Cernescu, Erste: Preturile locuintelor noi pot scadea doar daca se ieftinesc terenurile

"In conditiile actuale ale pietei a porni de la costuri pentru stabilirea preturilor de vanzare a locuintelor este o abordare gresita. Trebuie sa pornim de la preturile la care se pot vinde locuintele, iar piata ne poate da acest indicator. Trebuie apoi sa mergem la costul de constructie si cel al terenurilor. Terenurile sunt inca scumpe, cel putin pentru dezvoltarile rezidentiale mari. Au scazut, dar nu au ajuns acolo unde trebuie sa ajunga", a declarat Bogdan Cernescu, directorul general al Erste Group Immorent la un seminar pe teme imobiliare.

In opinia sa, pretul terenului pentru locuinte nu trebuie sa fie mai mare de 100 de euro pe un punct de CUT (coeficient de utilizate a terenului, care in cazul locuintelor este de 3-3,5) pentru ca proiectele sa ajunga la costuri de constructie rezonabile.

Legat de legislatie, Cernescu a precizat ca marea problema a dezvoltatorilor o reprezinta obligativitatea de a construi locuri de parcare.

"Legea te obliga sa faci locuri de parcare. Pune o povara in plus pe dezvoltatori, afectandu-le astfel rentabilitatea. In concluzie, principalii parametrii care afecteaza sectorul rezidential sunt piata si pretul la care se pot vinde locuintele, pretul terenului si legislatia", a precizat Cernescu.

La randul sau, Daniel Fuchs, directorul general al companiei de consultanta in sectorul imobiliar Spiegelfeld, a aratat ca pe de alta parte preturile de vanzare a locuintelor din Romania sunt nejustificat de mari, in mare parte din cauza costului terenurilor.

"Singurul cost care poate fi redus in vederea scaderii pretului de vanzare a locuintelor este cel cu terenul, care se situeaza inca la niveluri foarte mari", a spus Fuchs.

Potrivit unei prezentari a firmei de constructii Consola Grup, in prezent pretul terenului pentru dezvoltari rezidentiale ajunge la 600 de euro pe metru patrat in centrul Bucurestiului, la care se adauga un cost de constructie de circa 450 de euro pe metru patrat si alte costuri asociate. Astfel, pentru locuintele construite in zone centrale din Bucuresti, costul total ajunge la 739 de euro/mp si sunt vandute cu 950 de euro pe metru patrat.

In cazul ansamblurilor construite la periferie, pretul de vanzare este de 770 de euro pe metru patrat, avand in vedere un cost total al constructiei de 573,7 euro/mp, din care 200 euro/mp reprezinta terenul, iar 420 de euro costul de constructie. In ambele cazuri, dezvoltatorul obtine un profit de 30%.

"Este exagerat un profit de 30% in aceste timpuri, cel mult profitul ajunge la 10-15%, iar daca ai 20% esti fericit. De marja de 30%, se vorbea in 2004-2007", a mai spus Fuchs.

Si Ionut Bodei, directorul executiv al dezvoltatorului maghiar Cordia Futureal, considera nejustificat de mari preturile terenurilor din Bucuresti avand in vedere ca sunt foarte multe loturi, apartinand fostelor fabrici unde se pot construi locuinte.

"Avem atatea terenuri ale fostelor fabrici in Bucuresti, incat si daca ne-am apuca toti sa construim cate 20 de proiecte pe an si n-am termina in 50 de ani toate terenurile. De aceea cred ca preturile sunt nejustificat de mari", a spus Bordei.

Antoniu Panait, directorul executiv al companiei Interprime Properties, parte a grupului suedez Ikea, care a cumparat anul trecut platforma Timpuri Noi din Bucuresti, considera ca piata de real estate din Romania are nevoie de o maturizare mai rapida.

"Suntem martorii unei maturizari a pietei de real estate. Accentul pe care il punem acum este pe calitate, pe serviciile oferite clientilor si intotdeauna trebuie sa ne gandim la ce ne poate rezerva piata in viitor. Pe de alta parte, la sfarsitul unui proiect trebuie sa tragi linie si sa vezi ce venituri genereaza sau la ce pret poti sa-l vinzi. Astazi preturile sunt mari. Am cumparat platforma Timpuri Noi, ceea ce e dovada ca suntem increzatori in piata romaneasca, dar in acelasi timp trebuie sa fim constienti de realitatile locale si internationale. Ne dorim o maturizare mai rapida a pietei pentru ca preturile terenurilor este mare", a adaugat Panait

Interprime Properties a cumparat anul trecut platforma Timpuri Noi totalizand 51.000 de metri patrati pentru 34,6 milioane de euro, unde intentioneaza sa construiasca un proiect imobiliar mixt, cu locuinte, birouri si spatii de retail.