Studiu de caz: cum ar putea orașul Măgurele să atragă investiții de peste 200 MIL. euro și să devină un pol industrial

Silviana Petre Badea, managing director JLL România, a lucrat în ultimii doi ani într-un program al Băncii Mondiale pentru mai multe municipalități din România și care a vizat, printre altele, identificarea celor mai bune soluții de valorificare a potențialului industrial. Cel mai recent proiect pe care l-a realizat a fost pentru Consiliul Județean (CJ) Ilfov cu aplicabilitate pe Unitatea Administrativ Teritorială (UAT) Măgurele, care ar putea atrage investiții de peste 200 milioane euro.

În principiu, diversificarea zonelor în care dezvoltatorii sunt dispuși să construiască spații industriale, de exemplu, depinde foarte mult de capacitatea autorităților de a crea condițiile pentru atrage aceste investiții. Dar, cooperarea dificilă cu autoritățile locale, lipsa infrastructurii și a utilităților, împreună cu reglementările neclare din domeniul dezvoltării urbane, sunt cele mai importante probleme identificate de către dezvoltatorii industriali atunci când încep un nou proiect, în pofida facilităților fiscale.

Poate, cel mai important criteriu pentru un dezvoltator imobiliar atunci când alege locația unei noi dezvoltări industriale este disponibilitatea unui Plan de Urbanism Zonal care să încadreze terenul sau zona pentru această utilitate.

O implicare a autorităților în rezolvarea acestor probleme ar ajuta la reglarea dezechilibrului existent e piața locală în ceea ce privește stocul de spații industriale și de logistică, atât între București și celelalte zone din țară, cât și în varii subpiețe ale Bucureștiului sau împrejurimile sale, precum UAT Măgurele, aceste dezechilibre venind din infrastructura incompletă.

Magurele

Citeste si:
Mall-urile sufereau înainte de criză. Se vor îngrămădi românii la...
Înainte de criză, online-ul...
Citeste si:
8 remedii pentru ameliorarea durerii in gat
8 remedii pentru ameliorarea...

Scenariile propuse pentru dezvoltarea industrială a orașului Măgurele

După o analiză a oportunităților pe care Măgurele le oferă, consultanții JLL au propus trei scenarii de dezvoltare industrială pentru orașul aflat la doar 13 km de București, fiecare necesitând implicarea autorităților, și, în funcție de aceasta, de un timp mai lung sau mai scurt de implementare.

Ei arată că indiferent de scenariul ales, autoritățile locale trebuie să identifice și să furnizeze un masterplan pentru terenul necesar dezvoltării, indiferent dacă vorbim de loturi aflate în proprietatea statului sau în proprietate privată.

În urma unui sondaj pe care l-am realizat între dezvoltatorii de spații industriale și potențialii chiriași, a reieșit că Măgurele nu este acum pe radarul lor ca destinație de investiții, mai ales din cauza lipsei infrastructurii

- Silviana Petre Badea -

Citeste si:
Premiera in Romania: in 2020 rasar primele spatii logistice pe etaje
Premiera in Romania: Din...

Cel mai optimist scenariu ia în calcul realizarea viitoarea autostradă A0. Alternativa ar fi dezvoltarea de proiecte în apropiere de unul din nodurile de acces deja existente, fie spre Bragadiru, la vest de Măgurele, fie Jilava, spre est.

Impactul economic potențial ar fi enorm. Astfel, dacă luăm în calcul terenul cu potențial de dezvoltare pentru spații industriale și de logistică, ar înseamna dezvoltarea a peste 500.000 mp de depozite în mai multe etape, reprezentând investiții în valoare totală de peste 200 de milioane euro numai pentru construcție. Doar aceste facilități ar putea genera mai mult de 3.000 de noi locuri de muncă până la finalizarea întregii investiții

- Costin Bănică, head of industrial department JLL România -

Mai mult decât atât, Măgurele ar putea avea două centre de dezvoltare: unul pe viitoarea autostradă A0, cu potențial dedicat logisticii mari de peste 5.000 mp și al doilea, pe actuală centură, pentru spații mai mici de distribuție și producție, respectiv unități de sub 5.000 mp, mai spune consultanții JLL România.

Citeste si:
80% dintre tinerii cercetători de la laserul de la Măgurele vor în...
80% dintre tinerii...

În opinia acestora, orașul se bucură de o poziție favorabilă, în sudul Capitalei, cu acces la forță de muncă, mai facil de accesat decât în Nord sau în Vest. Mai are și avantajul că este un mic oraș cu un puternic iz științific prin prezența Institutului de Fizică Atomică, a Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare pentru Fizică și Inginerie Nucleară și altor entități cu activitate științifică, precum și a institutelor a centrului ELI-NP (Laserul de la Măgurele).

Scenariul 1 presupune o investiție minimă din partea autorităților, care trebuie să desemneze în PUZ zona care urmează să fie dezvoltată către logistică și industrial și, dacă acestea există, să propună spre dezvoltare terenuri aflate în proprietate publică sau să identifice proprietarii terenurilor private care se pretează unei astfel de dezvoltări.

Infrastructura, chiar dacă nu dezvoltată imediat de către autorități, trebuie proiectată de acestea pentru a putea da investitorului o soluție cât mai rapidă. De asemenea, autoritățile ar trebui să înceapă demersurile pentru obținerea titlului de parc industrial pentru beneficia de facilitățile fiscale prevăzute la nivel național de legea privind înființarea și funcționarea parcurilor industriale.

Acești primi pași implică costuri minime pentru autoritatea locală. Pentru atragerea unuia sau mai multor investitori / dezvoltatori inițial care să dezvolte o primă fază a proiectului, pe un lot de 5-10 ha, autoritățile trebuie să identifice cele mai eficiente soluții de racordare la utilități și să pornească discuții cu furnizorii astfel încât investitorul să aibă toată informația necesară și să economisească din timpul de analiză a oportunității.

În acest scenariu, timpul estimat de dezvoltare este de minim 3-5 ani și maxim 3-7 ani, în funcție de proiectele de infrastructură rutiere care să lege Măgurele de rețeaua rutieră care deservește Bucureștiul sau accesează țara.

Scenariul 2 presupune investiții mai semnificative din partea autorităților pentru elaborarea masterplanului, învestirea în dezvoltarea utilităților și a rețelei de drumuri. În acest scenariu, dezvoltarea ar putea să se realizeze mai repede - în 2-4 ani.

Scenariul 3 arată că autoritățile trebuie să elaboreze un Masterplan, să accelereze atragerea investițiilor IMM-urilor în parc prin accesarea fondurilor UE prin Programul de Operare Regională 2014-2020, Axa prioritară 1 - Promovarea transferului de tehnologie și să dezvolte rețeaua de utilități și infrastructura rutieră împreună cu un investitor partener specializat în dezvoltări industriale, care să și construiască spre închiriere unități în suprafețe mai mici pentru atragerea de start-up-uri și IMM-uri.

De asemenea, ar trebui dezvoltate parcuri industriale de mici dimensiuni în parteneriat cu un investitor industrial cu experiență, pentru a accelera creșterea companiilor mici și mijlocii care nu pot accesa finanțarea pentru a-și realiza propriile proiecte. Pentru acest tip de companii va fi mai ușor să închirieze un spațiu decât să se angajeze într-o dezvoltare.

La finele primului trimestru, stocul de spații industriale și logistice se situa la 4,66 milioane de metri pătrați, mai mult de jumătate în București și județul Ilfov (2,46 milioane mp), iar din aceștia peste 60% sunt de-a lungul autostrăzii A1 București-Pitești.

JLL este o firmă specializată în servicii profesionale și de management al investițiilor, dedicată domeniului imobiliar, prezența în 80 de țări.


Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Imobiliare și construcții »



Setari Cookie-uri