Fondurile de pensii private au interzis la investitii in piata imobiliara, dar o relaxare a legislatiei ar schimba radical lucrurile

Legislatia care guverneaza sistemul de pensii private din Romania este foarte stricta, in special legat de tipul de active in care au voie sau nu au voie sa investeasca. Sunt favorizate investitiile in instrumente cu grad minim de risc, precum titluri de stat si obligatiuni supranationale (BERD, BEI, Banca Mondiala), pe termen scurt si mediu, dar cu randamente scazute si sunt, pe de alta parte, total interzise plasamentele in piata imobiliara, de exemplu, care, insa, ar putea aduce contribuabililor castiguri mult ridicate pe termen lung.

Si investitiile fondurilor de pensii private la Bursa de Valori Bucuresti sunt limitate, in mod practic, la cel mult 30%-35%, in timp ce investitiile in instrumente cu grad minim de risc (titluri de stat si obligatiuni supranationale mentionate anterior) au prin lege o pondere de cel putin 50% in portofoliile tuturor fondurilor de pensii private.

In Olanda, o pondere de 25% din investitiile totale in piata imobiliare sunt realizate cu banii din fondurile de pensii, "ceea ce creeaza stabilitate in caz de turbulente financiare la nivel global, in contextul in care capitalul nu se intoarce aproape in totalitate in tarile de origine, asa cum s-a intamplat in Romania, in 2009, spune Gijs Klomp (foto), head of investment properties, CBRE.

Astfel, mai mult ca sigur, banii fondurilor de pensii private ar putea schimba regulile jocului in piata imobiliara din Romania, inclusiv prin investitii in infrastructura. "Faptul ca fondurile de pensii din Romania se afla inca in perioada de acumulare le ofera o buna oportunitate sa faca investitii pe termen lung in produse cu lichiditate mai redusa, dar cu randament ridicat, asa cum sunt activele imobiliare", apreciaza Gijs Klomp.

10% din activele fondurilor de pensii ar aduce 1,5 MLD. euro in imobiliare

In prezent, activele fondurilor de pensii private administrate private din Romania depasesc valoarea de 13,5 miliarde de euro, din care mai mult de jumatate constituie plasamente in instrumente cu grad minim de risc (titluri de stat si obligatiuni supranationale). El adauga ca, de regula, ponderea medie a activelor imobiliare in cadrul portofoliilor de pensii private ajunge la 10%, la fondurile de pensii private din strainatate, dar aceasta "pondere are o tendinta de diminuare, odata cu ajungerea fondurilor de pensii la maturitate".

Citeste si:
Gijs Klomp: Sunt multi investitori care se uita cu atentie la Romania
Gijs Klomp, unul dintre cei...

Daca o pondere de 10% din aceasta suma acumulata de romani la Pilonul II ar fi investiti in piata imobiliara, ar insemna o injectie de aproape 1,5 miliarde de euro in investitii in proprietati imobiliare. Comparativ, piata locala de investitii imobiliare a depasit anul trecut prima data pragul de un miliard de euro, in ultimii cinci ani, potrivit datelor CBRE, daca includem in calcul atat tranzactiile realizate si incheiate, cat si cele pentru care sunt semnate acordaurile, dar tranzactiile efectiv nu au fost realizate. Fara cele din urma, valoarea investitiilor realizate anul trecut sare putin peste 600 de milioane de euro.

Am avut acum cativa ani am avut discutii pe aceasta tema cu ASF si am explicat ca prezenta fondurilor de pensii private in piata imobiliara va crea un factor stabilizator in economie, dar nu s-a materializat nimic.

Bucurestiul a atras o pondere de 64% din volumul total al investitiilor, in timp ce restul de 36% a fost reprezentat de tranzactii semnate la nivel local. Sectorul de birouri a dominat activitatea tranzactionala cu 74% din volumul total, urmat la o distanta considerabila de retail cu 16% din total, in timp ce proiectele industriale, hotelurile si proiectele de utilizare mixta a revendicat o cota de 10%.

Cel mai mare deal din imobiliare in 2019: "doar" 300 MIL. euro

Cea mai mare tranzactie a anului a fost semnata in ultimul trimestru intre AFI Europe in calitate de cumparator si NEPI Rockcastle, pentru un volum total estimat de 308 milioane de euro. Tranzactia a cuprins patru cladiri de birouri: Floreasca Business Park, The Lakeview si Aviatorilor 8, toate situate in Bucuresti si City Business Park, situate in Timisoara.

Citeste si:
În 2022, companiile din FMCG vor ocupa 1,4 mil. mp de spații logistice
În 2022, companiile din FMCG...

In prezent, randamentul mediu anual al obligatiunilor de stat se situeaza in jurul nivelului de 4,5-4,6%, in timp ce randamentul investitiilor imobiliare in cladiri de birouri, de exemplu, sare de 7%, potrivit statisticilor CBRE. In acelasi timp, castigurile anuale generate de proiectele imobiliare de retail ajunge la 6,5% si 7,75% pentru proprietatile logistice si industriale.

Gijs Klomp subliniaza ca randamentele ridicate din piata imobiliara locala semnifica faptul ca proprietatile sunt, deocamdata, mult mai ieftine decat cele din Polonia sau Republica Ceha, de exemplu, ceea ce poate reprezenta un avantaj pentru fondurile locale de pensii, inca "tinere", comparativ cu fondurile mature de profil din Asia care cauta in regiune sa faca plasamente pe termen lung in active imobiliare la randamente mai mici.

"Daca te uiti la structura fondurilor de pensii din Romania se poate vedea ca au nevoie sa acumuleze active diversificate pentru a putea onora obligatiile viitoare de plata, iar castiguri substantiale pe termen lung pot atrage si din aprecierea in valoare a plasamentelor imobiliare, odata cu scaderea randamentelor in piata", mai spune reprezentantul CBRE, pentru wall-street.ro.

In ceea ce priveste nationalitatea investitorilor din piata imobiliara, care au realizat achizitii in tara noastra in 2019, capitalul israelian a ocupat primul loc in ceea ce priveste volumul de investitii, cu 36%, urmat de capitalul local, cu 23% din total, sud-african cu 17%, american cu 8%.

Citeste si:
Top 10 predicții pentru piața imobiliară din România în 2021
Top 10 predicții pentru piața...

Citeste si: Ce sunt REIT-urile si cum ar putea schimba realitatea din piata imobiliara ca instrumente de investitii pentru populatie

"Am avut acum cativa ani am avut discutii pe aceasta tema cu Autoritatea de Supraveghere Financiara si am explicat ca prezenta fondurilor de pensii private in piata imobiliara va crea un factor stabilizator, dar nu s-a materializat nimic. Am explicat ca desi sunt relativ putin lichide activele imobiliare acest aspect nu este atat de important, in prezent, pentru fondurile de pensii "tinere" din Romania, deoarece obligatiile de plata a pensiilor nu sunt intr-o perioada apropiata din viitor", a mai spus Gijs Klomp.

Potrivit CBRE, in 2020 si anii urmatori, ar trebui sa se inregistreze o crestere constanta a volumelor de investitii, odata cu majorarea stocului de active. Drept urmare, compania de consultanta imobiliara apreciaza ca nivelul randamentelor va continua sa scada in viitorul apropiat pe fondul unor rate ale dobanzii scazute si a unui anumit grad de convergenta cu alte piete din regiune.


Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Imobiliare și construcții »



Setari Cookie-uri