Morgan Stanley si Goldman Sachs, cei mai mari investitori in proprietati imobiliare de pe Wall Street, se numara printre companiile internationale care "pompeaza" peste sapte miliarde de dolari in Japonia, in contextul in care preturile proprietatilor se redreseaza dupa cei 15 ani de scadere, informeaza Bloomberg.

Morgan Stanley Real Estate a investit in Japonia 2,5 miliarde de dolari, in ultimele sase saptamani, pe proprietati, printre achizitii numarandu-se si Shuwa Corp, detinatorul a 16 cladiri de birouri din Tokyo, a anuntat o sursa apropiata tranzactiilor, care a preferat sa ramana anonima.

La randul sau, Goldman Sachs a cumparat, luna aceasta, operatiunea de inchiriere de proprietati imobiliare de la UFJ Holdings, cea de-a patra mare banca japoneza. In urma tranzactiei, Goldman Sachs a castigat credite in valoare de 45 de miliarde de yeni, care au drept garantii sali de jocuri, hoteluri si terenuri de golf.

Anul trecut, preturile proprietatilor comerciale au crescut in cele cinci sectoare principale ale capitalei japoneze pentru prima data de la "explozia" economiei nipone din urma cu 15 ani. In tot acest timp, valoarea proprietatilor imobiliare a scazut cu 75 la suta.

Chiriile din ce in ce mai mari si dobanzile scazute (aproape de 0 la suta) ce reduc costurile de finantare ar putea oferi investitorilor castiguri mult mai mari decat in orase precum Londra sau New York.
"Investitorii straini au cumparat tot mai multe proprietati imobiliare in Japonia datorita costurilor scazute de imprumutare", a apreciat Eric Perraudin, directorul societatii Japan Management Consulting Partners. "Cumparatori precum Morgan Stanley si Goldman Sachs se folosesc de legaturile pe care le au cu bancile japoneze pentru a achizitiona active cu un bun flux de capital si riscuri mai mici", a mai estimat Perraudin.

Marile banci japoneze, in frunte cu Mizuho Financial Group, au inregistrat pierderi de peste 853 de miliarde de dolari, din 1993 si pana in prezent, din cauza creditelor neperformante, potrivit datelor furnizate de Agentia Nationala de Servicii Financiare. Multe din aceste credite erau garantate cu proprietati imobiliare, ceea ce a dus la cresterea numarului de active de vanzare, in timp ce preturile incep sa creasca din nou.

Chiriile pentru cladirile de birouri din Tokyo, mai mari ca la New York

Anul trecut, pretul mediu al unui teren rezidential dintr-unul din cele cinci sectoare ale capitalei japoneze (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku si Shibuya) a crescut cu 1,4 la suta, potrivit ministerului responsabil cu situatia terenurilor, infrastructura si transport. Acesta este primul castig de acest fel consemnat din 1990 si pana in prezent. Valoarea terenurilor comerciale din aceeasi regiune a crescut in medie cu 0,5 la suta.

Si chiriile inregistreaza aceeasi tendinta de crestere, sumele incasate pentru o cladire de birouri din Tokyo fiind cu 1-2 puncte procentuale mai mari decat cele incasate pentru proprietatile similare din New York, a afirmat John Coppedge, vicepresedinte executiv pentru operatiuni internationale in cadrul companiei de servicii imobiliare Cushman & Wakefield, din New York.

Dobanda de aproape 0 la suta, magnet pentru investitori

Semnalele privind incetinirea deflatiei ar putea impulsiona cresterea economica a Japoniei, in contextul in care detinatorii de proprietati castiga mai mult si sporesc, astfel, si cheltuielile. Tara nipona tocmai a iesit din cea de-a patra recesiune din 1991 si pana in prezent, survenita in ultimele trei luni ale anului trecut. In cel de-al patrulea semestru al lui 2004, economia a avansat cu o rata anuala de 0,5 la suta - aceasta fiind prima crestere consemnata din primul semestru al anului trecut si pana in prezent.
Fondul Morgan Stanley a finalizat, luna aceasta, achizitia in valoare de 100 de miliarde de yeni a 20 de cladiri comerciale si private de la Toyo Real Estate, companie finantata de o societate afiliata UFJ. Cladirile sunt situate in Tokyo si Osaka (cel de-al doilea mare oras japonez).

Banca americana a mai platit 30 de miliarde de yeni pentru a prelua de la compania Teijin (cel de-al doilea mare producator nipon de textile) o unitate ce detine opt cladiri de birouri in Tokyo si Osaka. Yohei Nishijima, purtatorul de cuvant al companiei Teijin, a confirmat tranzactia dar nu a oferit informatii despre pretul de achizitie.

"Fondurile straine vor continua sa aiba un impact semnificativ asupra pietei proprietatilor imobiliare din Japonia", a afirmat Takashi Uematsu, director in cadrul societatii Nomura Real Estate, din Tokyo. "Proprietatile japoneze sunt, inca, relativ ieftine pentru investitorii internationali, in conditiile in care acestia vor sa-si majoreze incasarile la nivel global (care au scazut anul trecut)", a mai spus Uematsu.
Lone Star Funds, companie texana profilata pe preluarea de proprietati imobiliare si companii, a reusit sa stranga in jur de cinci miliarde de dolari pentru cel mai mare fond de investitii de-al sau.
Societatea intentioneaza sa investeasca aproximativ doua treimi din activele fondului in Asia, in special in Coreea de Sud si Japonia, iar restul, in Europa si Statele Unite.

In august, societatea de investitii a platit 117 miliarde de yeni pentru trei cladiri de birouri din Tokyo, spatii pentru care mai licitase, printre altii, si Morgan Stanley.
Anul trecut, Lone Star a achizitionat cladiri in valoare de peste 73,7 miliarde de dolari de la societati finantate de Sumitomo Mitsui Financial Group, cea de-a doua mare banca din Japonia.

Divizia de operatiuni imobiliare Dekabank Deutsche Girozentrale, cel de-al doilea mare manager de fonduri mutuale din Germania, a cheltuit, la randul sau, peste 250 de milioane de dolari pentru achizitia a patru cladiri din Tokyo (in decurs de trei ani).

Marile tari europene, pe locul doi in topul preferintelor

In decembrie, anul trecut, Morgan Stanley anunta ca intentioneaza sa stranga trei miliarde de dolari pentru deschiderea celui de-al cincilea fond imobiliar global.
Noul fond va investi cel putin 55 la suta din aceasta suma in tari asiatice precum Japonia, China si Hong-Kong, restul de bani urmand sa "intre" pe pietele de profil din Europa, cum ar fi Germania, Franta, Marea Britanie, Spania si Italia.

Cele trei mari tranzactii din acest an se adauga celor 140,2 miliarde de yeni pe care Morgan Stanley le-a platit, in decembrie, pentru achizitionarea cladirii Shinagawa Mitsubishi, de 32 de etaje, din centrul capitalei japoneze - sediul Mitsubishi Corp. si Mitsubishi Motors Corp. La inceputul aceleiasi luni, Morgan Stanley si Starwood Capital Group (fond imobiliar american) au platit 25 de miliarde de yeni fiecare pentru achizitionarea Hotelului Westin, din Tokyo, de la Sapporo Holdings - cel de-al treilea mare producator de bere din Japonia.

In noiembrie anul trecut, Goldman Sachs, care din 1997 si pana in prezent a investit peste 5,5 miliarde de dolari in proprietati din Japonia, a anuntat ca va mai investi in Komaki Onsen, o statiune de tratament (formata din sase hoteluri) din nordul tarii nipone.