19 Mai 2010
Ce trebuie sa stii despre administrarea unui spatiu comercial
Ce costuri are de suportat, pe langa chiria lunara, un proprietar care inchiriaza un spatiu comercial, cum pot fi reduse aceste costuri si ce importanta au vecinii pentru succesul unui business sunt doar cateva dintre lucrurile pe care trebuie sa le cunosti despre administrarea unui astfel de spatiu.
Cat costa intretinerea unui spatiu comercial
„In centre comerciale, chiriasii au un mare avantaj: o parte din costurile de securitate, curatenie, electricitate, intretinere a spatiilor comune sunt platite de proprietar si numai diferenta se distribuie chiriasilor sub forma de service charge. Prin economii si optimizarea consumurilor, reducerea costurilor la fiecare din aceste pozitii ar putea fi de 20-30%, la care se adauga in unele cazuri alti 20-30%, din renegocierea tarifelor”, spune Schmitt.
In plus, masurile de reducere a costurilor din ultima perioada au coincis cu scaderea ratei de ocupare si cu aplatizarea chiriilor, ceea ce a crescut, semificativ uneori, costurile proprietarului.
O situatie diferita este in cazul spatiilor stradale, unde costurile cu utilitatile (n.r: apa, energie electrica) sunt direct suportate de catre chirias, afirma Estera Enache, senior consultant in cadrul departamentului de retail al DTZ Echinox. Spre deosebire de galeriile comerciale insa, nu exista o taxa suplimentara de servicii platita proprietarului, dar nici demersuri comune, precum activitatile de marketing.
Citeste si Cum economisesc proprietarii de birouri.
Cum pot fi reduse costurile
Pe termen lung, acest lucru inseamna ca programul de intretinere nu poate fi redus major. Pe termen scurt, a renegocia contractele existente cu furnizorii de servicii sau a profita de noi solutii si tehnologii de eficienta energetica sunt masuri care diminueaza costurile cu utilitatile intr-un timp foarte redus.
“Amanarea unor mici lucrari de renovare sau de amenajare peisagistica este o masura pe termen scurt, cu efect imediat. Unii actori din piata au redus orele de functionare in cadrul centrelor comerciale, ceea ce constituie o masura drastica si ar trebui gandita indelung inainte de aplicare, intrucat clientii sunt familiarizati cu programul de lucru existent si ar putea percepe schimbarea ca pe un disconfort”, subliniaza sefa departamentului de property management al DTZ Echinox.
Din categoria masurilor care nu ar trebuie luate cu usurinta fac parte si aspecte precum reducerea unei zile din programul de curatenie din parcare, schimbarea programului de curatenie a cailor de acces sau reducerea orelor de lucru ale personalului de securitate.
Adoptarea unor sisteme de gestionare a energiei pentru a monitoriza si astfel a reduce consumul, folosirea utilitatilor, a prognoza bugetele si a crea rapoarte detaliate ajuta companiile de property management sa faca ajustari si sa ia masuri imediate, mai spune consultantul.
“Reducerea bugetelor de marketing este o masura de taiere a costurilor foarte populara, dar nu ar trebui sa fie vazuta ca o solutie buna, pentru ca implica si riscuri - cheia este sa pastrezi vizitatorii, deoarece clientul aduce bani”, afirma Brigitte Schmitt.
Cum poate fi asigurat confortul clientilor
“Proprietarul centrului comercial poate masura eficacitatea acestor aspecte prin sondaje care vor dezvalui imediat daca standardele de curatenie, paza sau calitatea aerului nu corespund asteptarilor clientilor”, explica Schmitt.
Pe de alta parte, property managerii, cei care se ocupa cu administarea cladirii in cauza, petrec mult timp in centrul comercial si pot sesiza imediat orice neregularitate in prestarea serviciilor contractorilor.
“Instruirea periodica a echipei de management al proprietatii, inclusiv a echipelor de securitate si de curatenie, ii face pe acestia mai constienti, capabili sa se integreze mai usor in echipa”, adauga reprezentantul DTZ Echinox.
Citeste si Cat accent pun proprietarii de mall-uri pe serviciile de paza si curatenie.
Cum pot fi aplicate tehnologiile "verzi"
Ea da exemplu inlocuirea surselor de iluminat traditionale cu becuri economice, care poate reduce costurile considerabil. De asemenea, montarea unor senzori pentru a controla intensitatea lumii este tot o metoda de a reduce consumul de electricitate.
“Cresterea plantelor pe acoperisul cladiri ajuta la reducerea temperaturii in cladire. Folosirea unor sisteme de colectare a apei de poaie si utilizarea apei care nu este potabila pentru irigare sau curatenie este, de asemenea, un posibil mod ecologic pentru a reduce costurile cu apa cu 30%”, a mai spus consultantul DTZ Echinox.
Pe piata locala, un exemplu in ceea ce priveste implementarea solutiilor verzi poate fi dat de de portughezii de la Sonae Sierra, care au cumparat in anul 2007 centrul comercial River Plaza din Ramnicu Valcea. Sonae Sierra a inceput monitorizarea consumului de apa in cadrul proiectului din Ramnicu Valcea in urma cu doi ani si, intr-un an, consumul de apa in River Plaza Mall a scazut cu 3%, de la 3,4 litri pentru fiecare vizitator, in anul 2008, la 3,3 litri in 2009, cand mall-ul a inregistrat un trafic de 2,5 milioane de vizitatori.
Importanta vecinilor
“Mix-ul de chiriasi pe segmentul stradal s-a omogenizat in timp, ducand la aparitia unor zone cu o anumita destinatie unde se regasesc, spre exemplu, operatori din domeniul financiar-bancar, restaurante, cafenele si moda. Aceasta distribuire atrage retaileri cu profil similar si creeaza un trafic suplimentar pe segmentul reprezentant”, explica Enache.
Si intr-un centru comercial, amplasamentul magazinului este cel mai important factor, afirma Brigitte Schmitt, astfel incat vechea zicala “locatie, locatie, locatie” capata un nou sens.
“Aranjamentul magazinelor si al diferitelor ramuri comerciale este sarcina property managerului intrucat influenteaza fluxul traficului in mall. Amplasamentul marilor ancore care atrag clientii in magazine este esential si trebuie gandit inca din faza de dezvoltare a centrului comercial. Etajele si partile mall-ului trebuie dedicate unor segmente diferite, pentru ca un magazin de fashion amplasat langa un pet shop nu functioneaza foarte bine”, explica specialistul DTZ Echinox.
Cel mai eficient lucru atat pentru administratorii de proprietati, cat si pentru dezvoltatori, este sa gandeasca in prealabil si sa stie exact ce plan au de urmarit. Partile din mall proiectate pentru food court (nr: restaurante, cafelele si activitati de divertisment) functioneaza excelent daca sunt proiectate proportional cu dimensiunea intregului mall si daca amplasamentul este corect, mai spune Schmitt.
„Daca deschizi un magazin de blugi in zona de food court, acesta nu va da randament, prin urmare, magazinelor care fac trecerea intre zona de fashion si food court trebuie sa li se acorde o atentie sporita”, a incheiat Brigitte Schmitt.