Dupa ani buni in care doar sporadic au beneficiat de atentia marilor investitori, spatiile industriale au toate sansele sa-si ia revansa fata de celelalte sectoare ale pietei imobiliare. Analistii de profil spun hotarit ca perioada 2006-2007 va incinge la maximum motoarele acestei piete ramase in urma. Acum, previziunile vorbesc de randamente anuale de peste 8-10%, lucru care face posibila dublarea investit iilor in acest sector.

FRINA NUMITA INFRASTRUCTURA

Din 1990 si pina acum, piata spatiilor industriale a inghitit aproximativ 300 de milioane de euro. Extrem de putin daca ne raportam la investitiile atrase de sectoarele rezidential ori comercial, dar oarecum rezonabil daca luam in calcul faptul ca terenurile respective, aparent lipsite de viitor, s-au cumparat la preturi modice: mai putin de un dolar pe metrul patrat. In plus, micii investitori s-au tinut mereu deoparte de acest segment, indiferent cit de promitator ar fi fost el, deoarece forta lor financiara nu le-a permis sa realizeze investitii care sa-si gaseasca rapid clientela.

Cererea pentru spatii industriale este extrem de mare, dar si pretentioasa. De departe insa, principala piedica in calea dezvoltarii acestui sector a fost si ramine infrastructura. Existenta utilitatilor si a cit mai multor drumuri de acces, este esentiala. Cum Romånia nu are note bune la acest capitol, este explicabil de ce Bucurestiul, spre exemplu, dispune de un stoc de 4 ori mai mic decit cel existent in Budapesta.

CERERE IN CRESTERE

Cele dintii spatii logistice de mari dimensiuni au fost livrate pe piata romåneasca anul trecut: Cefin Logistics Park, Atlas Business Park si Mercury Logistic Park. Practic. Astfel, pina la finalul lui 2005 s-au dat in folosinta, numai in zonele din nord-vestul Bucurestiului, aproximativ 80.000 mp de spatii moderne de depozitare si de logistica. Raportat la nivelul cererii si la stocul existent in tarile vecine, oferta romåneasca este extrem de saraca. Apropierea datei la care Romånia ar putea adera la UE, sporeste presiunea pe piata spatiilor industriale. Normele europene stabilesc clar ca fabricile, in special cele care polueaza, trebuie relocate in afara oraselor. Apoi, numarul tot mai mare de noi centre de retail si cash&carry, necesita un volum ridicat de spatii de depozitare.

RANDAMENTE SUPERIOARE

In topul preferintelor investitorilor, vestul tarii detine pozitia de lider in ceea ce priveste spatiile de depozitare, soseaua de centura devenind mult prea aglomerata. Astfel, in vecinatatea Autostrazii Bucures ti-Pitesti se concentreaza cele mai multe zone industriale, reprezentative fiind proiectele de mari dimensiuni precum Cefin Logistic Park, Mercury Logistic Park, Rynart si ProLogis Bucharest Park A1. In ultima perioada, in vizorul investitorilor a intrat si zona de Sud-Est, atractiva datorita viitoarei autostrazi Bucuresti-Constanta si a statiei de metrou Policolor.

Avind in vedere proiectele aflate in diverse faze de executie, pina la finalul acestui an, stocul de spatii logistice va fi suplimentat cu circa 130.000 mp. Consultantii de profil sint siguri ca acestia vor fi rapid absorbiti, data fiind calitatea acestor spatii noi. De altfel, Bucurestiul se lauda cu cea mai mica rata de neocupare din regiune, sub 4%, de unde si randamentul superior de 8-10%. Aceste cifre arata clar ca investitiile in spatii industriale sint pe cale sa ia locul segmentului de birouri, obisnuit, pina de curind, cu infuzii masive de bani straini.

PIATA, ACAPARATA DE NUME GRELE

Analizele de piata arata ca in urmatorii doi ani, investitiile in spatii industriale se vor dubla, ajungind la 600 milioane de euro. Principalii jucatori de pe piata au rezervat sume importante dezvoltarii acestui sector. Spre exemplu, succesul inregistrat de Cefin Logistic Park i-a motivat pe oficialii Europolis sa semneze un contract de extindere a proiectului cu inca 75 de milioane euro. Mercury Logistic Park reprezinta o alta investitie semnificativa, a doua faza de dezvoltare a proiectului avind in vedere livrarea a inca 47.000 mp de spatii noi, care vor fi finalizati anul acesta.

ProLogis Bucharest Park, situat la kilometrul 22, cu acces direct la autostrada Bucuresti-Pitesti, va contine sase cladiri ce vor insuma aproximativ 157.736 mp organizati ca spatii de depozitare si distributie, la mezaninul cladirilor urmind sa fie amenajate spatii de birouri. Prima faza a proiectului va fi finalizata in trimestrul III al acestui an.

Un alt furnizor de servicii logistice, compania olandeza Rynart, a demarat constructia unui parc ce va totaliza 20.000 mp construiti. Acest spatiu logistic este amplasat la kilometrul 23 al autostrazii Bucuresti-Pitesti si urmeaza sa fie finalizat in a doua jumatate a acestui an, investitia ridicindu-se la 25 milioane de euro. Tot la intrarea pe autostrada Bucuresti-Pitesti, Portland Trust intentioneaza sa construiasca West Park, un proiect format din spatii de birouri si spatii administrative. Din cele 100 hectare de teren detinute, o buna parte urmeaza sa fie vindute (sub forma de loturi de 1,5-6 hectare), restul fiind destinate proiectului Bucharest West.

CHIRII BUNE

In functie de locatie si facilitati, spatiile industriale se inchiriaza cu 5-6 euro/mp/luna. Spre deosebire de spatiile de birouri, unde contractele se incheie pe perioade mai mici de timp, spatiile industriale se inchiriaza, de regula, pentru 3-5 ani, exceptie facind clientii spatiilor de depozitare refrigerata care solicita termene mai lungi, de pina la 10 ani. Profituri frumoase se obtin si din vinzarea halelor, pretul de vinzare al depozitelor si al spatiilor industriale fiind cuprins intre 450-650 de euro/mp.