22 Iulie 2009
Ce trebuie sa stii cand semnezi contractul pentru cumpararea unei locuinte noi
Atunci cand cumperi o locuinta in stadiul de constructie, contractul de vanzare-cumparare pe care il semnezi impreuna cu dezvoltatorul trebuie sa fie cat mai transparent, fara clauze ascunse sau in defavoarea ta. Iata care sunt cele mai importante „capcane” pe care le poate contine un astfel de contract.
Obligatiile partilor
„Este foarte importanta clauza prin care partile determina competenta de judecata a eventualelor litigii, avand in vedere ca prin aceasta clauza se poate determina ca litigiul sa fie judecat de un tribunal arbitral sau de o instanta de judecata care are sediul in alta localitate”, a explicat Beatrice Onica Jarka (foto), partner in cadrul casei de avocatura Cunescu, Balaciu & Asociatii.
De exemplu, in contractul pe care clientii proiectului Planorama l-au semnat cu dezvoltatorul Euro Habitat se mentioneaza ca in cazul litigiilor care apar in legatura cu executarea, incalcarea sau rezilierea contractului, acestea pot fi solutionate doar de catre Curtea Internationala de Arbitraj de pe langa Camera Internationala de Industrie si Comert a Capitalei si nu de Tribunalul Bucuresti.
Mai mult, in cazul in care Euro Habitat intarzie livrarea apartamentului catre cumparator, acesta din urma are dreptul de percepe penalitati de 0,02% din pretul proprietatii, insa cu conditia ca totalul penalitatilor sa nu depaseasca 10% din pretul proprietatii.
„Pentru ipoteza in care in textul contractului nu s-au prevazut daune pentru intarzierea construirii imobilului, situatia este un pic mai complicata, deoarece in fata instantei de judecata va trebui facuta dovada prejudiciului suportat de client si produs prin intarzierea constructiei”, apreciaza avocatul.
Caracteristicile detaliate ale constructiei
„Nu trebuie omisa nici verificarea existentei tuturor autorizatiilor, aprobarilor si avizelor necesare edificarii constructiei. Cumparatorul trebuie sa inteleaga ca proiectul de contract propus de catre dezvoltator poate fi negociat si nu este un contract de adeziune care trebuie semnat in forma propusa de dezvoltator”, subliniaza Beatrice Onica Jarka.
Pentru a evita astfel de situatii, pe langa atentia sporita la semnarea unui contract de vanzare-cumparare este recomanda consultarea unui avocat care, fiind familiarizat cu institutiile juridice incidente si cu clauzele tipului respectiv de contract, va sesiza mult mai repede inadvertenta sau inechitatea unor clauze.
Citeste si Ce se intampla daca dezvoltatorul intra in faliment.
Ce poate impune cumparatorul
De asemenea, se poate stipula un avans in cuantum mic, iar restul pretului sa fie achitat de catre cumparator la finalizarea constructiei si perfectarea actelor de vanzare-cumparare. In aceasta situatie dezvoltatorul va fi motivat sa respecte termenul stabilit, precizeaza avocatul.
„Pentru situatiile de intarziere se pot stabili anumite daune interese, care urmeaza a fi datorate de dezvoltator pentru fiecare zi de intarziere. Aceste daune stabilite prin contract au o dubla functie: aceea de a constrange dezvoltatorul sa-si indeplineasca la timp obligatiile, dar si aceea de a acoperi prejudiciul produs cumparatorului prin intarziere”, mai spune partenerul casei de avocatura Cunescu, Balaciu & Asociatii.
Recurgerea la serviciile specializate ale unui avocat ramane esentiala, atat la negocierea contractului, cat si la implementarea lui in caz de culpa contractuala a dezvoltatorului.