In contextul in care circa 100.000 ha agricole au fost tranzactionate in ultimii ani pentru numeroase fonduri de investitii sau investitori locali care este trendul pietei de active agricole?
Catalin Briscariu: Trendul este unul pozitiv, in piata de real estate agricol fiind prezente cateva fonduri de investitii straine importante, care detin sume semnificative in cash, peste 1 miliard de euro pentru achizitia de terenuri.
Atata timp cat diferenta de pret este semnificativa intre preturile la terenurile din Romania si cele din vestul Europei, trendul va ramane pozitiv.

Care sunt factorii determinanti in pastrarea tendintei pozitive ?
CB: Subventia la hectar ( in crestere la 158 euro / ha in 2014 ), comasarea terenurilor agricole, productivitatea/ha si cresterea pretului cerealelor pe piata mondiala sunt principalii factori, dar mai pot fi alti factori specifici.

De ce este comasarea atat de importanta ?
CB: Productivitatea creste in masura in care fermierii pot folosi utilaje de inalta performanta, iar acestia au nevoie de suprafete importante ( sute sau mii ha) pe care sa se desfasoare.
Pe de alta parte valoarea proprietatii creste, proportional cu gradul de compactare, astfel asigurandu-se exploatarea pe termen lung in conditii de productivitate ridicata.

Fragmentarea terenurilor agricole este in continuare un impediment in realizarea de mari ferme. Ce putem face ?
CB: Datorita caracterului istoric si legilor de retrocedare a terenurilor agricole, fragmentarea este factorul care face ca valoarea terenurilor sa fie in continuare scazuta.

Exista doua abordari pe care le-am intalnit in piata:

  • Achizitia sau arendarea terenurilor fara ca fermierii sa lucreze exact ceea ce au cumparat sau arendat, ci lucreaza in mare masura alte suprafete apartinand vecinilor si acest lucru se face prin intelegeri scrise sau nescrise intre acestia. Metoda este foarte raspandita in judetele Calarasi, Ialomita, Braila si Galati si s-a datorat investitorilor mai putin interesati sa detina proprietati valoroase cat sa obtina subventii si profit in urma exploatarii agricole si exit in 10-15 ani.
  • Fermierii lucreaza strict ce au achizitionat sau arendat. Aceasta abordare este in special in vestul Romaniei, unde investitorii au fost mai atenti la cresterea in valoare a proprietatilor, adesea investitia fiind luata in considerare pe termen foarte lung (50-100 ani )

Ce pot face fermierii din prima categorie ca sa creasca valoarea proprietatii ?
CB: In primul rand sa-si faca harti cadastrale profesionale si sa-si localizeze cu exactitate locatia terenurilor detinute, Paradoxal, multi dintre fermieri, investitori importanti, nu au acest lucru bine facut si s-au multumit doar cu verificarea actelor de catre avocati atunci cand au achizitionat mari suprafete agricole.

Pasul urmator ar fi sa inceapa schimburi de terenuri cu vecinii si/sau sa achizitioneze teren strict in aria de interes personala si unde deja lucreaza terenul. Desigur aceasta abordare impune costuri si apelarea la profesionisti in harti agricole si GIS sau agenti imobiliari specializati in brokeraj de terenuri agricole.

Se mai pot organiza si birouri de administrare terenuri in cadrul fermei, dar desigur aceasta trebuie sa detina multe mii de hectare pentru a fi rentabil. Dar si in acest caz asistenta unui consultant specializat este necesara sa supervizeze activitatea, fiind dificil de identificat, angajat si instruit persoane cu experienta in domeniu.

Citeste si:

Ce ar trebui sa faca fermierii care doresc sa-si vanda ferma ?
CB: Exista numeroase oferte pe piata, datorate unei multitudini de motive printre care ar fi : lipsa managementului corespunzator, indatorarea excesiva la banci, anii agricoli cu recolta minimala, exitul fondului de investitii si plata actionarilor sau oferte speculative....

In primul rand vanzatorul trebuie sa faca o evaluare specializata in vederea vanzarii. Daca aceasta este profesionala, va reflecta punctele tari si punctele slabe al proprietatii astfel incat acestea sa poata fi remediate si prezentate corespunzator unui potential client. Suprafata, calitatea solului, istoria culturilor, compactarea, inscrierea in cartea funciara, harti profesionale si pastrarea doar a silozurilor sau cladirilor anexe care sunt real utile productiei, sunt interesante pentru un cumparator avizat. Restul, acesta nu va lua in consideratie.

A nu se confunda aceasta evaluare cu cele facute pentru declaratii financiare sau credite bancare, deoarece pot fi diferente semnificative de valoare si abordare.

Care este viziunea vanzatorilor ?
CB: Exista din pacate o tendinta de supraevaluare a proprietatii din partea vanzatorilor bazata pe lacomie, necunoastere a pietii si a unor afaceri de familie mai mult sau mai putin fiscalizate. Acestia adesea nu realizeaza ca un investitor are nevoie de date credibile care sa-i confirme ca merita sa faca investitia si sa-si poata calcula daca va obtine un randament rezonabil in viitor.

Remarcam adesea prezenta pe piata a unor oferte neprofesionale transmise si apoi retransmise mai ales pe Internet de intermediari dubiosi. Am intalnit numeroase situatii in care aceste lanturi de intermediari ( 8-10 persoane) adaugau cate o suta de euro/ha si cresteau oferta la preturi solicitate nerealiste. Cel mai adesea acestia nu realizeaza tranzactii si pot induce in eroare evaluatorii mai putin informati si care iau in considerare doar ofertele publice la vanzare.

NAI Romania a lansat la inceputul anul 2014 o divizie specializata in Agricultura, Agribusiness Division care acopera toata gama de servicii, evaluare si consultanta in vederea vanzarii/achizitiei. Procesul de selectie al Evaluatorilor sau Consultantilor din Agribusiness este unul foarte riguros deoarece sunt foarte putine companii specializate, care cunosc piata si care pot face o reprezentare adecvata a clientului vanzator sau cumparator, spune Briscariu. NAI Romania face parte din grupul international de firme NAI Global, cu o retea de peste 375 de birouri in intreaga lume.