Analiza, citată de Agerpres, arată că în marile centre urbane s-a produs o ruptură tot mai vizibilă între salarii și costul proprietăților. În București, un apartament standard cu două camere, într-o zonă precum Floreasca, Drumul Taberei sau Titan, costă în prezent între 120.000 și 180.000 de euro.
Cât de greu a devenit să cumperi o locuință
Raportat la un salariu mediu net local de 1.200-1.400 de euro pe lună, achiziția unui apartament în București ar presupune echivalentul a 8, 9 sau chiar 10 salarii anuale integrale, potrivit analizei Frames citate de Agerpres.
Calculul este însă unul teoretic, pentru că presupune că o persoană nu ar cheltui nimic pentru hrană, chirie sau utilități timp de aproape un deceniu.
În Cluj-Napoca, presiunea este și mai mare. Tariful mediu pe metru pătrat a depășit 2.500-3.000 de euro în anumite cartiere, iar veniturile locale, deși mai mari decât media națională, nu au ținut pasul cu această creștere.
Nici orașe precum Brașov, Sibiu, Timișoara, Constanța sau Iași nu mai reprezintă refugii accesibile. Deși prețurile sunt mai temperate decât în București sau Cluj, raportul dintre valoarea locuințelor și veniturile medii s-a deteriorat vizibil în ultimul deceniu, scrie Agerpres.
De ce s-au scumpit locuințele
Printre motivele scumpirilor se află creșterea prețurilor la materialele de construcții, majorarea costurilor logistice și presiunea pe cerere, alimentată de migrația din mediul rural spre marile orașe.
Analiza Frames indică însă și o cauză mai puțin discutată: răspunsul băncilor centrale la criza din 2008. Prin injectarea de lichidități masive și reducerea dobânzilor aproape de zero, piețele au fost inundate cu bani ieftini în căutare de randament.
Acest capital s-a orientat ulterior și spre piața imobiliară, inclusiv în România.
Investitorii cumpără apartamente în serie
În orașe precum București, Cluj sau Iași, între 30% și 40% din achizițiile de apartamente în blocuri noi, încă din faza de șantier, ar fi fost realizate de investitori care urmăresc revânzarea imediat după finalizare, potrivit analizei.
Acest comportament pune presiune pe cumpărătorii finali, care ajung să concureze cu investitori ce dispun de bugete mai mari și pot obține discounturi de la dezvoltatori, scrie Agerpres.
„În ultimii ani am văzut tot mai multe fonduri de investiţii în piaţă care, alături de micii investitori români, cumpără apartamente în serie, beneficiind de discounturi semnificative mai ales pentru că fac plăţile în condiţii optime pentru dezvoltatori”, a explicat Adrian Negrescu, managerul Frames.
El spune că acesta este unul dintre motivele pentru care multe dezvoltări imobiliare se vând încă din faza de proiect.
Apartamente cumpărate și lăsate goale
O altă practică semnalată în analiză este achiziția de apartamente pentru păstrarea capitalului în active considerate sigure. În astfel de cazuri, locuințele pot rămâne goale ani de zile, fiind folosite mai degrabă ca protecție împotriva inflației sau instabilității politice.
„E o practică larg răspândită în piaţă, aceea de a cumpăra şi a aştepta aprecierea, randamentul fiind, în cele mai multe cazuri, mai mare decât cel oferit de plasamentele bancare sau alte tipuri de investiţii”, a mai transmis Negrescu.
În București, potrivit unui studiu Storia citat în analiza Frames, numărul locuințelor neocupate a crescut de 2,4 ori în ultimul deceniu și a depășit 218.000 de unități.
Airbnb și Booking au redus oferta de locuințe
Analiza mai indică un alt factor care pune presiune pe prețurile din centrele orașelor: extinderea platformelor de închiriere pe termen scurt, precum Airbnb sau Booking.
Potrivit Frames, aceste platforme au scos din circuitul rezidențial o parte importantă a fondului locativ, mai ales în orașele turistice.
„Dacă reglementările de listare online nu vor funcţiona, cred că şi autorităţile române ar putea veni cu reglementări similare, pentru a reduce evaziunea fiscală din zona hotelieră şi reda circuitului imobiliar o parte din aceste imobile”, consideră Adrian Negrescu, citat de Agerpres.
Analiștii cer o lege a chiriilor și un nou program Prima Casă
Frames susține că România are nevoie de o reglementare coerentă și strictă a pieței imobiliare, atât în privința formării prețurilor, cât și a chiriilor.
„Preţurile sunt prezentate acum de o serie de platforme online de anunţuri care transmit tot felul de statistici şi rapoarte care duc la formarea unei opinii generale, dar nu neapărat reale privind dinamica preţurilor şi a chiriilor”, a spus Negrescu.
Managerul Frames afirmă că, în lipsa unor reglementări stricte, sectorul imobiliar pare „un fel de vest sălbatic”.
Analiștii propun o nouă lege a chiriilor, care să reducă evaziunea fiscală și să protejeze chiriașii, dar și un program Prima Casă adaptat la realitățile actuale ale pieței. Ei vorbesc despre credite garantate de stat pentru familiile tinere, inclusiv cu deductibilități fiscale.
Frames mai susține că ar fi necesară și intervenția Consiliului Concurenței în zona formării prețurilor, inclusiv pentru a verifica transparența analizelor publicate de platformele de anunțuri imobiliare.
Aproape 40% dintre tinerii adulți locuiesc cu părinții
Potrivit datelor statistice citate în analiză, aproximativ 40% dintre adulții români cu vârste între 25 și 34 de ani continuă să locuiască împreună cu cel puțin unul dintre părinți, pentru că nu au șanse reale să obțină un credit imobiliar.
În acest context, avertismentul analiștilor este că accesul la proprietate devine tot mai dificil pentru cumpărătorii obișnuiți, în timp ce piața este împinsă tot mai mult de logica investițională și speculativă, scrie Agerpres.
