Chiar daca majoritatea proiectelor noi de spatii de birouri de clasa A din Romania sunt certificate LEED sau BREEAM de tip "core and shell", apar deseori probleme semnificative dupa un fit-out (termen folosit pentru a descrie procesul de amenajare a unor spatii interioare destinate ocuparii) realizat gresit, spune Razvan Nica, managing partner BuildGreen. Acest lucru se intampla pentru ca fiecare companie isi amenajeaza spatiul dupa preferintele managerilor sau tot felul de alte criterii care nu au nicio treaba cu operarea unui spatiu.

"Intr-o cladire de spatii de birouri noua proprietarul ofera o mocheta, un tavan casetat si o vopsea lavabila pe perete, care sunt verificate din punct de vedere al calitatii odata cu certificarea cladirii, astfel incat sa fie la cele mai inalte standarde si sa nu fie daunatoare pentru ocupanti, adica angajatii chiriasilor. Dar, vin apoi managerii companiilor cu idei proprii de fit-out si de finisaje, iar din dorinta de a reduce costurile de operare, acestia creeaza si o aglomerare ridicata de oameni, pentru a exploata la maxim suprafata inchiriata", spune Razvan Nica (foto).

El adauga ca majoritatea chiriasilor de spatii de birouri nu respecta gradul standard de ocupare conform cerintelor cladirilor noi, de 1 angajat la 10 metri patrati, ci ajung la un raport de 1 la 8 metri patrati sau chiar 1 la 6 metri patrati, in functie de activitatea companiei.

"Mai putin de jumatate dintre companiile care au inchiriat spatii de biouri pe piata locala respecta raportul de 1 angajat la 10 metri patrati. Trebuie sa intelegem insa ca este un business. Chiriasul ocupa un spatiu si incearca sa il utilizeze la maxim, care poate fi in conditii nesustenabile pentru angajati sau poti sa incerci, de exemplu, o echilibrare a sistemului de ventilatie cu mai multi senzori pentru a compensa o aglomerare mai mare, astfel incat, in orice moment sa existe necesarul de aer proaspat", arata Razvan Nica.

In opinia sa, se intampla, deseori, ca nici companiile sa nu isi prevada foarte bine cresterea business-ului si daca dispun de un constract de inchiriere pe o perioada lunga de timp intr-o cladire de spatii de birouri ocupata integral nu prea au flexibilitate legata de extindere.

Citeste si:
Proprietarii de cladiri de birouri alearga dupa certificari verzi
Razvan Nica, BuildGreen:...

"Orice companie este dinamica si chiar daca acum sunt 100 de angajati la 800 de metri patrati, peste cateva luni pot fi 120. Astfel, ai doua optiuni: sa nu mai angajezi si sa limitezi cresterea business-ului sau sa aglomerezi spatiul si mai mult, iar cele mai multe companii opteaza pentru a doua varianta, in general. Dar, se pot gasi solutii. Costul unei certificari pentru un fit-out corect nu ar trebuie sa fie mai mare de 5% din valoarea proiectului de amenajare, mai ales in cladirile certificate, care iti pun la dispozitie toate premisele pentru a mai face un ultim pas in acest proces", spune managerul BuildGreen.

Razvan Nica: Managerii vor sa aiba mereu un cuvant de spus in procesul de fit-out

El arata ca se pierd sute de mii de euro, in unele cazuri, anual, dintr-o amenajare deficitara si cat mai eficienta din punct de vedere financiar.

"Sunt foarte frecvente plangeri ale chiriasilor pe motiv ca nu exista aer proaspat in cladire si nu este cea mai confortabila, desi este certificata «verde». De aceea, fit-out-ul are un rol esential, prin partitiile pe care le faci si materialele de finisaj pe care le folosesti. Astfel, daca eu am in loc de 1 angajat la 10 metri patrati, un raport de 1 angajat la 7 metri patrati cu un efort minim de cost se poate asigura o calitate a aerului mai buna, cu ajutorul unui senzor de CO2, de exemplu. Ori poti controla aerul dintr-un spatiu printr-o redirectionare a sa. Daca intr-o sala de intalniri nu este nimeni, aerul poate fi redirectionat intr-o incapere in care se afla mai multi ocupanti. Calitatea scazuta a aerului reduce productivitatea angajatilor cu cel putin 25%", afirma Razvan Nica.

Dar, "pierderile cele mai mari vin, in primul rand, in urma unui consum de energie mult mai ridicat, deoarece pe langa calitatea aerului vorbim si tot ce tine de eficienta enegetica a spatiului respectiv, in urma unei compartimentari gresite si a unei utilizari nepotrivite a iluminarii naturale, in contextul in care spatiile de birouri moderne dispun de o suprafata vitrata foarte mare. O abordare corecta ar fi ca zonele ocupate de birouri sa fie cat mai la fatada, urmand ca salile de meeting sa fie la nucleu, deoarece nu au nevoie permanent de lumina naturala".

Citeste si:
Ce-si doresc angajatii: munca de acasa si program flexibil, in top
My HR Lab: Munca remote si...

El adauga ca sunt situatii in care sunt create birouri mici sub forma de acvarii de sticla in zone de colt. "Fiind o zona inconjurata de foarte multa sticla, iarna este prea frig, iar vara este prea cald. Astfel, trebuie sa o recesti foarte mult sau sa o incalzesti foarte mult. Confortul termic este scazut, in urma variatiilor mari de temeperatura si exista provocari si din punct de vedere al confortului acustic, pentru ca ai aparate de aer care trebuie sa functioneze permanent".

In prezent, cele mai accesate scheme de certificare de fit out sunt LEED Commercial interior si BREEAM Fit out, insa "nu ai nevoie neaparat de o hartie, pentru ca nu ea iti creste productivitatea angajatilor, ci spatiul in sine. Evident ca se pot face fit-out-uri foarte bune si fara certifificare, deoarece sunt arhitecti care au experienta pe certificari, au inteles beneficiile si implementeaza solutiile. Exista o recomandare de design pe care chiriasii o pot urmari, iar cele mai comune recomandari tin de calitatea aerului si consumul de energie. Din pacate, insa, tot timpul managerii vor sa aiba un cuvant de spus in procesul de fit-out, iar arhitectul necunoscand foarte bine activitatea companiei, trebuie sa se plieze pe ceea ce solicita managerul", conchide Razvan Nica.


Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Imobiliare si constructii »




Ascultă primul podcast de FinTech și digital banking din piață.

Citeste si
Cele mai importante tendinte din piata de certificari verzi in 2019