Cum poate fi calculat un randament corect intr-o piata imobiliara inerta?

Intr-o piata fara tranzactii, este foarte greu, daca nu imposibil, sa stabilesti un yield (randament) corect, mai ales in situatiile cand, intre asteptarile cumparatorilor si oferta vanzatorilor diferenta este una considerabila.

„Au fost cateva tranzactii care nu reflecta realitatea pietei, cum a fost tranzactia cu America House. Acel yield, de 5,5% nu este unul real, iar astfel de tranzactii au descurajat investitorii din piata spatiilor de birouri, care se asteptau ca toate tranzactiile sa fie la yield-uri asemanatoare”, a explicat Troy Javaher (foto), Head of Capital Markets in cadrul companiei de consultanta imobiliara Jones Lang LaSalle (JLL), in cadrul conferintei CEDER 2009.

Cladirea de birouri America House, amplasata in zona Piata Victoriei, a fost vanduta in anul 2007 la pretul de 120 milioane de euro, la un yield de 5,55%, acesta fiind cel mai mic atins in piata locala.

In prezent, nimeni nu stie cat este un yield corect, mai spune specialistul JLL, intrucat nu am avut nici o „tranzactie decenta” in ultimele 18 luni. In schimb, multi investitor vin si intreaba de ce sa cumpere cu la un yield de 8,5% in Bucuresti, cand pot sa cumpere la fel in Londra. „Este o intrebare repetata aproape obsesiv, insa acesti oameni nu inteleg ca ei compara merele cu perele”, a precizat Troy Javaher.

Edwin Warmerdan, CEO al Avrig 35 Group, afirma ca, din punctul de vedere al unui dezvoltator, un yield sub 8% reflecta o situatie buna si implica o deschidere catre tranzactii. „Intr-o situatie si mai sumbra este piata de retail din provincie, cea din Bucuresti inca respira”, a subliniat oficialul Avrig 35.

Avrig 35 a vandut, in urma cu un an, centrul comercial Iris Shopping Center, din cartierul Titan, pentru suma de 147 milioane de euro, aceasta fiind cea mai mare tranzactie cu un centru comercial din Bucuresti. Proiectul, cu o suprafata inchiriabila de circa 48.000 mp, a fost cumparat de fondul de investitii Deutsche Gesellschaft fur Immobilienfonds (DEGI), parte a Aberdeen Property Investors Group.

Pe de alta parte, Cristopher Shonn, Managing Partner al NAI PRoperty Partners, spune ca, in prezent, vanzatorii vor sa vanda la un yield de 8-8,5%, in timp ce investitorii sunt dispusi sa cumpere la un randament de 11%.

„Mai devreme sau mai tarziu, cele doua tabere vor ajunge la un acord, insa nu cred ca prime yield-urile, acele randamente pentru proprietati intr-adevar de o buna calitate, vor depasi pragul de 9%”, a declarat Shonn.