Cine nu deschide ochii deschide punga, zice un proverb la care ar trebui sa ne gandim de cate ori vindem sau cumparam un imobil.

Romanii au pierdut, in deceniul trecut, gramezi de bani din operatiuni financiare. Rand pe rand s-au prabusit afaceri aparent "sclipitoare", unele izvorate parca din neant, altele avand in spate nume puternice. Caritas, SAFI, Dacia Felix, Credit Bank, FNI sunt numai cateva exemple.

Mai nou, apar scandaluri pe piata imobiliara. Acestea fac mai putina valva, deoarece numarul pagubitilor este mai redus. Unii dintre pagubiti, insa, au mai mult de suferit, pentru ca ei au aruncat in joc sume imense, de ordinul zecilor sau sutelor de mii de euro.

Mirajul unei dobanzi amagitoare

Societatea cu capital german MTS Leasing acorda servicii de finantare imobiliara. Clientul platea un avans, o firma de constructii incepea sa ridice cladirea. Aceasta din urma primea banii de la MTS Leasing, pe masura ce termina fazele de executie.

La un moment dat, operatiunile s-au blocat. Un client a povestit ca achitase un avans de 15.000 euro, cifra incluzand taxele de management si de procesare. Pretul total al casei era in jur de 70.000 euro, valoarea finantata fiind de aproximativ 55.000 euro. Compania de constructii lucra deja la interior, cand s-a oprit, pentru ca MTS Leasing nu a mai semnat procesul-verbal al unei faze de executie. Astfel, se pare ca vreo 700 de beneficiari se intreaba acum daca isi vor mai recupera banii. Se afla in stare de tensiune atat persoane fizice, cat si firme care au muncit "in gol", fara sa fie platite. In ce priveste valoarea totala a pagubelor posibile, se vehiculeaza diferite sume, intre 50 milioane si 100 milioane de euro. Benedikt Metzen, Head Office al MTS Leasing, a declarat ca societatea nu si-a anuntat incapacitatea de plata la tribunal si a dezmintit zvonul ca Mathias Metzen (directorul reprezentantei din Romania) ar fi luat bani sau documente de la reprezentanta.

In urma cu cateva luni, revista "Banii Nostri" a avertizat ca oferta MTS Leasing nu avea acoperire. Dobanda de 5%, propusa clientilor, era atractiva, dar lega o piatra de moara de picioarele companiei. Guvernul german se imprumuta cu 4%, deci MTS Leasing ar fi strans bani de pe piata internationala la dobanzi mai mari. Daca adaugam si costurile de promovare si marketing, rezulta ca firma scotea practic bani din buzunar, in loc sa castige de pe urma operatiunilor din Romania.

A scazut euro, ridicam pretul!

Un conflict a izbucnit intre compania de constructii Impact si mai multi clienti ai sai. Firma a ridicat tarifele chiar in timpul derularii contractelor, ca sa recupereze cat a pierdut prin devalorizarea euro fata de leu. Din septembrie 2004 si pana in mai 2005, moneda unica a scazut cu vreo 5.000 de lei, de la 41.000 la 36.000. Beneficiarii achitau serviciile pe stadii de executie. Platile fiind calculate in euro, Impact a avut de suferit. Compania prime sume tot mai mici, in lei, in timp ce angajatii solicitau salarii tot mai mari. Materialele se scumpeau si ele, pentru ca furnizorii incercau sa se protejeze de efectele deprecierii. Managementul s-a gandit sa opereze modificari. Ani intregi valuta crescuse incontinuu fata de moneda nationala si managementului nici nu-i daduse prin cap sa faca vreo schimbare.

Pretul total al lucrarilor se majora cu aproximativ 20%. Unii clienti au refuzat sa renegocieze: "De ce sa dam noi cu 20% mai mult peste cat ne-am inteles?". Ei au amenintat ca se vor organiza intr-o asociatie, pentru a-si apara interesele in instanta. Conducerea a spus: "bine, ramanem cu tarifele vechi, dar e posibil ca noi sa-i dam in judecata, pentru ca suntem fortati sa ducem la sfarsit un contract care ne creeaza prejudicii financiare".

S-au ciondanit si pe finisaje, ca in primavara nu mai cumparai aceeasi gresie la pretul din toamna. Impact s-a orientat catre alte sortimente, dar beneficiarii au invocat o nota din specificatia tehnica, unde se spunea ca se pot folosi "la alegerea clientului, materiale similare calitativ, cu incadrare in pretul initial". Pana la urma se pare ca s-a cazut la pace, majoritatea cazurilor rezolvandu-se la modul individual, dupa interminabile negocieri intre client si reprezentantii firmei. Cert este ca de-acum inainte, Dan Ioan Popp, presedintele Consiliului de Administratie al Impact, va cere colaboratorilor sai mai multa atentie la intocmirea calculatiilor de pret.

Graba strica treaba cu intentie

Pe piata imobiliara se intampla tot felul de ciudatenii. Dupa incheierea unor "tranzactii", unii dintre cei implicati pica de fazani, dar de multe ori vinovatia le apartine si lor, pentru ca nu sunt destul de atenti. Cei mai naivi (ca sa nu le spunem fraieri) semneaza documente in alb, presati de asa-zisii intermediari. Acestia invoca argumente de genul "semneaza mai repede, ca sa rezolvam cu actele si trecem suma la predarea cheilor, ca acum nu stim care va fi atunci paritatea leu-euro".

Daca ai sta sa ii asculti pe unii intermediari, ai zice ca in Bucuresti toata ziua se vand si se cumpara apartamente, intr-un ritm infernal. Mergi la o vizionare si te pomenesti ca un domn tocmai iese. "Vedeti? Se duce s-o intrebe pe sotie daca ii convine. Va rog sa imi dati un raspuns cat mai repede, ca noi facem afaceri 24 de ore din 24, nu avem timp de discutii inutile". Ajungi acasa si imediat te suna secretara de la agentie: "S-a vandut cu 53.000 euro, se licitase de de la 48.000. Daca dumneavoastra nu v-ati n-ati vrut sa luati cu 45.000, cat vi s-a oferit, asta e! Nu va decideti repede, nu mai cumparati niciodata". Acestea sunt povesti. In realitate, anul acesta, cel putin, piata imobiliara a suferit un blocaj, tocmai din cauza ca proprietarii cereau preturi prea mari. Auzea ca vecinul ar fi vandut cu 52.000 euro, el punea 55.000. Puterea de cumpararea a populatiei nu a tinut pasul cu aceste valori, astfel ca s-au incheiat tot mai putine tranzactii.

Negocieri false

Iti sta mintea cand vezi cata ingeniozitate manifesta unele agentii imobiliari pentru a vinde cat mai rapid un apartament. Te duci la sediu si acolo te pomenesti ca agentul se cearta de mama focului cu un individ care vrea sa cumpere aceeasi locuinta, dar cei doi nu se inteleg asupra pretului. Culmea e ca la telefon ti se spusese ca trebuie sa dai 50.000 euro, dar discutia la care asisti porneste de la 55.000 euro. "A, bine ca a venit domnul", zice agentul si arata catre tine. "Pentru ca dumneavoastra nu v-ati decis, va cumpara dansul cu 53.000". Desigur, presupusul cumparator nu era deloc interesat sa achizitioneze apartamentul, ci actiona pe post de "inaintas", pus sa faca o diversiune prin care sa salte pretul.

Detaliile din contracte

Se dau si tepe de-a dreptul gogonate. Un cetatean are un teren de vreo 2.000 mp si cere pe el 40.000 euro. Vine cumparatorul, achita avansul de 15.000 euro si peste cateva zile se apuca sa imprejumiasca. "Pai stai, domnule, ca nu ai dat toti banii, cum scrie la document!", striga vanzatorul. Iar raspunsul va fi: "Ti-i dau, domnule, am zis eu ca nu ti-i dau?". Stiti care e problema? In contract era trecut ca mai trebuie platita diferenta de 25.000 euro, dar nu se specificase si o data-limita! Astfel de chestiuni se pot rezolva la tribunal, dar e mai bine sa fie evitate.

Chiriasul fuge cu actele

Au fost cazuri cand oamenii si-au pierdut casele. Sub nici o forma documentele de proprietate nu trebuie lasate pe mana te miri cui. Oricine va neglija aceasta regula o poate pati rau de tot. Inchiriezi apartamentul si incredintezi actele chiriasului (care pretexteaza ca plateste el impozitele, sau scoate alta bazaconie). Acesta se uita la mica publicitate si ii suna pe cei care vor sa cumpere. Se prezinta drept proprietar, folosindu-se de acte de identitate false. Apoi "vinde" apartamentul de 3-4 ori, incasand de fiecare data avansurile de la creduli. Sau poate merge chiar mai departe, luand intreaga suma de la o familie care se si muta in spatiu. Asa ca il jecmaneste pe adevaratul proprietar (care ramane fara casa), ori pe cei care dau bani fara sa verifice legalitatea tranzactiei.

Imprumuturi sinucigase

Risti sa cazi victima unor tepe extrem de periculoase daca nu te uiti bine cu cine bati palma si te bagi in afaceri cu tipi din lumea interlopa. Unii dintre acestia joaca foarte dur, punand la cale o smecherie care a lasat pe drumuri foarte multa lume. Vine omul la escroc si cere un imprumut. Sa zicem, 10.000 euro. "OK, dar punem gaj apartamentul. Nu dai banii inapoi in trei luni, iti iau casa". Zis si facut. La termenul fixat, proprietarul il cauta pe "creditor" sa-i returneze suma. Numai ca acesta - ia-l de unde nu-i! La telefon nu mai raspunde, acolo unde locuia nu mai e de gasit. Peste ceva timp, imprudentul se pomeneste cu o citatie in instanta prin care e somant sa cedeze apartamentul, pe motiv ca nu a respectat termenii intelegerii! Chiar daca el are acum banii, partea impricinata zice ca e prea tarziu, si ca "tergiversarea asta" i-a prejudiciat afacerile. Ce credeti, omul cinstit are sanse sa-si protejeze apartamentul? Decat sa ajungi la un astfel de proces, mai bine sa te imprumuti numai de la institutii abilitate si niciodata de la indivizi dubiosi.

Pachet de legi initiat in Parlament

Pe piata imobiliara se produc multe ciudatenii. Unii specialisti acuza vidul legislativ care domneste in acest domeniu. Real-estate-ul din Romania nu are o lege care sa-i reglementeze activitatea, si nici un organism supraveghetor, asa cum se intampla in alte sectoare, mai bine puse la punct: asigurari, sfera bancara, piata de capital. In ultimii doi-trei ani, au aparut foarte multe firme pe aceasta piata si e aproape imposibil de stabilit cine manifesta cu adevarat respect fata de clienti si cine nu. Liderul uneia dintre organizatiile profesionale imobiliare, Sorin Gabriel Zamfir (foto), a obtinut in aceasta legislatura mandatul de deputat. El se implica in elaborarea unui pachet de legi si amendamente initiat de parlamentarii D.A. "Va fi pusa in aplicare o politica generala, care defineste piata imobiliara, regleaza conditiile de proprietate si relatiile dintre actorii pietei: vanzatori, cumparatori, intermediari. Sunt vizate si alte aspecte, cum ar fi disciplina in constructii si achizitiile publice", a declarat Sorin Gabriel Zamfir.

Set de reguli propuse de profesionisti

Un proiect de lege a fost supus atentiei opiniei publice de catre Camera de Comert Imobiliara, prin presedintele institutiei, Emil Giurgiu (foto). Proiectul defineste notiuni ca "oferta imobiliara", informatii confidentiale", "informatii privilegiate" si prevede introducerea unor regulamente. Conform acestora, ar urma sa se infiinteze Registrul de Evidenta Imobiliara si Camera Arbitrala, care sa functioneze in domeniu. Totodata, se prevad reguli de promovare a ofertelor imobiliare si obligatii de evidenta, raportare, publicitate pentru asigurarea protectiei clientilor si a intermediarilor. Emil Giurgiu recomanda celor care se implica in tranzactii imobiliare "sa isi tina lacomia in frau, astfel incat partea rationala sa prevaleze asupra instinctului. Daca vi se propune o afacere ce pare extraordinar de avantajoasa, apelati la un avocat. Mai bine ii platesti lui un onorariu de cateva sute de euro decat sa pierzi ulterior cateva sute de mii. Cine gandeste inainte de a semna un document nu va lua teapa", afirma Emil Giurgiu.