In forma provizorie publicata de Ministerul Finantelor saptamina trecuta normele de aplicare a prevederilor Codului Fiscal nemultumesc din mai multe puncte de vedere. Practic, cei care nu se vor folosi de portite pentru evitarea legii, destul de accesibile de altfel, vor fi nevoiti sa scoata din buzunare o gramada de bani pentru a achita impozitul pe tranzactiile imobiliare.

Pe de-o parte, din cauza ca Finantele permit deducerea unui „cost de achizitie” - minim, pe de alta parte deoarece preturile la locuinte au explodat in ultimul an.

Ministerul Finantelor a publicat pe site-ul sau modul in care se va calcula impozitul pe tranzactiile imobiliare in proiectul normelor de aplicare a Codului Fiscal. Pentru calcularea profitului net din vinzarea imobilelor (impozitat cu 10% incepind de pe 6 iunie si cu 16% din 2006), din pretul de vinzare se scade valoarea cu care a fost dobindita locuinta. La proprietatile dobindite prin cumparare, impozitul se calculeaza pentru diferenta dintre noul pret de vinzare si cel la care a fost cumparata locuinta. Insa, la constructiile noi, valoarea care se scade din pretul de vinzare este mai greu de stabilit.

La fel stau lucrurile si daca la un apartament s-au adus imbunatatiri (gresie, faianta sau termopan). In astfel de situatii, normele Codului Fiscal arata ca suma care se scade din pretul de vinzare, inainte de a se calcula cistigul, se stabileste prin expertiza realizata de un specialist autorizat. Deci nu se iau in calcul valorile de pe facturi. Astfel, pe linga impozitul de 10%, vinzatorul imobilului va trebui sa suporte si costul expertizei.

Evaluarea unui apartament costa in jur de 100 de euro

Expertii tehnici autorizati spun insa ca tarifele pentru evaluarile imobiliare sint rezonabile. „Se munceste foarte mult, pentru ca fiecare imobil are particularitatea sa. Evaluarea unui apartament costa in jur de 3,5- milioane lei. Pentru o casa la curte, tariful este de 6-7 milioane lei, iar in cazul vilelor cu pretentii, piscina si alte lucruri de acest gen, evaluarea costa 15-16 milioane lei”, ne-a declarat Gheorghe Florea, directorul Societatii Generale a Expertilor Tehnici (SGET).

Mai mult, expertiza va arata cu citi bani s-a construit locuinta respectiva (acum citiva ani) si nu cit l-ar costa pe proprietar sa ridice o casa similara. Daca in prezent pretul unui apartament nou este de 1.000-1.200 de euro pe metru patrat construit, evaluatorii nu iau in calcul decit jumatate din aceasta suma. „Analizele noastre arata ca, in cazul unui apartament nou, costurile efective ale investitorului sint de 500-600 euro/mp construit”, a declarat Gheorghe Florea.

Impozitul - citeva mii de euro

In majoritatea cazurilor, rezultatul evaluarii expertilor este extrem de diferit de preturile de pe piata imobiliara. De citiva ani, notarii publici taxeaza tranzactiile imobiliare in functie de o grila de valori minime stabilita de SGET. „Valorile din grilele facute de SGET sint cu mult sub valorile la care se vind casele”, sustine notarul Aurelian Popa Radulescu. Ion Lostun, seful Camerei Notarilor Publici din Suceava, sustine ca valorile stabilite de SGET nu au mai fost reactualizate de mai bine de un an, „rastimp in care preturile de pe piata imobiliara s-au ridicat foarte mult”. De exemplu, un apartament de doua camere in zonele periferice ale Bucurestiului se vinde acum cu 35.000 de euro, iar valoarea din expertize poate fi sub 15.000 de euro. In cazul unei tranzactii, rezulta un cistig de aproape 20.000 de euro si un impozit de 2.000 de euro.

Grilele notarilor trebuie reactualizate

Normele de aplicare a Codului Fiscal arata ca, atunci cind nu se poate stabili valoarea la care au fost dobindite sau construite bunurile imobile, aceasta va fi determinata pe baza valorilor existente in grilele folosite de notarii publici. Iar daca in aceste expertize erau mentionate valori minime si maxime, valoarea de baza va fi considerata valoarea minima. Cum cea mai recenta grila a fost facuta in mai 2004, discrepanta este enorma intre valorile minime din expertize si preturile actuale de pe piata imobiliara. Lucru recunoscut si de Gheorghe Florea: „Din mai si pina acum, in unele zone din Bucuresti s-au dublat preturile”. In concluzie, pina la reactualizarea valorilor minime stabilite de SGET, celor care nu pot dovedi pretul de achizitie sau valoarea de dobindire a unei locuinte sau teren li se vor calcula impozite mai mari.