Clujul este de câțiva ani deja cea mai scumpă piață imobiliară din România, iar, din când în când, apar anunțuri de vânzare care șochează, în special pentru unele garsoniere înghesuite care costă sute de mii de euro.
Ultimul astfel de anunț a fost relativ recent, motiv pentru care Wall-Street.ro a stat de vorbă cu doi dintre specialiștii din piața imobiliară din România, pentru a explica situația prețurilor din Cluj, dar și apariția acestor anunțuri ieșite din comun.
Recent, un proprietar din Cluj-Napoca scotea la vânzare o garsonieră de 27 mp la un preț de listare de 230.000 de euro.
La acest preț, vorbim de o medie de peste 8.500 de euro/mp. Media pe oraș era la începutul acestui an undeva la 3.000 de euro/mp.
Jucătorii din imobiliare ne spuneau, la momentul apariției acestui anunț, că inclusiv în zonele ultracentrale, unde se află garsoniera cu pricina, media poate varia între 4.000 și 5.000 euro/mp, dar și aici, nu pentru toate tipurile de proprietăți. Și în niciun caz pentru garsoniere.
(Captură ecran cu anunțul inițial legat de garsoniera de 230.000 de euro din Cluj)
Contactat de Wall-Street.ro, agentul imobiliar care publicase anunțul pe un grup de imobiliare pe Facebook a explicat că prețul a fost ales la dorința expresă a clientului. Că atât voia să obțină, conform propriei analize a pieței, uitându-se la vecini, la faptul că orașul este în curs de dezvoltare și așa mai departe.
Agentul ne-a mai spus că i-au prezentat și ei propria analiză, dar, deși nu ne-a spus-o în mod explicit, nu te poți opune dorinței clientului. El stabilește cu cât vrea să vândă proprietatea, chiar dacă pretențiile lui nu sunt ancorate în realitate.
Cum a ajuns Cluj orașul cu cele mai scumpe locuințe din România?
Pentru a înțelege mult mai bine situația generală din Cluj, am discutat cu Anamaria Burcă, managing partner SVN Romania, cea care conduce și filiala din orașul de pe Someș a uneia dintre cele mai mari companii de consultanță imobiliară din piața rezidențială românescă.
Potrivit ei, Cluj-Napoca a ajuns în timp cea mai scumpă piață rezidențială din România și există mai mulți factori care trebuie analizați și luați în calcul când analizăm acest fapt.
„În primul rând, orașul are o geografie unică, fiind înconjurat de dealuri și având extrem de puține terenuri disponibile și pretabile pentru dezvoltare imobiliară. Atât din punct de vedere al infrastructurii disponibile cât și din punct de vedere al reglementărilor urbanistice. Pur și simplu nu mai există foarte mult teren disponibil”, a explicat, pentru Wall-Street.ro, Anamaria Burcă.
(Anamaria Burcă, managing partner SVN Romania | Sursa foto: Compania)
Concomitent, ne mai spune ea, Cluj-Napoca a cunoscut o dezvoltare semnificativă în ultimele decenii, atât economică cât și socială și culturală.
Numeroase companii și-au inaugurat birouri în Cluj sau și-au deschis fabrici și centre de cercetare și dezvoltare în împrejurimi.
„Orașul, care era deja principalul magnet pentru tinerii și studenții din Transilvania, a devenit astfel și mai atractiv. Calitatea vieții și dezvoltarea socială și culturală au crescut și mai mult procentul de migrație internă” ne-a mai spus ea.
Pe de altă parte, însă, geografia orașului a pus limite dezvoltării sale.
„Cluj–Napoca este diferit, spre exemplu, față de București, care s-a dezvoltat și se dezvoltă în continuare cu zeci de mii de locuințe în zonele sale mărginașe sau imediat limitrofe. În plus, noi nu avem în interiorul orașului numeroase platforme industriale de dimensiuni mari”, a mai subliniat Anamaria Burcă.
Clujul nu prea are locuințe ieftine
Potrivit managerului SVN de la Cluj, orașul în sine a ajuns să fie sinonim cu segmentele de middle market și middle upper market.
„Nu avem mass market în oraș, așa cum se întâmplă în cazul orașelor unde există mari suprafețe de teren disponibile în zonele mărginașe sau pe platforme industriale”, a adăugat ea.
Având în vedere toate acestea, prețurile locuințelor au crescut până la punctul în care orașul ocupă prima poziție în rândul celor mai scumpe piețe rezidențiale regionale din țară.
„Locuințe care țintesc segmentul mass market pot fi găsite în localitățile învecinate, precum Florești sau Apahida, însă locuințele din Cluj–Napoca au un preț mai ridicat și sunt mai scumpe și față de alte orașe, unde se pot găsi locuințe mass market în interiorul orașului și unde se pot dezvolta astfel de locuințe”, ne-a mai explicat reprezentanta SVN România.
Cu alte cuvinte, media prețurilor din Cluj este atât de mare pentru că, din start, nu prea se găsesc locuințe care se încadrează pe segmentele inferioare de preț.
Cererea a tot crescut, dar locuințele noi sunt tot mai puține
(Sursa foto: Shutterstock)
Potrivit consultantului imobiliare din Cluj-Napoca, dificultatea de a găsi noi terenuri pretabile dezvoltării se poate vedea și în statisticile de livrări: în 2018 și 2019, anii record pentru livrările de locuințe în oraș în perioada modernă a pieței, s-au livrat aproximativ 4.100 de unități pe an.
Apoi s-a înregistrat o scădere graduală iar în fiecare din ultimii trei ani s-au finalizat doar 1.800 – 1 900 de locuințe noi.
„Concomitent, numărul de tranzacții a tot crescut. În 2024 s-au vândut cu 16% mai multe locuințe față de 2019 dar, cel mai probabil, livrările au fost la mai puțin de jumătate față de 2019. Și această situație se înregistrează de patru - cinci ani. Implicit, prețurile au crescut”, ne-a mai explicat Anamaria Burcă.
Nu în ultimul rând, ne mai spune ea, trebuie să avem în vedere și factori regionali: spre exemplu, nivelul de economisire în întreaga regiune, inclusiv județele învecinate, este mai ridicat față de alte regiuni ale țării, iar părinții vor susține astfel pe copii în a își cumpăra o locuință în oraș.
În plus, piața rezidențială este și o sursă bună de plasament dar și de investiții, având în vedere numărul ridicat de studenți și migrația internă, și sunt persoane, inclusiv români care au economisit lucrând în străinătate, care aleg să investească într-o locuință în oraș
„Vorbim și de o piață în care sentimentul de proprietate este puternic – fapt întâlnit, de altfel, pe întreg teritoriul țării – dar și unde sentimentul de apartenență și mândrie regională este foarte puternic, ceea ce face ca orașul să fie dezirabil și nivelul de încredere privind perspectivele de dezvoltare să fie foarte ridicat”, a adăugat managerul biroului SVN din Cluj.
.Toate acestea contribuie și duc la situația actuală.
„Iar aceste locuințe se și vând – și acest aspect este important de subliniat deoarece multe voci consideră că avem de a face cu o piață a tranzacțiilor foarte redusă. Statisticile oficiale ale Agenției de Cadastru arată că în 2024 s-au vândut cu 3% mai multe case și apartamente în Cluj comparativ cu 2023 și cu doar 3% sub nivelul din 2022”, a mai detaliat ea.
Așadar, potrivit Anamariei Burcă, piața a rămas, în principiu, la un nivel similar în ultimii trei ani, în ciuda creșterilor semnificative de preț.
De ce apar anunțuri la prețuri nerealiste?
Am stat de vorbă și cu reprezentantul unuia dintre cele mai mari site-uri de anunțuri din România, Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro.
Nivelul prețurilor din Cluj, ca medie bazată pe argumente reale, nu mai sunt o surpriză, dar unele anunțuri nu au nicio legătură cu realitatea.
„Faptul că piața imobiliară din Cluj este cea mai scumpă din țară nu este o noutate, dar bineînțeles că astfel de anunțuri șochează la primă vedere și se viralizează. Am mai văzut astfel de anunțuri - celebra garsonieră de 11 mp - și vom mai vedea”, ne-a explicat și Daniel Crainic.
Bineînțeles, și oficialul Imobiliare.ro spune că astfel de prețuri nu sunt sustenabile, fie ea și o garsonieră situată ultracentral.
„O garsonieră rămâne o garsonieră și acest lucru influențează calitatea locuirii. Astfel de proprietăți nu sunt destinate locuirii, ci mai degrabă investiției pentru închiriere în regim hotelier”, ne-a mai explicat reprezentantul imobiliare.ro.
Garsoniera listată inițial la 230.000 de euro era promovată ca fiind o posibilă achiziție cu scop de investiție pentru cei care vor să o proprietate pe care să o închirieze în regim hotelier.
Potrivit lui Daniel Crainic, pentru a stabili un preț corect, trebuie să ne uităm întâi la localizarea proprietății, apoi ne uităm dacă este vorba despre o clădire cu un anumit statut, după aceea la dotări, nivelul de echipare, finisare și așa mai departe. Toate aceste aspecte ajută la calcularea, în funcție de valoarea de închiriere, a unui randament.
Anamaria Burcă de la SVN, care locuiește și activează în Cluj, este și ea de acord că anunțurile care șochează piața nu sunt realiste nici măcar pentru orașul de la Someș.
„Nu se vor vinde niciodată la aceste prețuri. Poate fi o strategie de marketing”.
Anamaria Burcă - managing partner, SVN România
În primul rând, ne spune ea, trebuie avută în vedere media generală a prețurilor din fiecare oraș.
Dacă, spre exemplu, discutăm de o medie de 1.800 – 2.000 de euro pe metrul pătrat, un preț de 4.000 de euro sau de 5.000 de euro nu va atrage atât de mult atenția. Dacă avem în vedere un preț de 3.000 de euro ca medie generală, un preț de 6.000 sau 7.000 de euro va atrage imediat atenția.
„Pe de altă parte, prețurile la aceste niveluri, de 6.000, 7.000, 8.000 sau, cine știe, chiar mai mari, nu sunt realiste pentru Cluj–Napoca și nu se vor vinde la aceste prețuri. Poate fi și o strategie de marketing, atât pentru agenție cât și pentru proprietar, care va obține un reach foarte ridicat pentru anunțul său și – poate – va primi mai rapid o ofertă la un preț realist și onest, în medie cu prețul zonei și al orașului”, este de părere Anamaria Burcă.
Reprezentanta SVN România nu exclude nici varianta ca proprietarul să-și fi stabilit pretențiile după criterii nerealiste și mult prea subiective.
„Poate fi și o lipsă de adaptare la realitate, dată poate și de sentimentul de unicitate pe care mulți proprietari îl au legat de locuința pe care o scot la vânzare, însă nu sunt prețuri realiste. Acest tip de oferte nu ar trebui luate în seamă în momentul în care ne gândim sau descriem o piață rezidențială, sunt cazuri izolate și nu duc la tranzacții la valorile afișate”, a concluzionat Anamaria Burcă.
Daniel Crainic de la Imobiliare.ro, ne-a transmis într-un mod elegant o zicală de la noi. Cu siguranță o să înțelegeți la ce se referă
„Unii proprietari își fac în mod temeinic temele atunci când stabilesc prețul de listare, dar, bineînțeles, ca piața proprietarilor are și o doză mare de optimism și subiectivism. Până la urmă, nimic nu te împiedică să ceri, prețul corect fiind întotdeauna cel la care are loc tranzacția”, ne-a explicat directorul de marketing de la Imobliare.ro.
