In Bucuresti, se speculeaza cu terenuri pentru care se obtin autorizatii de construire. Acest procedeu mareste pretul terenului pana la dublare. Unele firme imobiliare o considera o smecherie, altele, cea mai buna afacere imobiliara a momentului.

Cumpararea de terenuri mici, in zone centrale sau semicentrale, si revanzarea lor, dupa ce proprietarul "de tranzit" obtine autorizatia de construire, este un procedeu in voga pe piata bucuresteana. Unele firme imobiliare tin secrete aceste afaceri, iar altele le considera cele mai bune tranzactii ale momentului. Succesul este asigurat si de faptul ca apartamentele in cladiri noi de lux se vand ca painea calda, fapt ce incurajeaza investitorii care cumpara terenuri "la mana a doua". "In zona Domenii, acum un an pretul terenului era de 500 euro/mp, acum am vandut cu 1.000 euro/mp. Pentru zona Casin, ajunge si la 2.500 euro/mp", declara Dana Chiracu, consultant al firmei Media City.

"Piata este foarte buna. Vinzi cu totul un teren, eventual demolezi daca exista o cladire veche, si totul este sa ai un proiect, cu niste parametri cat mai favorabili (regimul de inaltime si gradul de ocupare). Depinde de proiectant, de cabinetul de arhitectura, cat de mult obtii", adauga Dana Chiracu. Un exemplu este cel al unui proiect realizat pentru un lot de numai 275 mp, situat in spatele Guvernului, unde s-a obtinut o autorizatie de construire pentru o cladire cu parter si sapte etaje. Terenul a fost cumparat aproape cu un an inainte, cu 120.000 euro, iar dupa cateva luni si cu cheltuieli de circa 25.000 euro pentru proiect, proprietarul a vandut terenul cu 450.000 euro.

Afacerea infloreste in sase luni

In acest moment, Media City promoveaza patru proiecte de acest gen, din care unul in zona Popa Tatu, si altul in zona Casin. Proiectul din zona Popa Tatu este desfasurat pe un teren de 400 mp, pe care se poate realiza o cladire cu apartamente de lux cu o suprafata totala construita de 1.500 mp. In total, urmatorul investitor va putea construi si vinde sapte locuinte si sase locuri subterane de parcare. Pretul pe care trebuie sa-l plateasca pentru a incepe aceasta afacere este de 300.000 euro (ceea ce inseamna 750 euro/mp). Dupa care va trebui sa ridice constructia, care sa respecte proiectul: terasa circulara, finisaje de claitate superioara, lifturi moderne, parcarea subterana. Un alt exemplu este al unui proiect tot cu apartamente de lux, in zona Casin, unde pentru terenul de 598 mp proprietarul cere 1.200.000 euro (2.006 euro/mp). Aici s-ar putea construi, conform aprobarilor de la Urbanism, o cladire cu noua etaje, cu spatii comerciale la parter si cate un apartament pe fiecare nivel, pe o suprafata construita de 3.113 mp si un garaj cu 17 locuri de parcare. Zonele cele mai cautate din Bucuresti sunt cele centrale si din partea de nord.

Dar specialistii nu exclud o astfel de afacere cu terenuri intravilane din zonele de cartiere de blocuri, unde s-ar putea construi blocuri noi, pentru ca planurile de urbanism permit acest lucru. Aici se pot cumpara terenuri sub 200-300 euro/mp si, cu siguranta, exista cerere de apartamente noi, bine finisate si compartimentate modern. Cheia va fi adaptarea acestor constructii la zona si costurile de constructie a viitoarelor cladiri, care nu trebuie sa depaseasca media de finisare. Noua afacere este practicata de persoane cu bani, care ruleaza sume importante, fara a se supune vreunei impozitari. Cine cumpara terenul cu proiect, fara a fi nevoie sa puna nici macar o piatra de temelie? Investitorii straini care se grabesc sa inceapa lucrarile de constructie si care se tem de procesul de autorizare, de tergiversari si de cheltuielile suplimentare, care ar putea interveni din cauza necunoasterii Planului de Urbanism.

Ce vand intreprinzatorii care ruleaza astfel de terenuri? Un proiect la cheie, care va aduce banii intr-un an-doi, nu cel putin trei-patru, in cazul in care ar cumpara doar terenul (caz in care s-ar si putea trezi ca nu pot construi cladirea). Noul proprietar plateste destul de scump aceasta siguranta si acest timp castigat: daca, in mod frecvent, un teren in zona Primaverii este cumparat cu 1.600-1.700 euro/mp, pentru acelasi teren, dar pentru care exista un proiect aprobat de urbanisti, se pot obtine si 2.400 euro/mp. Regimul de inaltime a viitoarei cladiri trebuie insa sa fie cat mai mare, pentru ca noul investitor sa obtina, la randul lui, un profit considerabil (din construirea unui zgarie-nori cu apartamente de lux sau cu spatii de birouri). Aceasta afacere, daunatoare pietei imobiliare locale, prospera in primul rand din cauza modului greoi, birocratic, in care se elibereaza autorizatiile de construire si a lipsei de transparenta a sistemului. Exista insa si oameni care castiga... multi, foarte multi bani!

Citeste si:

Ingredientele acestei afaceri

Acum se cauta amplasamentele de top: plombele de teren trebuie sa fie situate in zonele cele mai cautate ale orasului, care permit constructii de lux; este posibil insa ca in perioada imediat urmatoare sa fie atractive si afacerile in zonele medii si spre periferie, dar pentru proiecte cu apartamente medii

proiectele sa respecte destinatia pentru tipul de cladire cel mai cerut de pe piata (apartamente de lux sau spatii de birouri)

sa obtina autorizatia de construire, care sa fie in vigoare, iar timpul pana la expirarea acesteia sa fie cat mai lung

regimul de inaltime pentru viitoarea cladire sa fie cat mai mare, pentru ca investitia in teren sa fie eficienta pentru viitorul investitor

gradul de ocupare a terenului sa fie mare, astfel incat constructia viitoare sa aiba cat mai multe spatii de valorificat

calculul pentru chiria viitoare perceputa la noile locuinte de lux, in cazul in care nu se vand, trebuie sa fie de aproximativ 1% din pretul de vanzare al acestora (de piata, nu cel de constructie care, la randul lui, trebuie sa fie cel mult 60% din cel de piata).