Fenomenul crizei economice si financiare si-a facut simtite, din ce in ce mai pregnant efectele si in Romania. Daca la nivelul anului 2008, criza era doar o informatie mediatica sau o problema cu care se confruntau alte tari, de la finele anului dar cu precadere de la inceputul anului 2009, Romania se confrunta cu o veritabila criza economica.
Efectele acesteia sunt nenumarate. In studiul de fata ne vom opri doar asupra efectelor asupra pietei imobiliare. A inceput cu o scadere a cererii, urmata de scaderea preturilor materialelor si a fortei de munca, ajungandu-se pana la „inghetarea” aproape in totalitate a pietei.
Printr-un efect similar „bulgarelui de zapada”, nu sunt putine proiecte imobiliare care promiteau zeci de locuinte noi, cel putin in Capitala care se gasesc in prezent, in acelasi stadiu in care erau si la inceputul anului 2009. Faptele vorbesc de la sine: piata imobiliara este in declin, iar dezvoltatorii proiectelor imobiliare nu reusesc sa respecte termenele de finalizare a acestor proiecte. Cum poate fi justificata o asemenea atitudine, din punctul de vedere al incidentei normelor de drept?
Un raspuns la aceasta intrebare il poate constitui teoria impreviziunii. De origine canonica, aceasta teorie fost laicizata pe parcursul timpului, ajungand o veritabila institutie de drept. Aceasta teorie este o creantei a doctrinei, neexistand niciun text de lege care sa o consacre in mod expres.
Cum s-ar putea defini impreviziunea? Nu exista o definitie unanim acceptata a impreviziunii. Exista nenumarate circumstantieri ale elementelor definitorii sau conditiilor in care aceasta este incidenta. Din acest punct de vedere, impreviziunii i-ar fi proprii o schimbare a imprejurarilor de natura economica, astfel cum acestea erau la momentul incheierii actului juridic, schimbare produsa independent de vointa partilor, de natura a face executarea obligatiei uneia dintre parti atat de dificila, incat acest efect depaseste tot ceea ce partile puteau sa prevada la momentul incheierii actului juridic.
Ceea ce caracterizeaza in mod unanim toate definitiile propuse in doctrina juridica este caracterul imprevizibil al cauzei care determina ruperea echilibrului contractual si producerea unui asemenea dezechilibru intre prestatiile partilor actului juridic incat scopul pentru care acestea au incheiat actul juridic initial este denaturat sau inlaturat in totalitate.
Cu alte cuvinte, urmare a aparitiei evenimentului care justifica si reprezinta, in acelasi timp, cauza de impreviziune, echilibrul contractual este afectat in sensul unei disproportii vadite intre prestatiile reciproce ale partilor contractante.
Care ar fi conditiile in care este incidenta teoria impreviziunii? Mai intai de toate, vorbim de existenta unei cauze ale carei efecte nu puteau fi anticipate de partile actului juridic la momentul incheierii acestuia, care determina un dezechilibru vadit intre prestatiile reciproce ale partilor.
Altfel spus, impreviziunea este incidenta ori de cate ori ne aflam in prezenta unei schimbari a imprejurarilor avute in vedere de parti la momentul incheierii actului juridic, schimbari care fac ca efectele acestui act juridic sa fie cu totul altele decat cele avute in vedere de parti la acelasi moment initial al incheierii actului juridic.
Cu alte cuvinte, daca la momentul incheierii actului juridic, executarea obligatiei uneia dintre parti putea fi circumscrisa unor parametrii concreti de timp si costuri, ulterior intervenirii cauzei de impreviziune, aceeasi obligatie suporta schimbarea tuturor acelor parametrii, astfel incat executarea efectiva a obligatiei devine excesiv de dificila.
Apoi, cauza ce reprezinta impreviziunea determina ruperea echilibrului contractual avut in vedere de partile actului juridic la momentul incheierii acestuia.
De esenta impreviziunii este ca echilibrul prestatiilor reciproce ale partilor, avut in vedere la momentul incheierii actului juridic, sa fi suferit o modificare fundamentala. Vorbim, astfel de contracte in care prestatia fiecarei parti are corespondent in prestatia celeilalte, existand un anumit echilibru contractual intre aceste prestatii reciproce.
In cazul impreviziunii, acest echilibru contractual dispare in intregime, aparand o disproportie vadita intre prestatiile reciproce ale partilor contractante.
Nu este vorba despre o imposibilitate absoluta de executare, in sensul ca obligatia nu va putea fi niciodata executata, ca in cazul intervenirii fortei majore, ci de o dificultate majora, excesiva de executare a obligatiei.
Nu in ultimul rand, cauza ce reprezinta impreviziunea este exclusiva de orice culpa din partea partii care o invoca.
Avand in vedere ca fundamentul impreviziunii, in contextul prezentului studiu este criza economica mondiala, partea care invoca teoria impreviziunii nu poate fi responsabila pentru aceasta criza.
Toate aceste conditii trebuie indeplinite cumulativ pentru a fi in prezenta impreviziunii, neindeplinirea unei singure conditii determinand imposibilitatea de aplicare a acestei teorii.
Cine poate invoca impreviziunea? In mod evident, interesul de a invoca teoria impreviziunii apartine partii a carei obligatie a devenit excesiv de oneroasa in privinta executarii. Aceasta nu inseamna ca cealalta parte nu poate sa solicite aplicarea efectelor acestei institutii juridice. De regula insa, impreviziunea va fi invocata de partea care are interes si care se vede pusa intr-o dificultate sporita de a-si executa obligatia.
Invocarea impreviziunii de catre partea care are interes nu duce in mod automat la aplicarea acesteia si, corespunzator, la producerea efectelor specifice acesteia. Ulterior invocarii impreviziunii de catre partea in privinta careia executarea obligatiei a devenit excesiv de oneroasa, producerea efectelor specifice acesteia depinde de atitudinea celeilalte parti, de modalitatea aleasa de parti pentru a pune in practica teoria impreviziunii, de imprejurarea daca instanta este sau nu chemata sa aprecieze asupra modalitatii de aplicare a acestei teorii, etc.
Indiferent insa de modalitatea concreta de punere in practica a teoriei impreviziunii, partea care o invoca trebuie, pentru a beneficia de efectele acesteia, sa faca dovada indeplinirii fiecarei conditii enumerate mai sus. Doar in masura efectuarii acestei dovezi, urmeaza sa se produca efectele acestei teorii.
Efectele acesteia sunt nenumarate. In studiul de fata ne vom opri doar asupra efectelor asupra pietei imobiliare. A inceput cu o scadere a cererii, urmata de scaderea preturilor materialelor si a fortei de munca, ajungandu-se pana la „inghetarea” aproape in totalitate a pietei.
Printr-un efect similar „bulgarelui de zapada”, nu sunt putine proiecte imobiliare care promiteau zeci de locuinte noi, cel putin in Capitala care se gasesc in prezent, in acelasi stadiu in care erau si la inceputul anului 2009. Faptele vorbesc de la sine: piata imobiliara este in declin, iar dezvoltatorii proiectelor imobiliare nu reusesc sa respecte termenele de finalizare a acestor proiecte. Cum poate fi justificata o asemenea atitudine, din punctul de vedere al incidentei normelor de drept?
Un raspuns la aceasta intrebare il poate constitui teoria impreviziunii. De origine canonica, aceasta teorie fost laicizata pe parcursul timpului, ajungand o veritabila institutie de drept. Aceasta teorie este o creantei a doctrinei, neexistand niciun text de lege care sa o consacre in mod expres.
Cum s-ar putea defini impreviziunea? Nu exista o definitie unanim acceptata a impreviziunii. Exista nenumarate circumstantieri ale elementelor definitorii sau conditiilor in care aceasta este incidenta. Din acest punct de vedere, impreviziunii i-ar fi proprii o schimbare a imprejurarilor de natura economica, astfel cum acestea erau la momentul incheierii actului juridic, schimbare produsa independent de vointa partilor, de natura a face executarea obligatiei uneia dintre parti atat de dificila, incat acest efect depaseste tot ceea ce partile puteau sa prevada la momentul incheierii actului juridic.
Ceea ce caracterizeaza in mod unanim toate definitiile propuse in doctrina juridica este caracterul imprevizibil al cauzei care determina ruperea echilibrului contractual si producerea unui asemenea dezechilibru intre prestatiile partilor actului juridic incat scopul pentru care acestea au incheiat actul juridic initial este denaturat sau inlaturat in totalitate.
Cu alte cuvinte, urmare a aparitiei evenimentului care justifica si reprezinta, in acelasi timp, cauza de impreviziune, echilibrul contractual este afectat in sensul unei disproportii vadite intre prestatiile reciproce ale partilor contractante.
Care ar fi conditiile in care este incidenta teoria impreviziunii? Mai intai de toate, vorbim de existenta unei cauze ale carei efecte nu puteau fi anticipate de partile actului juridic la momentul incheierii acestuia, care determina un dezechilibru vadit intre prestatiile reciproce ale partilor.
Altfel spus, impreviziunea este incidenta ori de cate ori ne aflam in prezenta unei schimbari a imprejurarilor avute in vedere de parti la momentul incheierii actului juridic, schimbari care fac ca efectele acestui act juridic sa fie cu totul altele decat cele avute in vedere de parti la acelasi moment initial al incheierii actului juridic.
Cu alte cuvinte, daca la momentul incheierii actului juridic, executarea obligatiei uneia dintre parti putea fi circumscrisa unor parametrii concreti de timp si costuri, ulterior intervenirii cauzei de impreviziune, aceeasi obligatie suporta schimbarea tuturor acelor parametrii, astfel incat executarea efectiva a obligatiei devine excesiv de dificila.
Apoi, cauza ce reprezinta impreviziunea determina ruperea echilibrului contractual avut in vedere de partile actului juridic la momentul incheierii acestuia.
De esenta impreviziunii este ca echilibrul prestatiilor reciproce ale partilor, avut in vedere la momentul incheierii actului juridic, sa fi suferit o modificare fundamentala. Vorbim, astfel de contracte in care prestatia fiecarei parti are corespondent in prestatia celeilalte, existand un anumit echilibru contractual intre aceste prestatii reciproce.
In cazul impreviziunii, acest echilibru contractual dispare in intregime, aparand o disproportie vadita intre prestatiile reciproce ale partilor contractante.
Nu este vorba despre o imposibilitate absoluta de executare, in sensul ca obligatia nu va putea fi niciodata executata, ca in cazul intervenirii fortei majore, ci de o dificultate majora, excesiva de executare a obligatiei.
Nu in ultimul rand, cauza ce reprezinta impreviziunea este exclusiva de orice culpa din partea partii care o invoca.
Avand in vedere ca fundamentul impreviziunii, in contextul prezentului studiu este criza economica mondiala, partea care invoca teoria impreviziunii nu poate fi responsabila pentru aceasta criza.
Toate aceste conditii trebuie indeplinite cumulativ pentru a fi in prezenta impreviziunii, neindeplinirea unei singure conditii determinand imposibilitatea de aplicare a acestei teorii.
Cine poate invoca impreviziunea? In mod evident, interesul de a invoca teoria impreviziunii apartine partii a carei obligatie a devenit excesiv de oneroasa in privinta executarii. Aceasta nu inseamna ca cealalta parte nu poate sa solicite aplicarea efectelor acestei institutii juridice. De regula insa, impreviziunea va fi invocata de partea care are interes si care se vede pusa intr-o dificultate sporita de a-si executa obligatia.
Invocarea impreviziunii de catre partea care are interes nu duce in mod automat la aplicarea acesteia si, corespunzator, la producerea efectelor specifice acesteia. Ulterior invocarii impreviziunii de catre partea in privinta careia executarea obligatiei a devenit excesiv de oneroasa, producerea efectelor specifice acesteia depinde de atitudinea celeilalte parti, de modalitatea aleasa de parti pentru a pune in practica teoria impreviziunii, de imprejurarea daca instanta este sau nu chemata sa aprecieze asupra modalitatii de aplicare a acestei teorii, etc.
Indiferent insa de modalitatea concreta de punere in practica a teoriei impreviziunii, partea care o invoca trebuie, pentru a beneficia de efectele acesteia, sa faca dovada indeplinirii fiecarei conditii enumerate mai sus. Doar in masura efectuarii acestei dovezi, urmeaza sa se produca efectele acestei teorii.
