombrie 2026 majorarea TVA la locuințe de la 9% la 21%.
Comisia economică din Senat a dat deja aviz favorabil inițiativei, iar decizia finală ar putea avea un impact important asupra pieței imobiliare și asupra românilor care intenționează să cumpere o locuință.
Reamintim că mii de români care au cumpărat locuințe în baza antecontractelor semnate înainte de majorarea TVA din 2025 riscau să plătească zeci de mii de lei în plus, deși au respectat toate condițiile impuse de lege.
Mai întâi: sunteți în categoria vizată?
Legea vizează exclusiv persoanele fizice care au îndeplinit deja condițiile regimului tranzitoriu:
- act juridic având ca obiect plata în avans, încheiat până la 1 august 2025 (cu avansul de 20% achitat în termen, pentru actele din 3–31 iulie 2025);
- locuință de maximum 120 mp utili și cel mult 600.000 lei fără TVA;
- singura achiziționată cu cotă redusă din 2023 încoace.
“Dacă bifați aceste condiții, tot ce urmează vă privește direct. Dacă nu, prelungirea nu vă deschide niciun drept nou: categoria este închisă prin lege din vara anului 2025”, a precizat consultantul fiscal.
Miza în bani: 72.000 lei la o locuință aflată la plafon
Consultantul fiscal explică faptul că, pentru o locuință de 600.000 lei fără TVA, prețul final este de 654.000 lei cu TVA de 9% și de 726.000 lei cu TVA de 21%. Diferența - 72.000 lei - nu a fost inclusă nici în prețul negociat, nici în avans, nici în creditul aprobat de bancă.
Cele patru situații posibile pentru cumpărători
1. Semnați actul final până la 31 iulie 2026. Nimic nu se schimbă: plătiți TVA de 9%.
2. Semnați după 1 august, dar înainte de intrarea în vigoare a legii. Elementul- cheie: legea mai are nevoie de votul Camerei Deputaților, de promulgare și de publicarea în Monitorul Oficial, deci nu poate intra în vigoare înainte de 31 iulie.
“În acest interval veți plăti la notar TVA de 21%, dar veți putea cere, începând cu 1 octombrie 2026, restituirea diferenței, printr-o procedură ANAF. Atenție: diferența - până la 72.000 lei - trebuie plătită la semnare din surse proprii, pentru că, de regulă, nu poate fi acoperită prin creditul ipotecar. Discutați din timp cu banca și cu dezvoltatorul”, a precizat Loredana Mihăilă.
3. Semnați după intrarea în vigoare a legii, până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Plătiți direct TVA de 9%, fără formalități suplimentare.
4. Livrarea depășește 30 septembrie 2026. În forma actuală, tranzacția va fi supusă definitiv TVA de 21% - punctul slab al proiectului, la care revin mai jos, a explicat consultantul fiscal.
“Important: legea nu este încă în vigoare. Până la votul Camerei Deputaților, promulgare și publicarea în Monitorul Oficial, singura regulă aplicabilă rămâne termenul de 31 iulie 2026. Nu luați decizii - amânarea semnării, renegocieri, renunțarea la tranzacție - pe baza unui proiect nevotat încă de camera decizională”, este sfatul Loredanei Mihăilă cu privire la această sitiație.
Ce puteți face practic dacă vă aflați într-o astfel de situație
- Păstrați documentele care dovedesc eligibilitatea: antecontractul și dovada avansului.
- Verificați clauza de preț din antecontract - „plus TVA” sau „cu TVA inclus” - pentru că de ea depinde cine suportă diferența.
- Cereți dezvoltatorului un calendar scris al etapelor rămase, informați banca dacă aveți un credit aprobat și urmăriți votul din Camera Deputaților și procedura ANAF de restituire.
Ce rămâne nerezolvat în speța locuințelor care a stârnit revoltă imobiliară
Consultantul fiscal a mai precizat că, în opinia sa, trei aspecte ar trebui corectate de Camera Deputaților.
1. Termenul fix de 30 septembrie 2026. Nimeni nu poate garanta când va fi restabilit integral accesul la e-Terra - Consiliul Economic și Social a avizat nefavorabil forma inițială exact pentru acest motiv. Soluția firească: un termen de 60 de zile de la data restabilirii integrale a accesului la e-Terra, confirmată oficial de ANCPI - un termen care nu poate expira înainte ca sistemul să funcționeze și absoarbe stocul de dosare acumulate.
2. Necorelarea dintre „livrare” și „transferul dreptului de proprietate”. Textul folosește în paralel cele două noțiuni, deși ele nu coincid întotdeauna: „livrarea”, în sensul Codului fiscal, este faptul generator de TVA, în timp ce transferul proprietății se consemnează prin act notarial. Suprapunerea poate genera interpretări diferite între notari și organele fiscale și vă poate limita, în practică, dreptul la cota de 9%.
3. Promisiunile de vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate — categoria cea mai expusă. Sunt cumpărătorii care au preluat deja locuința, urmând ca transferul proprietății să se facă prin act notarial la achitarea ultimei rate. Fiscal, în opinia mea, livrarea a avut loc la predarea efectivă a locuinței - Codul fiscal asimilează livrării predarea în baza unui contract cu plata în rate - deci, în multe cazuri, anterior inclusiv datei de 31 iulie 2026.
“Legea condiționează însă cota redusă de formalitățile notariale: înscrierea în Registru se face la autentificarea actului de transfer. Dacă actul se semnează după termen, acești cumpărători pierd cota de 9%, deși livrarea, în sens fiscal, s-a produs în termen. Pentru ei, alinierea textului la noțiunea fiscală de «livrare» nu este o subtilitate juridică, ci diferența dintre 9% și 21%”, a conchis Loredana Mihăilă, consultant fiscal.
Toate sistemele ANCPI, paralizate de un atac cibernetic major
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară atac cibernetic major (ANCPI) a fost vizată de ceea ce a fost descris drept „cel mai grav incident tehnic din istoria instituției.”
Platforma cibernetică rămâne indisponibilă, conform Directoratului Național de Securitate Cibernetică (DNSC), care a transmis că informații suplimentare vor fi publicate azi sau mâine. Totodată, în presă a apărut informația că hackerii ar fi vândut în mediul online informații sensibile obținute de la ANCPI.
Angajații de la ANCPI colaborează cu DNSC pentru deblocarea situației de la Autoritatea de Cadastru și Publicitate Imobiliară, mai ales că în două săptămâni urmează ca TVA-ul urmează să crească la imobilele noi, iar mulți români încearcă să profite de cota redusă de 9%. Autoritățile nu au oferit o dată clară când serviciile online ale ANCPI vor fi disponibile din nou.
