La un numar de unitati locative existente de aproximativ 8,1 milioane, în peste 10,6% din acestea locuiesc mai mult de doua persoane în aceeasi încapere. La un calcul simplu, se poate deduce un necesar de circa 800.000 de noi unitati locative. Estimarile facute de Raiffeisen Banca pentru Locuinte privind aceasta piata arata un potential anual de crestere de 820 de milioane de euro, valoarea însumata a tranzactiilor urmand sa se apropie de noua miliarde de euro în 2007.

Existenta unei oferte bogate de creditare a dus la manifestarea nevoii de locuinte, respectiv la sporirea numarului de cereri. Dar, pentru ca oferta a crescut intr-un ritm mult mai mic, dezechilibrul dintre cerere si oferta s-a accentuat, conducand la o majorare a preturilor. Acestea au mai crescut si din cauza faptului ca, beneficiind de creditare, cumparatorii au fost mai darnici. Ei nu au mai fost limitati de suma economisita si disponibila pentru achizitia casei, singura constrangere fiind plafonul de creditare. De altfel, creditul ipotecar va ramane si în acest an cea mai utilizata modalitate de finantare a achizitionarii de locuinte, circa 80% din spatiile rezidentiale terminate în acest an în Bucuresti urmand sa fie cumparate prin contractarea unui împrumut. „Aproximativ 80% din proprietatile livrate pe piata în 2005 vor fi achizitionate prin credit ipotecar“, se arata într-un raport al Eurisko.

Potrivit documentului citat, oferta va creste semnificativ în acest an, odata cu finalizarea unor ansambluri de apartamente si vile la preturi cuprinse între 60.000 de euro si 200.000 de euro, în diverse zone ale Capitalei. Preturile apartamentelor în blocurile noi se vor mentine la nivelurile actuale, fiind posibila chiar înregistrarea unor scaderi usoare, determinate de costurile diferite ale terenurilor pe care vor fi amplasate constructiile, mentioneaza raportul Eurisko.

Apartamentele de lux se vor scumpi, oferta fiind redusa, iar preturile caselor vechi vor creste usor sau - în cazul imobilelor care necesita renovari sau reabilitari - se vor mentine la nivelul actual. Totodata, apartamentele în vile vor înregistra majorari, acest tip de locuinte fiind foarte solicitate, iar vilele din apropierea Capitalei vor fi tranzactionate la valorile actuale.

Restrangerea creditului

Pretul apartamentelor ar putea sa scada în perioada urmatoare doar în conditiile în care bancile ar restrange accesul la creditul ipotecar, apreciaza Arthur Silvestri, directorul general al Institutului de Consultanta Imobiliara - SGA. „În prezent sunt foarte multi bani pe piata si putine optiuni de cumparare. Oferta este aceeasi de multi ani, iar cererea si modalitatile de achizitionare a unei locuinte s-au diversificat“, a precizat Silvestri. În opinia sa, deficitul de oferta pe piata apartamentelor creeaza principalele probleme care au dus în final la supraevaluarea cu 120% a preturilor locuintelor. „Piata nu are repere în materie de formare a preturilor, oferta este foarte stransa, iar cumparatorii nu reactioneaza în niciun fel.

Cei care vand formeaza preturile dupa ureche si, în acelasi timp, se gasesc si cumparatori“, a mai spus Silvestri. Acesta a adaugat ca în acest an probabil nu va avea loc o scadere a preturilor la apartamente, daca nu apar oferte noi de locuinte sau alternative cum ar fi casele pe pamant. În plus, Silvestri a mentionat ca fluctuatia cursului de schimb, precum si „mitologia integrarii“, conform careia strainii vor fi interesati de achizitii si vor oferi preturi foarte ridicate, sunt alti factori care mentin preturile apartamentelor la niveluri înalte. „În aceste conditii, statul ar trebui sa intervina prin programe locative, legislatie si prin acordarea de facilitati investitorilor care vor sa construiasca locuinte“, a apreciat reprezentantul SGA. În opinia sa, piata nu are resurse proprii pentru calmarea situatiei.

Reglare naturala

Presedintele Asociatiei Române a Agentiilor Imobiliare, Liviu Ureche, este mai optimist în ceea ce priveste scaderea preturilor apartamentelor. Potrivit acestuia, piata apartamentelor a fost marcata de mai multe evolutii în primele trei luni ale anului. Dupa o usoara majorare a preturilor în ianuarie, care a determinat blocarea pietei, în urmatoarele luni acestea au revenit la nivelul înregistrat la sfarsitul anului trecut. În prezent, preturile apartamentelor se afla în stagnare.

Citeste si:

„Pentru acest an, a fost anuntata începerea a trei noi proiecte de locuinte, care vor insemna putin peste 1.000 de case. Este adevarat ca acestea vor fi absorbite imediat de cerere, dar vor mai dinamiza putin piata. În acelasi timp, va avea loc si o scadere a preturilor cu maximum 15%“, a apreciat Ureche.

Doua dintre proiectele amintite de acesta vor fi amplasate în partea de est a Bucurestiului, unul în zona de nord-vest si vor fi dezvoltate de investitori particulari. „In momentul de fata sunt si alte proiecte in derulare (n.r. - in afara proiectului Baneasa) care, in opinia mea, vor schimba Bucurestiul in viitorii sapte-opt ani“, afirma si Adriean Videanu, primarul general al Capitalei.

In urmatorii doi-trei ani, segmentul rezidential va atrage, alaturi de cel al spatiilor industriale si de depozitare, cele mai importante investitii pe piata imobiliara, dupa ce în ultimii ani atractia principala a investitorilor a vizat constructia de birouri si de retail, potrivit reprezentantilor Eurisko. „Este o evolutie fireasca, pentru ca dezvoltarea unei piete imobiliare începe cu venirea în tara a companiilor, dupa care se construiesc birouri pentru firme, apoi spatii rezidentiale pentru angajati, continuand cu spatiile comerciale destinate consumului. În final, retailul are nevoie de spatii comerciale si de depozitare“, a declarat, miercuri, Gabriel Marchievici, managing partner în cadrul companiei imobiliare Eurisko Consulting.