Capitala ii impresioneaza pe romanii care, din diverse motive, vin mai rar sa o viziteze. Umplerea a tot mai multe goluri de pe harta bucuresteana cu cladiri inalte, invelite in otel si sticla, care rivalizeaza in inaltime cu Hotelul Intercontinental (intrat in memoria colectiva drept cea mai inalta cladire din Bucuresti), da senzatia ca industria constructiilor cu destinatie de birouri si-a atins varful de activitate. Insa, analistii pietei imobiliare prezinta cifre care contrazic aceasta impresie. In Bucuresti, spre deosebire de capitalele tarilor invecinate, se constata un deficit al spatiilor de birouri, mai ales al celor de clasa A. La sfarsitul anului 2004, Varsovia oferea un stoc de spatii moderne de 2.500.000 mp, Budapesta aproximativ 1.100.000 mp si Praga 1.000.000 mp. In schimb, Bucurestiul oferea doar 250.000 mp de spatii de birouri la aceleasi standarde. Potrivit unui studiu Eurisko, anul trecut, in Bucuresti, stocul spatiilor de birouri clasa A a crescut cu aproximativ 17% fata de stocul total inregistrat la sfarsitul anului precedent. Cu toate acestea, in comparatie cu tari precum Ungaria, Republica Ceha si Polonia, piata spatiilor de birouri din Bucuresti este in continuare subdimensionata.

La sfarsitul anului 2005, piata spatiilor de birouri oferea un stoc total de aproximativ 600.000 mp suprafata netaa din care aproximativ 85.000 mp reprezentau spatii noi de clasa A si B+, intrate pe piata in ultimul an. Efortul lansarii pe piata a unor spatii noi apartine in exclusivitate unor dezvoltatori precum GTC, Strabag, Avrig 35, Immoconsult si altii, companii care isi continua planurile investitionale pe piata din Bucuresti.

1.000.000 mp pentru afaceri in 2007

Pentru anul acesta, sunt asteptate a fi livrate inca 20 de cladiri de birouri de clasa A si B, care vor aduce pe piata un stoc suplimentar de aproximativ 160.000 de mp, ceea ce reprezinta o crestere cu 28% fata de stocul actual. Datorita cererii foarte mari pe piata spatiilor de birouri, in conditiile unei oferte relativ scazute, rata de ocupare a acestor spatii in Bucuresti este superioara in comparatie cu cea din tarile vecine.

In anul 2005, cererea a crescut proportional cu oferta, majoritatea spatiilor de birouri a caror constructie a debutat in acest an fiind preinchiriate aproape in totalitate. Cererea pentru inchirierea spatiilor de birouri, in anul 2005, s-a manifestat in principal din partea companiilor de IT& telecom, dar si din partea unei categorii noi - prestatorii de servicii - in special cabinete de avocatura, companii de publicitate, firme de consultanta si media - al caror apetit pentru spatii de birouri devine din ce in ce mai evident. Suprafetele medii inchiriate demonstreaza o pondere crescatoare in comparatie cu anii anteriori, acestea situandu-se momentan intre 1.000 si 5.000 mp.

Cererea pentru spatii de birouri pentru cumparare inregistreaza o continua crestere de la un an la altul, aceasta fiind manifestata, in principal, de catre fondurile de investitii straine, care achizitioneaza spatii de birouri inchiriate in proportie de 100%, dar si de catre companiile mari, a caror putere financiara si politica de achizitie le permite acest lucru.

Nivelul chiriilor spatiilor de birouri de clasa A din Bucuresti inregistreaza cea mai inalta cota in comparatie cu tarile vecine, fapt datorat ofertei relativ reduse in comparatie cu cererea. Interesul din ce in ce mai crescut pentru cumpararea spatiilor de birouri a condus catre o crestere a pretului de vanzare pe metrul patrat. Privind situatia in comparatie cu anii precedenti se remarca acest trend crescator.

Chiriile scad, pretul de vanzare creste

Pana la sfarsitul anului 2007, oferta de spatii de birouri din Bucuresti va inregistra cresteri semnificative, stocul urmand sa atinga un nivel total de peste 1.000.000 mp. Cererea, atat pentru inchiriere, cat si pentru vanzare, va creste si ea, dar nu in aceeasi masura cu oferta. Rata de absorbtie va fi mai mica decat in anii precedenti, ca urmare a stocului foarte mare ce se asteapta a fi livrat pe piata in perioada 2006 - 2007. In conditiile unei concurente acerbe pe piata spatiilor de birouri, analistii Eurisko estimeaza ca, in anul 2006, nivelul chiriilor va inregistra scaderi treptate, cu pana la 5%-6%.

Evolutia cotatiilor in zona vanzarilor va avea insa un alt sens. Pentru urmatorii doi ani, studiul citat estimeaza ca nivelul preturilor de vanzare va creste cu aproximativ 20%-25% in comparatie cu nivelul inregistrat in anul 2005. Din cauza acestui trend este cererea in crestere din partea companiilor mari, care nu obisnuiesc sa inchirieze.

Caracteristica principala a pietei bucurestene de birouri este faptul ca avem de-a face cu o piata a precontractelor de inchiriere. Pretul de inchiriere la contractele de preinchiriere este cu pana la 10% mai mic, iar oferta redusa a incurajat acest gen de afaceri imobiliare. Exista si alte avantaje ale contractului de preinchiriere. Astfel, companiile pot compartimenta spatiul interior din faza de constructie si pot alege materialele de finisaj sau amenajare conform cu imaginea sau importanta viitorului chirias.

Bacaul, in criza de birouri moderne

Municipiul Bacau, resedinta judetului cu acelasi nume, este unul dintre cele mai mari orase din Moldova din punctul de vedere al suprafetei (locul doi, dupa Iasi). Centru urban accesibil, dinamic, in continua dezvoltare, Bacaul este, in egala masura, un centru cultural important al Moldovei (doua universitati, doua teatre, filarmonica, muzee, biblioteci), dar si un centru industrial, ce concentreaza ramuri industriale diverse, de la energie electrica, constructii de masini, chimie, pana la prelucrarea lemnului, textile sau industrie alimentara.

Piata imobiliara a orasului Bacau este in plina expansiune. Investitiile, in special cele care vizeaza dezvoltari comerciale, incep sa se faca simtite. Acest lucru s-a confirmat si in anul 2005, cand cele mai active segmente ale pietei imobiliare din Bacau au fost spatiile comerciale si piata terenurilor.

In ceea ce priveste oferta de birouri, aceasta este foarte redusa in Bacau, fiind reprezentata aproape in exclusivitate de spatii vechi. Cererea manifestata pe aceasta piata este mare, fapt ilustrat si de rata de ocupare - aproximativ 90%.

Zona centrala (strazile Nicolae Balcescu, Marasesti, Mihai Viteazu, 9 Mai si Theodor Aman) concentreaza majoritatea spatiilor de birouri din Bacau. Cea mai moderna cladire de birouri din acest oras se afla pe strada Theodor Aman, fiind o cladire cu 11 nivele plus parter, 10.000 mp suprafata totala si care are drept chiriasi institutii financiar-bancare.

De altfel, cea mai dinamica componenta a cererii de spatii de birouri din Bacau este reprezentata de companiile financiar-bancare, ce solicita suprafete reduse (100-150 mp), in cladiri de birouri situate in zona ultracentrala. Desi cererea pentru spatii de birouri este semnificativa, nici anul 2006 nu va aduce o investitie notabila pe piata bacauana.

Infrastructura imobiliara

In acest an, urmeaza sa inceapa lucrarile la noua sosea de centura a Bacaului, ce se va construi pe o distanta de 30 kilometri. Dezvoltarea acestei constructii va aduce beneficii, pe de o parte, orasului, prin preluarea traficului greu din interior si, pe de alta parte, comunelor care vor fi traversate de viitoarea sosea, prin dezvoltarea infrastructurii in jurul noii artere.

De altfel, pentru dezvoltarea intregii zone, Bacaul este inclus intr-un proiect de creare a zonei metropolitane, care sa includa resedinta judetului alaturi de 16 comune limitrofe. Infiintarea acestei zone ar aduce numeroase avantaje, prin accesarea mai rapida a unor fonduri europene pentru modernizarea drumurilor, canalizarilor si retelei de apa, precum si cresterea oportunitatilor economice ale zonei. Printre alte proiecte cu impact in zona afacerilor imobiliare, trebuie mentionate constructia Parcului Hemeiusi, inceperea derularii unui proiect vizand imbunatatirea cantitatii si calitatii apei potabile furnizate in municipiu si mai multe comune ale judetului (proiect total de 52 milioane euro, finantat partial din fonduri europene) si inceperea construirii unei gropi ecologice.

De asemenea, municipalitatea bacauana s-a asociat cu Consiliul Judetean pentru construirea viitorului Centru Expozitional, ce va fi situat la intrarea in oras dinspre comuna Sarata (sud-vestul Bacaului). Cu o investitie totala de 7 milioane euro, proiectul va fi finantat partial prin fonduri europene.

In Brasov, se ridica spatii de birouri

Municipiul Brasov este unul din cele mai importante orase ale Transilvaniei. Cu o populatie de peste 286.000 locuitori, Brasovul este un centru economic dezvoltat, precum si un important punct de atractie pe harta turistica a tarii. In ultimii ani, in Brasov au aparut investitii straine semnificative, remarcandu-se cele din industria componentelor auto (Ina Schaeffler), constructii metalice (Canam Steel), industria farmaceutica (GlaxoSmithKline), precum si industria alimentara (Kraft Foods). Cu toate acestea, este unul dintre putinele orase importante din Romania in care piata spatiilor de birouri este inca la inceputul dezvoltarii sale, apreciaza raportul de piata dat publicitatii de Eurisko. Aceeasi sursa remarca faptul ca oferta de spatii de birouri din Brasov este de aproximativ 10.000 mp, iar majoritatea acestora consta in spatii renovate, amenajate in apartamente sau vile. Pe de alta parte, cele cateva cladiri moderne din Brasov s-au dezvoltat in special pe verticala, ca urmare a lipsei terenurilor in interiorul orasului, zona in care acestea se concentreaza fiind Centrul Nou -Piata Consiliului Europei. Reprezentative sunt centrul de afaceri Roland si Business Palace, ambele situate pe bd. Mihail Kogalniceanu si avand peste zece nivele

Cererea pentru birouri provine, in principal, din partea institutiilor financiar-bancare, sediile acestora remarcandu-se in Brasov ca fiind unele dintre cele mai impunatoare cladiri de birouri. In ceea ce priveste nivelul chiriilor, anul trecut acesta a fost de 10-15 euro/mp/luna, observandu-se o stagnare comparativ cu anul precedent. In anul 2006, analistii se asteapta la o crestere semnificativa a nivelului chiriilor, in conditiile in care noile dezvoltari vor conduce la cresterea standardelor de calitate pe piata brasoveana. Spre exemplu, pentru anul acesta se asteapta finalizarea a doua noi cladiri de birouri, ambele situate in zona Centrului Civic. Un proiect de anvergura, anuntat pe piata de birouri locala pentru urmatorii ani, este Brasov Business Park. Proiectul va fi un complex ce va contine patru cladiri de birouri de clasa A, cu o suprafata desfasurata de 35.000 mp, precum si o zona comerciala si un hotel. Centrul de afaceri va fi construit pe calea Bucuresti si va necesita o investitie de 25 milioane euro. Prima etapa a proiectului urmeaza sa fie finalizata in 2006 si va consta in ridicarea a 28.000 mp, urmand ca cea de-a doua etapa sa fie finalizata pana la sfarsitul anului 2007.

Infrastructura imobiliara

In directia modernizarii infrastructurii, in anul 2005 s-a anuntat posibilitatea infiintarii unui aeroport la Brasov. Investitia, estimata la aproximativ 85 milioane euro, este prevazuta a se finaliza pana in 2008. Totodata, la Poiana Brasov (situata la 12 km de Brasov), una dintre cele mai cunoscute statiuni montane din tara, s-a construit cea mai moderna telegondola din tara - Postavarul Expres (peste 5 milioane de euro).

Cluj-Napoca, 20.000 mp de spatii clasa A

Orasul Cluj-Napoca, cu o populatie de aproximativ 318.000 locuitori, se situeaza pe locul doi in ierarhia nationala ca potential de polarizare economica, influenta acestuia manifestandu-se asupra intregului spatiu transilvanean.

Aparitia unui numar tot mai mare de firme si investitori pe piata clujeana a condus la dezvoltarea sectorului constructiilor blocurilor de apartamente noi, cladiri de birouri sau spatii industriale moderne. In anul 2005, cel mai dinamic segment a fost cel al terenurilor, observandu-se o maturizare a pietei de constructii. In acest sens, raportul Eurisko remarca faptul ca achizitiile de terenuri nu au mai avut caracter speculativ, ci investitional.

Cresterea rapida a investitiilor si avantul economic au determinat impulsionarea pietei spatiilor de birouri. Anul 2005 a insemnat lansarea unor cladiri cu suprafete de 1.000-2.000 mp, astfel incat oferta de birouri a fost de aproximativ 50.000 mp spatii de clasa B, concentrate in special in zona centrala a orasului - bd. 21 Decembrie, Calea Dorobantilor, calea Floresti, Calea Motilor.

Nivelul chiriilor a inregistrat o usoara crestere in 2005 comparativ cu anul anterior. Astfel, chiriile percepute in 2005 pentru spatiile de birouri clasa B au fost de 8-10 euro/mp/luna, pentru ca spatiile cu dotari si finisaje ultramoderne, clasificate cu un standard B+, sa aiba chirii de 12 pana la 15 euro/mp/luna.

Piata spatiilor de birouri din Cluj-Napoca va cunoaste, incepand cu 2006, o dezvoltare deosebita. Sunt anuntate pentru livrare, pana la sfarsitul anului 2006, trei cladiri de birouri de clasa A, care vor imbogati cu aproximativ 20.000 mp oferta de spatii de birouri a orasului. Maestro Business Center, prima dintre cele trei de clasa A care va fi livrata la Cluj-Napoca, va avea suprafata construita 10.000 mp, iar suprafata utila de 8.500 mp. City Business Center va avea o suprafata construita de peste 5.000 mp.

Infrastructura imobiliara

Cluj-Napoca beneficiaza de accesul la retelele internationale de transport rutier, aerian si feroviar (drumul european E60, un aeroport international modernizat), judetul Cluj fiind traversat de Coridorul sud-vest, care leaga Bucurestiul de Budapesta. Cluj-Napoca va avea, de asemenea, acces la viitoarea autostrada Transilvania, Bors-Brasov, constructia ei fiind reluata in acest an pe sectorul Oradea-Cluj Napoca, dupa care va urma sectorul Cluj-Napoca - Targu-Mures.

Pentru a rezolva problema traficului de tranzit care se desfasoara pe strazile orasului, Cluj-Napoca va avea, din prima jumatate a anului 2006, un inel ocolitor pentru traficul greu, ce va consta in prelungirea Bulevardului Muncii spre Apahida, pe o lungime de 7 km, urmand ca pana in 2007 sa fie construita o sosea de centura (investitii estimate la 20 milioane de euro). Pe langa acestea, investitiile avute in vedere vor viza extinderea parcului tehnologic Tetarom II, reabilitarea Centrului Civic, precum si realizarea unui sediu nou EXPO Transilvania (este unul dintre cele mai mari centre expozitionale din Romania, avand in vedere cele 20 de targuri expozitionale anuale).

Iasiul, o oferta de calitate

Iasiul, al doilea oras dupa Bucuresti in ceea ce priveste populatia (aproximativ 500.000 de locuitori) si suprafata (37.200 ha), a avut un ritm de crestere economica printre cele mai rapide din tara. Dezvoltarea Iasiului a condus, in ultimii ani, la o dinamizare accentuata a pietei imobiliare locale, fiind unul dintre putinele orase din provincie care ofera, pe piata spatiilor de birouri, cladiri de clasa A: World Trade Center (3.000 mp, cladire situata pe strada Anastasie Panu), Granit Business Center (livrat pe piata in 2004, situat pe strada Socola) si Tehnopolis (livrat in 2005). Birourile Tehnopolis fac parte din Parcul Stiintific si Tehnologic Tehnopolis, care, pe langa spatiile industriale moderne aduse pe piata din Iasi, a condus si la imbogatirea ofertei spatiilor de birouri de clasa A. In afara de Tehnopolis, in anul 2005 au fost livrate pe piata din Iasi alte trei cladiri de birouri: Sfantu Lazar BC (3.000 mp spatii de birouri de clasa B), Barboi BC si Gama BC (2.200 mp clasa B). Dezvoltarea din ultimii ani a pietei spatiilor de birouri din Iasi face ca ponderea spatiilor noi in stocul total de birouri sa fie de 55%, 35% spatii in cladiri renovate si numai 10% spatii de birouri vechi. Spatiile moderne sunt insa rapid absorbite de cerere.

Spre exemplu, Gama BC, lansat in 2005, a fost deja ocupata in intregime de catre Raiffeisen Bank. Bancile reprezinta, de altfel, cel mai activ segment de chiriasi, cu 25% din totalul cererii de spatii de birouri in 2005, urmate de firmele de IT (20%) si companiile de consultanta (10%). In ceea ce priveste rata de ocupare a spatiilor de birouri, aceasta a fost, in anul 2005, de 80%-90%, cele mai multe solicitari indreptandu-se spre suprafete de 150-400 mp, in spatiile din zona centrala a Iasiului (zona Centrului Civic, Pacurari si Copou). Nivelul chiriilor spatiilor de birouri in 2005 a fost de 7-15 euro/mp/luna, stagnand comparativ cu anul precedent, ca urmare a cresterii ofertei, iar pretul de vanzare a spatiilor de birouri a fost de 400-600 euro/mp. Cresterea ofertei de spatii de birouri va continua in urmatorii ani, pentru 2006 fiind deja anuntata o noua cladire de birouri (1.200 mp) in zona Tudor Vladimirescu. In conditiile cresterii ofertei, analistii Eurisko previzioneaza o usoara scadere a nivelului chiriilor si o rata de ocupare de 70%-75%. Un proiect ambitios, dar controversat este cel initiat de catre compania Iulius Group din Iasi. Numit Palas, acesta reprezinta cel mai important proiect de parteneriat public-privat din capitala Moldovei. Investitia, in valoare de 50 milioane euro, prevede consolidarea si modernizarea centrului istoric al Iasiului si a esplanadei Palatului Culturii.

Astfel, pe o suprafata de teren de 120.000 mp, care porneste de la Palatul Culturii si se termina la Podu-Ros, Palas va cuprinde spatii comerciale, de agrement, parcuri, precum si locuinte si birouri. Investitia ar urma sa fie demarata in 2006, iar finalizarea sa este asteptata in 2008.

Infrastructura imobiliara

“Orasul celor 7 coline” are o localizare strategica in zona de nord-est a tarii, in apropiere de granita cu Republica Moldova si la aproximativ 180 km de principalul punct de frontiera cu Republica Ucraina. Orasul are acces la doua importante drumuri nationale - DN 28 (principala ruta Bucuresti-Moldova) si DN 24 - si dispune de un aeroport international.

Un proiect important din zona infrastructurii studiaza posibilitatea revitalizarii zonelor industriale ale orasului, precum si optimizarea circulatiei in zona de vest, prin realizarea unor legaturi prin pasajul Octav Bancila, intre cartierele Pacurari - Canta si Alexandru cel Bun - Dacia.

Oamenii de afaceri prefera Timisoara

Citeste si:

Timisoara este cel mai mare oras din vestul Romaniei, are o industrie diversificata si un nivel foarte ridicat al investitiilor straine pe cap de locuitor.

Piata imobiliara a Timisoarei a cunoscut o dinamica similara cu economia orasului: cladiri moderne de birouri, noi proiecte rezidentiale de mari dimensiuni, platforme industriale cu dotari de ultima ora, toate acestea indicand potentialul imobiliar al orasului.

Piata spatiilor de birouri din Timisoara este foarte dezvoltata, atat in ceea ce priveste dimensiunea sa cantitativa (numai in 2005 au fost livrate pe piata aproximativ 12.000 mp spatii de birouri), cat si calitativa, majoritatea fiind cladiri de birouri moderne, cu facilitati si dotari superioare.

Cladirile livrate in 2005 sunt BlueSys Business Center

(1.000 mp suprafata inchiriabila), situat pe bulevardul Stefan cel Mare, precum si Infotim Business Center. Ultimul imobil, un centru de afaceri de 3.725 mp suprafata utila, a fost realizat prin reabilitarea si renovarea unei cladiri existente pe bulevardul G. Dima (ultracentral), oferind spatii ultramoderne, cu finisaje de clasa A.

Zona care concentreaza oferta de spatii pentru bioruri este cunoscuta sub denumirea de Cetate. In Timisoara, nivelul chiriilor pentru spatiile de birouri a fost de 10-12 euro/mp/luna pentru cladirile moderne, situate in zonele centrale ale orasului, sau chiar 15 euro/mp/luna in cladirile cu dotari de clasa A. Chiria pentru spatiile din cladirile izolate, construite ici si colo in diverse zone ale orasului, a fost de circa 5-7 euro/mp/luna.

Investitiile in spatii de birouri de pe piata orasului de pe Bega vor continua si in anii urmatori. Astfel, in anul 2006, se prevede finalizarea unei cladiri de 4.615 mp suprafata utila in zona Fabrica de Bere (zona centrala). Un proiect record, totalizand 50 milioane de euro, il reprezinta constructia City Business Centre Timisoara, primul complex de cladiri de birouri de clasa A din oras. Situat in centrul istoric, complexul de cinci cladiri va avea o suprafata finala de 35.000 mp. Prima cladire va fi finalizata in 2007 (cu o investitie de 8 milioane euro) si va avea o suprafata construita de aproximativ 10.000 mp.

Infrastructura imobiliara

Timisoara este in acelasi timp un important nod de circulatie rutiera (acces la drumul european E70, localizare pe Coridorul IV de circulatie paneuropeana), dar si aeriana (dispune, la 12 km distanta, de un aeroport international), avand si posibilitatea reluarii circulatiei navale usoare si de divertisment pe Canalul Bega.

Pentru a fluidiza traficul in oras, se afla in plina desfasurare lucrarile la soseaua de centura dintre Calea Lugojului si Calea Aradului, care se va finaliza la sfarsitul anului 2006 sau inceputul anului 2007. Unul dintre cele mai importante proiecte care va incepe in 2006 este reprezentat de reabilitarea cladirilor istorice din centrul Timisoarei, orasul de pe Bega avand cea mai extinsa zona protejata de monumente istorice din Romania.

Sistemul de parcare in Timisoara este modern, permitand amenajarea a peste 1.000 locuri de parcare noi si reamenajarea altor 300. Pentru 2006, este prevazuta demararea constructiei unui parcaj subteran, cu minim 600 de locuri, in zona Hotel Continental - Magazin Bega.

Constanta, o dinamica accentuata

Constanta este unul dintre punctele de reper printre orasele din Romania. In comparatie cu piata terenurilor si cea rezidentiala, intens speculate in ultimii ani, piata spatiilor de birouri este inca in formare, atat in ceea ce priveste oferta, cat si cererea. Acest lucru se explica, in parte, prin faptul ca recuperarea investitiilor in sectorul rezidential este mult mai rapida. Evolutia economica a Constantei a condus totusi la o usoara dinamizare a pietei spatiilor de birouri, iar investitiile din ultimii ani au condus la ridicarea standardelor pe acest segment imobiliar.

Spatii moderne, ce respecta standardele unei clase de birouri superioare, sunt oferite, spre exemplu, de o cladire de 6.000 mp situata pe bulevardul Mamaia, una dintre cele mai apreciate artere din oras. Alaturi de aceasta artera, bulevardul Ferdinand si bulevardul Tomis sunt cele care concentreaza oferta de spatii de birouri moderne din Constanta. O parte semnificativa a ofertei este insa reprezentata de spatiile de birouri din Zona Port, amenajate in cladiri vechi si care prezinta interes in special pentru companiile de shipping. Daca in 2004 au aparut doua cladiri ce au livrat pe piata numai 1.000 mp spatii de birouri moderne, anul 2005 nu a adus nici o cladire noua pe piata constanteana. Pentru a veni totusi in intampinarea cererii de spatii de birouri - suprafete de la 50 pana la 300 mp in zonele centrale ale orasului - firmele locale au inceput sa construiasca birouri de clasa B+, cu suprafete de 1.000-2.000 mp. Pentru anul 2006, este anuntata finalizarea unei cladiri de birouri cu patru nivele (P+3), situata pe bulevardul Mamaia.

Imobilul va oferi spatii de birouri moderne si a fost deja partial inchiriat de catre o companie financiar-bancara. O alta investitie de pe piata constanteana a spatiilor de birouri pentru 2006 se va concretiza in finalizarea lucrarilor de amenajare si transformarea unei cladiri (P+2), situata in zona bulevardul I.C. Bratianu - bulevardul 1 Decembrie 1918 in cladire de birouri de clasa superioara. In anul 2005, nivelul chiriilor spatiilor de birouri a fost in medie 15 euro/mp/luna, ramanand constant comparativ cu cel inregistrat in 2004.

Infrastructura imobiliara

Infrastructura transporturilor reprezinta un punct forte al Constantei. Orasul poate accesa caile maritime, fluviale, rutiere (E 60, E 87, E 70), dar si aeriana (aeroportul international Mihail Kogalniceanu).

In plus, intr-un interval de doi ani, la Constanta va fi finalizata o sosea de centura de 23 km lungime, componenta a Coridorului IV Paneuropean.

Pitesti: printre cele mai mari rate de ocupare

Puternic industrializat, cu peste 174.000 de locuitori, Pitestiul detine o gama diversificata de profile industriale (de la industria usoara, pana la industria chimica si petrochimica sau industria constructiilor de masini). Piata imobiliara pitesteana se afla inca la inceputul dezvoltarii sale. Investitiile imobiliare care incep sa se realizeze in Pitesti - urmare fireasca a potentialului inca nevalorificat al orasului - au condus (in special, in anul 2005) la o dinamica accentuata a segmentului reprezentat de terenuri pentru investitii. Pitestiul este un oras foarte activ din punct de vedere economic, care a atras, in ultimii ani, multe companii locale si internationale ce au dorit sa-si deschida puncte de lucru in orasul din Trivale. Astfel, desi cererea de spatii de birouri este, an de an, tot mai mare, oferta de astfel de dezvoltari este cu mult sub nivelul cererii. Acest dezechilibru este valabil in special in ceea ce priveste calitatea spatiilor de birouri, Pitestiul neavand inca nici o cladire de birouri de clasa A, conform standardelor ridicate pe care le impun cladirile moderne de birouri.

De altfel, oferta de spatii de birouri din Pitesti consta in special in spatii amenajate cu acest scop in apartamente de bloc sau in cladiri renovate (carora li se da, astfel, o noua destinatie), situate in special pe principalele bulevarde din centrul orasului. Cu toate acestea, cererea pentru spatii de birouri moderne se mentine, iar rata de ocupare in 2005 a ajuns la peste 95%. Acest lucru a condus la cresterea nivelului chiriilor in 2005 comparativ cu anul precedent, in special pentru spatiile de calitate, a caror valoare maxima a chiriilor percepute a ajuns, in 2005, la 13 euro/mp/luna fata de 10 euro/mp/luna, nivelul maxim din 2004. Cererea foarte mare de spatii de birouri din Pitesti este un indicator al dezvoltarii acestei piete in urmatorii ani, chiar daca nici pentru anul 2006 nu s-a anuntat inca nici un proiect. Terenurile inca disponibile din zona centrala (cea mai solicitataa de altfel) constituie premise ale dezvoltarilor ulterioare, care pot aparea pe artere precum bulevardul Nicolae Balcescu, bulevardul Fratii Golesti, bd. I. C. Bratianu sau strada Exercitiu.

Infrastructura imobiliara

Renault a anuntat, anul trecut, ca in urmatorii trei ani va investi 215 milioane de euro pentru a construi la Pitesti o fabrica de cutii de viteze, aceasta atragand in mod sigur noi investitii ale furnizorilor principali. Prezenta producatorului francez in Pitesti a atras deja opt furnizori internationali (Valeo, Euro APS, Johnson Control, ACI, Piroux, Iri, MCI Ingenerie, Metal Impex). Printre alte societati cu capital strain sau mixt cu investitii semnificative in Pitesti, se numara Rolast (articole din cauciuc), Lisa Draxlmaier (cablaje si accesorii auto), Someco (companie de transport international) etc. Pitestiului dispune de o infrastructura buna, iar apropierea de Bucuresti (120 km), precum si faptul ca este zona de tranzit spre zonele turistice din imprejurimi (Vidraru, Transfagarasan, Bran, Rucar, Brasov), a contribuit la dezvoltarea sa. Orasul se afla pe traseul Coridorului IV Paneuropean.

In 2005, au inceput lucrarile de constructie la centura de nord a Pitestiului, prelungire a autostrazii Bucuresti-Pitesti, sosea de o importanta primordiala in decongestionarea traficului din interiorul orasului si in continuarea autostrazii spre Nadlac, lucrari prevazute a se finaliza in 2007-2008. De asemenea, in vederea fluidizarii traficului si a reducerii poluarii din Pitesti, municipalitatea are in vedere construirea centurii de sud-vest a orasului.

Craiova - birouri vechi la pret nou

Piata spatiilor de birouri din Craiova nu este foarte dezvoltata, fiind foarte putine cladiri care sa ofere spatii moderne, de mari dimensiuni, in conditiile in care nici cererea de astfel de spatii nu este foarte mare. O prima categorie de spatii de birouri o reprezinta cladirile administrative care apartineau fostelor intreprinderi de stat, utilizate in prezent de catre proprietari pentru uzul propriu sau pentru a fi inchiriate. A doua categorie sunt spatiile comerciale, apartamentele sau casele amenajate de firme ca spatii de birouri si care se gasesc cu precadere in zonele centrale ale orasului (str. Al. Ioan Cuza - zona Universitate, calea Bucuresti).

Cererea pentru astfel de spatii provine in special de la cabinete de avocatura, cabinete notariale, agentii imobiliare, reprezentante sau micile firme. A treia categorie este constituita din spatii de birouri noi, destinate necesitatilor proprii si care sunt amenajate in incinta spatiilor de productie. Sunt amplasate in zonele periferice ale localitatii (zona Daewoo). Ultima categorie o reprezinta cladirile noi de birouri, care ofera spre inchiriere spatii cu dotari superioare. Oferta in astfel de cladiri este foarte redusa, desi, in ultimul an, pe piata au aparut doua noi cladiri. Este vorba de o cladire pe calea Bucuresti, de 1.000 mp suprafata construita si o alta, moderna, situata tot in zona centrala a orasului, de aceasta data in Piata Veche, cu suprafata totala de 1.890 mp.

Cererea pentru inchirierea spatiilor de birouri s-a manifestat in 2005 in special din partea bancilor, precum si a reprezentantelor locale ale unor firme multinationale, dar au fost vizate suprafete reduse, de 200-300 mp. Valoarea chiriilor difera foarte mult, in functie de tipul de spatiu, de dotari si amplasament. Astfel, daca pentru cladirile administrative vechi chiriile sunt de 2-4 euro/mp/luna, cladirile moderne, din zonele centrale s-au inchiriat in 2005 cu 10 pana la 15 euro/mp/luna. Pentru anul 2006, nu se previzioneaza o dezvoltare semnificativa a pietei spatiilor de birouri din Craiova. Pe de alta parte, in conditiile in care nici cererea nu va creste foarte mult, nivelul chiriilor va stagna in acest an.

Ploiesti, prima cladire de clasa A abia din 2008

Pe piata spatiilor de birouri din Ploiesti, se observa o oferta foarte scazutaa comparativ cu cererea. Desi cererea pentru spatii de birouri moderne este ridicata, in Ploiesti nu exista inca nici o cladire de clasa A. Cladirile moderne de clasa B sunt concentrate in zona ultracentrala a orasului, intre bulevardul Gheorghe Doja si Bulevardul Republicii. Anul trecut, pe piata imobilelor de birouri din Ploiesti, a fost livrata cea mai mare cladire, situata pe Bd. Republicii, avand o suprafata de 4.000 mp, care va gazdui sediul Petrom. Cea de-a doua cladire de birouri finalizata anul trecut are 1.500 mp, si se afla pe strada Malu Rosu.

Ritmul redus de noi proiecte explica ponderea de mai putin de 20% a spatiilor moderne in totalul spatiilor de birouri din oras. Celelalte sunt spatii renovate sau imobile a caror functionalitate a fost schimbata pentru a avea destinatia de birouri. Chiar in conditiile in care piata a incercat sa valorifice cladirile din Ploiesti, rata de ocupare a spatiilor de birouri este de aproximativ 90%.

Pentru a veni in intampinarea cererii de spatii de birouri moderne, urmatorii ani vor aduce pe piata din Ploiesti mai multe cladiri de clasa B si prima cladire de clasa A. Este vorba despre o cladire cu 12 nivele, suprafata totala de 13.000 mp, pe care o companie de investitii locala, in parteneriat cu o firma britanica, o va dezvolta in zona ultracentrala a orasului (intersectia Bulevardul Republicii cu strada Maiorescu) pana in 2008.

In ceea ce priveste nivelul chiriilor, acesta a variat in 2005 intre 5 si 10 euro/mp/luna, atingand chiar 12 euro/mp/luna pentru spatiile de birouri moderne, situate in zona ultracentrala, in crestere cu aproximativ 30% comparativ cu anul precedent.

In Sibiu, doar 20% din birouri sunt vechi

Dezvoltarea economica a Sibiului a atras dupa sine si o dezvoltare a pietei spatiilor de birouri. Sibiul beneficiaza, inca din 2002, de birouri de clasa A, dar faptul ca spatii sunt putine, iar cererea este din ce in ce mai mare face ca rata de ocupare sa fie de 80%.

Spatiile de birouri din Sibiu sunt, in general, spatii noi (40%) si spatii renovate (40%) si doar 20% reprezinta spatii vechi. In ceea ce priveste nivelul chiriilor pentru anul 2005, spatiile de birouri de clasa A s-au inchiriat cu 12-15 euro/mp/luna, iar spatiile de clasa B cu 8-10 euro/mp/luna. In acest timp, pretul de vanzare al spatiilor de birouri din Sibiu a fost de 400-500 euro/mp pentru spatiile de clasa A si 300-400 euro/mp spatiile de clasa B

Cererea in 2005 s-a manifestat in special pentru spatii situate in zona ultracentrala a orasului, in cladiri noi sau renovate, solicitandu-se insa suprafete mici, de la 80 la 150 mp.

Evolutia cererii pentru spatii de birouri noi a determinat cresterea investitiilor pe aceasta piata, in urmatorii doi ani anuntandu-se livrarea a doua noi cladiri in zona centrala a Sibiului si, respectiv, pe arterele principale ale orasului. Calea Dumbravii, str. Gen. Vasile Milea si strada Scoala de Inot vor fi principalele artere de interes pentru dezvoltarea spatiilor de birouri. Incepand cu 2006, se asteapta, in aceste zone, finalizarea unui imobil de trei nivele (pe str. Scoala de Inot nr. 22B), precum si a unei cladiri de birouri cu patru etaje (Calea Dumbravii).

Targu-Mures, interes pentru investitori

Oferta de spatii de birouri din Targu-Mures nu cuprinde nici o cladire de clasa A si destul de putine cladiri care sa asigure standardele de calitate ale unei cladiri de clasa B. Oferta consta, aproape in exclusivitate, in spatii amenajate in vile, situate in zona centrala a orasului. In zonele Piata Trandafirilor, Piata Victoriei si Piata Bolyai (zona Tribunalului), se afla majoritatea spatiilor de birouri din Targu-Mures, acestora adaugandu-li-se in ultimii ani si bulevardul Gheorghe Doja (iesirea spre Cluj-Napoca). Pe acest bulevard se afla, de altfel, si cea mai recenta cladire de birouri din oras, un imobil de aproximativ 1.000 mp, pe care o mare banca l-a renovat in 2005 pentru a asigura spatii de birouri de calitate, conforme standardelor sale. Bancile sunt si cele mai dinamice companii de pe piata spatiilor de birouri din Targu-Mures, urmate fiind de societatile de asigurari si firmele de consultanta. In conditiile unei rate de ocupare de aproximativ 90%, nivelul chiriilor in 2005 a fost de 8-11 euro/mp/luna pentru spatiile de birouri de clasa B (oferta redusa in Targu-Mures) si 5-10 euro/mp/luna pentru spatiile aflate in apartamente si case transformate in birouri. Cererea de spatii de birouri in Targu-Mures este in crestere, chiar daca suprafetele solicitate sunt mici (aproximativ 100 mp), astfel incat pentru anul 2006 previzionam cresterea chiriilor cu 25%-30%.

O noua categorie a cererii va fi reprezentataa in anii urmatori, de catre companiile straine care isi deschid filiale in Targu-Mures si care vor avea nevoie de spatii mai mari, de calitate. O prima cladire cu standarde de calitate corespunzatoare clasei A se va livra in anul 2006, pe Strada Justitiei, in zona Tribunalului, ea fiind inchiriata deja de catre compania germana E.ON Ruhrgas AG, cumparatorul Distrigaz Nord (singurul distribuitor de gaz metan din jumatatea de nord a tarii).