In trimestrul al doilea, pe piata proprietatilor comerciale din Romania s-au tranzactionat 696 milioane de euro, cu 18,6% mai mult decat in aceeasi perioada a lui 2007 si de aproape sase ori mai mult decat in primul trimestru al lui 2008 (119 milioane de euro). Comparativ cu tarile din regiune, Romania, cu tranzactii comerciale de 815 milioane de euro, s-a clasat pe locul al doilea in prima jumatate a anului: Ungaria a realizat tranzactii de 135 milioane de euro in S1, Cehia - 235 milioane de euro, Bulgaria – 746 milioane de euro, iar Polonia - 907 milioane de euro.

“Tranzactiile importante realizate in cursul primelor sase luni ale acestui an au fost incepute inca de anul trecut. Unul din motive pentru care fondurile de investitii sunt mult mai prudente in efectuarea unor achizitii il reprezinta existenta unor oferte la preturi similare sau chiar mai mici pe piete mult mai mature si mai transparente, precum Anglia sau Germania “, a declarat Costel Florea (foto), Head of Capital Markets in cadrul Cushman & Wakefield Activ Consulting.

In opinia sa, un al motiv este cresterea numarului de proiecte anuntate, mai ales in domeniul retail, care conduce la concluzia ca in urmatorii doi-trei a ani putem asista la o scadere a chiriilor si implicit la o scadere a valorii proprietatilor achizitionate.

De asemenea, cresterea costurilor de finantare si a procentului de aport propriu de capital (n. red.: equity), care a condus la diminuarea ratei de recuperare interna (IRR), principalul indicator de analiza a randamentului pentru investitori, a contribuit la atitudinea prodenta a acestora.

“Este posibil ca preturile pentru proprietatile generatoare de venituri sa ramana in continuare la un nivel mai scazut comparativ cu anul trecut, iar investitorii sa fie interesati cu precadere de parteneriatele cu dezvoltatorii care au nevoie de infuzii de capital, randamentele fiind mai ridicate in cazul dezvoltarii. In Romania, putem discuta de yielduri de 6,25 – 6,5% pentru “prime office”, de 7-7,5% pentru “secondary office”, iar retailul ajunge la 6,25 – 6,5 pentru proprietati prime in Bucuresti si la 7,25-7,5 in afara Bucurestiului”, a adaugat Costel Florea.

Piata a intrat intr-o vacanta timpurie

Potrivit raportului Cushman & Wakefield, yieldurile au crescut cu aproximativ 0,25-0,5% pentru proprietati prime in Bucuresti, in timp ce, pentru proprietatile din afara Bucurestiului , cresterea a fost de 0,5 - 1 % (50 pana la 100 de puncte procentuale).

“Piata a intrat intr-o vacanta timpurie. Volumul tranzactiilor s-a redus nu atat din cauza lipsei de cerere sau de oferta de pe piata, cat din cauza incertitudinilor de pe piata financiara si a preturilor. Totusi, cererea este inca puternica pentru produse de calitate si exista mai multi cumparatori care observa acum oportunitati in piata”, a explicat si Michael Rhydderch, Head of the European Cross Border Capital Market Group in cadrul companiei Cushman & Wakefield.

Vestul Europei a inregistrat scaderi de peste 50% in tranzactiile de anul acesta fata de media trimestriala pentru 2007, insa pietele din est sunt intr-o usoara crestere, in special datorita Rusiei si Bulgariei.

“Pietele mai mari inregistreaza scaderi importante: Marea Britanie (-60%), Germania (-55%), Franta (-51%), insa cel mai mare declin se inregistreaza in pietele mai mici, precum Grecia, Irlanda, Ungaria, Austria si Luxemburg. Belgia si Olanda rezista in timp ce tarile nordice raporteaza scaderi de 41%, iar Sudul Europei de 43% - mai putin insa decat media europeana de 49,6%. Pentru nordici, aceasta se datoreaza situatiei mai bune din Danemarca si Finlanda, in timp ce in sud, Spania tine media sus, cu scaderi in volumele tranzactionate de numai 10% fata de anul trecut”, se arata in raportul Cushman & Wakefield.

Citeste si:

Cumparatorii internationali raman precauti

Intre timp, piata chiriilor ramane puternica, cu cresteri de 8,9% de la inceputului anului pana in iunie ale chiriilor “prime”, insa ritmul de crestere incetineste, avand o medie anuala de numai 4,6% calculata incepand cu trimestrul al doilea al anului. Pietele vestice au evoluat cel mai lent, chiriile au crescut aici cu numai 2,3% in ultimul an, in timp ce, in estul Europei cresterea a fost de 16,8% si in Europa Centrala de 11,2%.

“Cu yielduri in crestere in majoritatea sectoarelor, este clar ca ne indreptam catre o piata cu preturi mult mai rationale. Problema este ca unii cumparatori nu stiu cum sa foloseasca aceasta putere de care dispun in prezent si nici ce optiuni sunt disponibile pentru ei, in timp ce multi vanzatori nu se afla inca intr-un impas suficient de mare incat sa accepte preturile care le sunt oferite”, a adaugat Michael Rhydderch.

Potrivit acestuia, cumparatorii internationali raman precauti, iar investitiile trans-nationale au scazut cu 55% anul acesta, fata de investitiile domestice care au scazut doar cu 44%.

“Aceasta situatie s-ar putea schimba, avand in vedere capitalul international ce asteapta sa fie investit. Cei mai activi jucatori sunt fondurile germane. In acelasi timp, noi fonduri continua sa apara. Totusi, nu inseamna ca ele sunt si gata sa investeasca”, a completat Rhydderch.

Investitorii nu se focuseaza pe anumite piete geografice

Rhydderch afirma ca este evidenta crearea unor fonduri noi, in timp ce putine si-a anuntat vdizolvarea. Majoritatea dintre acestea considera ca preturile inca se modifica, ca mai multa nerabdare din partea vanzatorilor vom vedea in lunile ce urmeaza si de aceea isi planifica investitiile catre sfarsitul anului sau chiar in 2009.

“Investitorii nu se focuseaza pe anumite piete geografice. Totul depinde de ofertele vanzatorilor. Majoritatea sunt fonduri oportuniste. De aceea isi focuseaza activitatea pe situatiile in care vanzatorii au nevoie sa vanda intr-un interval strict de timp”, a incheiat Michael Rhydderch.

Potrivit raportului Cushman & Wakefield, mai multe opotunitati de tranzactii ar trebui sa apara din toamna, ultimul trimestru putand semnala rezultate mai bune si volume anuale de 150-155 miliarde de euro.

Cushman&Wakefield este cea mai mare companie cu capital privat din lume in domeniul imobiliar. Fondata in 1917, compania detine 221 de birouri in 58 de tari si are peste 15.000 de angajati. Biroul din Romania a fost deschis in ianuarie 2007 prin preluarea biroului asociat Activ Consulting, cu care se colabora de peste 11 ani, devenind astfel Cushman & Wakefield Activ Consulting.