Piata spatiilor de birouri din Bucuresti a devenit, in ultimii ani, tinta marilor dezvoltatori imobiliari, ca urmare a saturatiei din Varsovia, Praga si Budapesta. „Investitorii s-au bazat initial pe cresterea economica a Poloniei, Republicii Cehe si, respectiv a Ungariei, dupa aderarea la Uniunea Europeana, dar nu au luat in considerare faptul ca firmele cu operatiuni in Europa de Vest vor alege ca destinatie pentru activitatile lor din regiune, Romania si Bulgaria“, explica Radu Lucianu, manager al departamentului de birouri din cadrul agentiei de consultanta imobiliara Eurisko.

In Bucuresti, stocul spatiilor de birouri incadrate in clasa A de confort insumeaza 150.000 de metri patrati, in timp ce la Praga, aceasta insumeaza 800.000 de metri patrati, la Budapesta 1.000.000 de metri patrati, iar la Varsovia, 2.000.000 de metri patrati. In Romania, developerii lanseaza proiecte eficiente, luand in considerare, in primul rand, cerintele clientilor, locatia si dimensiunea cladirii. „Putem vorbi astfel de o precautie a dezvoltarii afacerii imobiliare. Se construieste doar in locuri de atractie maxima pentru clienti, in special pe marile bulevarde ce leaga centrul de nordul Capitalei. Aceasta precautie creeaza premisele unei ocupari de 80-90% a tuturor cladirilor de birouri care se construiesc“, spune expertul de la Eurisko.

Piata spatiilor de birouri a crescut progresiv in ultima perioada, datorita cererii tot mai mari venite din partea companiilor care s-au relocat sau care si-au deschis noi reprezentante la Bucuresti. Firmele de IT&C, bancile si institutiile financiare au fost societatile cele mai dinamice in acest sens. Daca acum doi ani tranzactiile de inchiriere au reprezentat 95% din totalul tranzactiilor pe acest segment imobiliar, in 2004, acestea au scazut pana la 80%, restul fiind reprezentat de achizitii.

„Daca acest trend se va mentine, vom fi martorii unei schimbari treptate a politicii companiilor. Este posibil ca tranzactiile de achizitie pe piata spatiilor de birouri sa creasca pana la 30% din total“, se arata intr-un studiu efectuat de compania Eurisko. In acest an si anul viitor se estimeaza ca vor fi date in folosinta circa 34 de noi cladiri de birouri in Bucuresti, insumand circa 289.000 de metri patrati. La sfarsitul anului trecut, suprafata totala a spatiilor de birouri din Capitala era de circa 500.000 de metri patrati.

„Investitiile realizate in spatii de birouri construite intre anii 2002 si 2005 se ridica la circa 490 de milioane de euro, ceea ce reprezinta o evaluare aproximativa. La aceasta suma se adauga 10-15%, cat reprezinta in general valoarea terenului pe care se construieste cladirea“, spune Radu Lucianu. Chiria medie a spatiilor de calitate (clasa A si B) din Bucuresti este de 15 euro/mp/luna, nivel comparabil cu Varsovia, Budapesta si Praga. In acelasi timp, chiria pentru spatiile de clasa A se ridica la circa 18 euro/mp/luna. Analistii de la Eurisko anticipeaza ca oferta de spatii de birouri va inregistra o curba ascendenta semnificativa in 2005, cand stocul de birouri va creste cu aproximativ 50%. In schimb, rata de absorbtie va fi mai mica decat in anii precedenti, datorita numarului mare de imobile care vor fi livrate pe piata.

Nivelul chiriilor va fi influentat in perioada urmatoare de raportul dintre cerere si oferta. Astfel, se vor inregistra scaderi treptate de 5-8%, in conditiile unei concurente tot mai accentuate. Spre deosebire de Bucuresti, unde numarul cladirilor de birouri incepe sa fie din ce in ce mai mare, in restul tarii tendinta nu este aceeasi. „In Timisoara, piata spatiilor de birouri a fost caracterizata in ultimii ani de slabe investitii in centre de afaceri dotate cu facilitati si finisaje specifice cladirilor de clasa superioara“, releva studiul Eurisko. In Cluj, tendinta generala este de a construi cladiri cu suprafete mici pe etaj, destinate in special folosintei proprii a companiilor si nu inchirierii. Iasul sta ceva mai bine la acest capitol. Piata spatiilor de birouri este reprezentata atat de cladiri de clasa A si B, cat si de spatii in vile renovate. Si Sibiul dispune de un stoc important de birouri, care se ridica la 25.000 de metri patrati, cu o rata de o ocupare de 70%.

Neocuparea spatiilor de birouri de clasa A

In Bucuresti, developerii au fost mai precauti cu dezvoltarile spatiilor de birouri si au tinut cont de nivelul cererii. Acest lucru este confirmat si de situatia ratei de ocupare.

Citeste si:

Stocul spatiilor de birouri in Bucuresti

Stocul spatiilor de birouri a crescut progresiv pe parcursul anilor, datorita cererii din ce in ce mai mari. In 2005, vor fi disponibili pe piata inca circa 140.000 de mp, ceea ce reprezinta o crestere cu 28% fata de stocul actual.

Clasificarea spatiilor de birouri

• Cladirile de birouri de clasa A trebuie sa aiba suprafata totala mai mare de 10.000 de metri patrati, suprafata inchiriabila pe nivel de circa 1.000 de mp, raportul dintre suprafata utila si cea bruta mai mare de 85% si mai mult de un loc de parcare pentru o suprafata inchiriata de 100 de mp. In general, spatiile de clasa A se adreseaza atat companiilor care au castigat un renume pe piata si care nu isi pot permite un spatiu de o calitate inferioara imaginii pe care au impus-o pe piata, cat si firmelor care tind sa urce pe scala valorii imaginii de corporatii. Chiriile pentru astfel de spatii s-au stabilizat in jurul valorii medii de 18 euro/mp/luna. Rata de ocupare a atins un nivel de peste 96%.

• Spatiile de clasa B se adreseaza unei game foarte largi de companii, oferind avantajul unor chirii cu valorii medii. Calitatea finisajelor si a sistemului de telecomunicatii este buna.

• Cladirile de birouri de clasa C se adreseaza clientilor care necesita un spatiu de lucru functional, unde chiriile se situeaza sub medie.