Plafonarea chiriilor solicitate de proprietari, o "carte castigatoare" pentru chiriasii cu venituri reduse?

Legea cererii si ofertei, care guverneaza evolutia preturilor pe o piata libera, poate sa creeze uneori si rezultate neplacute pentru anumite categorii. De exemplu, o crestere substantiala a cererii pentru apartamente de inchiriat intr-un oras - sa spunem Cluj-Napoca - poate duce, pe termen mediu, in conditiile unui stoc limitat si drept urmare a unei oferte inelastice, la o crestere a chiriilor solicitate, spre satisfactia proprietarilor si nemultumirea chiriasilor. Simtindu-se dezavantajati de functionarea pietei, chiriasii incearca sa puna presiune pe autoritatile locale, asa cum s-a intamplat si in Cluj-Napoca, in sensul plafonarii chiriilor solicitate de catre proprietari, pe motiv ca ar fi indreptatiti sa beneficieze de acest lucru. Dar, reprezinta plafonarea chiriilor o "carte castigatoare" pe termen lung pentru chiriasi din punct de vedere al ofertei?

In fiecare an, odata cu sosirea lunii septembrie, incepe "vanatoarea" celor mai bune chirii din orasele universitare din tara, precum Bucuresti, Cluj-Napoca, Timisoara sau Iasi. De asemenea, prezenta multinationalelor din sectoare ca automotive, IT s.a.m.d., in special in orasele regionale, a atras continuu forta de munca disponibila din localitatile invecinate ori din alte regiuni ale tarii. Acesti factori si nu numai au favorizat consolidarea unei cereri foarte ridicate pe piata locuintelor de inchiriat in ultimii ani, in orasele respective, insa, in conditiile unei oferte mult mai reduse s-a ajuns la cresterea chiriilor solicitate de catre proprietari, in special in zonele centrale ale oraselor.

Astfel, din 2015 incoace, chiriile din marile orase ale tarii au revenit, potrivit datelor Imobiliare.ro, pe un trend vizibil ascendent. Si in 2017 pretentiile proprietarilor au manifestat aceeasi tendinta de crestere fata de anul precedent, acestea ajungand astfel, per ansamblu, la cel mai ridicat nivel din 2012 incoace. Ca si pe piata vanzarilor de apartamente, Cluj-Napoca se afla in stransa concurenta cu Bucurestiul in ceea ce priveste cele mai mari preturi.

La finalul anului trecut, in Cluj-Napoca, pretul mediu solicitat pentru o garsoniera din arealul semicentral ajungea la 450 de euro pe luna - nivel perfect similar cu cel de pe Lipscani, in Bucuresti. Pe locul al doilea in clasamentul celor mai ridicate chirii pentru acest tip de locuinte se afla, potrivit Imobiliare.ro, zona calea Turzii (260 de euro pe luna), urmata de cartierul Andrei Muresanu (255 de euro pe luna).

Cele mai accesibile preturi puteau fi gasite insa in zonele Dambul Rotund (108 euro pe luna), Baciu (138 de euro pe luna) si Grigorescu (149 de euro pe luna), potrivit datelor Imobiliare.ro. Pentru potentialii chiriasi, zonele cu cele mai scumpe apartamente cu doua camere erau Borhanci (600 de euro pe luna) si Bulgaria (500 de euro pe luna). Cele mai accesibile preturi puteau fi gasite insa in Aurel Vlaicu (225 de euro pe luna) si Dambul Rotund (235 de euro pe luna).

Citeste si:
Fashion House Outlet Bucuresti, creștere de 10% în 2019
Fashion House Outlet...
Citeste si:
27 de idei pentru un mic dejun gustos si sanatos
27 de idei pentru un mic...

Pe segmentul apartamentelor cu trei camere, cele mai mari preturi erau solicitate de catre proprietarii din zona Horea, pretentiile acestora ridicandu-se la 1.000 de euro pe luna. Pe locul al doilea se situau proprietatile din zona Europa, ce ajungeau la 600 de euro pe luna, urmate de cele din cartierul Buna Ziua (530 de euro pe luna). Pe langa Floresti (262 de euro pe luna), localitate ce s-a dezvoltat ca un adevarat cartier al Clujului, cele mai mici preturi pentru trei camere puteau fi gasite in zonele Andrei Muresanu (282 de euro pe luna) si Gara (300 de euro pe luna).

Randamentul bun din chirii a stimulat proprietarii chiar sa suplimenteze oferta de locuinte destinate inchirierii cu 25,9% in primele trei luni din 2018, potrivit datelor Imobiliare.ro. Astfel, proprietarii de locuinte au decis ca este mult mai profitabil sa inchirieze la asemenea preturi decat sa vanda, ceea ce a dus la o crestere a ofertei cu o patrime, cel mai probabil reprezentand locuinte noi finalizate sau unitati existente, dar care nu s-au aflat pana acum in piata. Cu toate acestea, oferta nu acopera in continuare cererea, iar, ca urmare, chiriile de echilibru in piata raman ridicate.

Motivul este dat de "inelasticitatea" specifica ofertei de locuinte pe termen scurt, spre comparatie cu oferta "elastica" in cazul altor bunuri, cum ar fi alimentele. Pe termen lung, insa, oferta oferta de locuinte de inchiriat este mai elastica, din moment ce proprietarii vor pune din ce in ce mai multe locuinte spre inchiriat pe piata, iar dezvoltatorii imobiliari, stimulati de profiturile pontentiale date de cererea ridicata, vor fi intersati sa construiasca noi locuinte.

Insa, nivelul chiriilor in zonele de periferie ale orasului sunt accesibile, asa cum am vazut din datele Imobiliare.ro. In fond, nu toata lumea trebuie sa locuiasca in zonele centrale ale orasului. Pana la urma, orice oferta isi creaza in mod automat cererea corespunzatoare, iar daca persista aceste chirii ridicate inseamna, de asemenea, ca exista oameni care isi permit sa le plateasca in prezent.

Citeste si:
Câți bani trebuie să câștigi pentru a lua un credit Noua Casă
Câți bani trebuie să câștigi...

Elasticitatea ofertei mentionata mai sus este definita ca modificarea procentuala a cantitatii oferite impartita la modificarea procentuala a pretului. Astfel, daca o majorare a pretului unui bun cu 1% atrage o crestere a ofertei cu mai mult de 1%, spunem ca avem de-a face cu o curba a ofertei elastice. Invers, daca o crestere cu 1% a pretului unui bun conduce la o majorare cu mai putin de 1% a ofertei din acel bun, inseamna ca avem de-a face cu o oferta inelastica.

Dar, pentru a intelege mai bine aceste aspecte de analiza economica si cine ar "castiga" dintr-o eventuala plafonare a chiriilor vom reda in continuare o analiza construita de catre economistii Joseph E. Stiglitz si Carl E. Walsh (Editura Economica, 2005) pe cazul orasului New York, unde exista de mai multe decenii un control artificial al nivelului chiriilor.

Plafonarea chiriilor - fixarea unui nivel maxim - pare sa reprezinte un mod facil prin care autoritatile se pot asigura ca oricine isi va permite sa stea cu chirie. Cateva orase din intreaga lume au impus un astfel de plafon si in fiecare situatie s-a ajuns la deficite. Oamenii vor dori sa inchirieze mai mult decat vor fi dispusi proprietarii sa puna pe piata la pretul administrat. De exemplu, in graficul de mai sus, sectiunea A, cererea si oferta pe termen scurt s-au stabilizat pe piata libera la un nivel de echilibru al chiriei R*. In contextul unei cresteri substantiale a cererii, autoritatile, preocupate de faptul ca multi oameni nu isi permit cazarea in oras, decid sa plafoneze chiriile la nivelul R1.

Citeste si:
MARC O’POLO a deschis al doilea magazin din România, în Iulius Mall...
MARC O’POLO a deschis al...

Plafonarea chiriei insa conduce de fapt la imbunatatirea situatiei tuturor chiriasilor deja existenti, cel putin pana cand proprietarul considera ca nu mai este profitabil sa inchirieze si iese din afacere. Astfel, numarul locuintelor de inchiriat va scadea, iar cei care nu gaseau pana acum unde sa stea le va fi si mai dificil. In cele din urma, plafonarea ajunge sa creeze pe termen scurt un deficit artificial suplimentar celui existent pe piata locuintelor aflate spre inchiriere.

Trecand la sectiunea B a graficului putem observa ca problema devine mult mai grava pe termen lung, in conditiile in care, asa cum am mentionat mai sus, oferta are o curba mai elastica pe termen lung (o panta mai putin abrupta). Proprietarii vor prefera sa vanda apartamentele decat sa le inchirieze, iar cererea de locuinte noi pentru achizitie va scadea din moment de majoritatea va dori sa profite de chiriile reduse. In plus, ar incuraja si mai mult piata neagra.

Asadar, controlul chiriilor creeaza un deficit si mai ridicat de locuinte pe termen lung si, in acelasi timp, descurajeaza constructia de noi locuinte. In orasele unde exista un control artificial al chiriei, cum ar fi New York, rata de neocupare pentru unitatile locative destinate inchirierii este destul de scazuta, de obicei, in jur de 2-3%. Dimpotriva, rata de neocupare este, in mod normal, de aproximativ 7% in orasele care nu au un control al chiriilor. Cum multi oameni se lupta sa obtina putinele apartamente disponibile, acestea revin cui va da mai mult. Ziaristul William Tucker a cules povesti despre newyorkezii bogati care au beneficiat zeci de ani de aceasta situatie.

In concluzie, o plafonare a chiriilor ar avantaja doar chiriasii existenti, iar proprietarii de locuinte situate in zonele periferice unde nivelul chiriilor este deja mult mai redus decat in zonele centrale (vezi datele Imobiliare.ro de mai sus) vor fi tentati sa iasa din piata odata ce activitatea de inchiriere nu va mai fi profitabila. In final, cei cu venituri reduse vor avea si mai mult de pierdut.

Sursa foto: Diego Schtutman / Shutterstock

Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Money »



Setari Cookie-uri