Piața imobiliară se află într-o perioadă de incertitudine în ceea ce privește planurile de a continua proiectele pe care dezvoltatorii le au în plan, dar nu există incertitudini din partea lor în ceea ce privește scumpirea locuințelor pe care le vând.
Potrivit fondatorului companiei de consultanță imobiliară Investpoint, Cristian Nicola, dacă dezvoltatorii care au în prezent proiecte imobiliare în curs de construcție au motive reale și justificate de a crește prețurile, deoarece costul construcțiilor a crescut foarte mult în ultima perioadă din cauza scumpirilor materiilor prime, a materialelor de construcții, a energiei și așa mai departe, la nivelul pieței sunt și jucători din piață care profită de context și cresc și ei prețurile, deși în cazul lor, motivele de creștere nu sunt la fel de justificate.
Dacă estimările din urmă cu mai bine de o lună indicau o creștere între 10% și 15%, Cristian Nicola este de părere că proiectele care vor fi livrate în perioada următoare vor avea clar o creștere de cel puțin 20-30% la finalizare.
Citeste si:
„În condițiile scumpirii costurilor de construcție, mulți dezvoltatori vor fi forțați să crească prețurile. Pe lângă cei care vor fi forțați, vor fi și cei care vor specula momentul, pentru a-și crește și ei prețurile. Știți cum e, oamenii se mai uită și la vecini.
Chiar dacă vecinul a terminat acum de construit, iar tu ai finalizat acum doi ani. Dacă vecinul vinde la, să dăm un exemplu, 2.000 de euro pe metru pătrat, doar nu o să vinzi tu la 1.700. Vei spune, hai să vând și eu la 1.900 sau chiar 2.000. Puțini sunt cei care-și vor păstra marja de profit (prognozată) și nu vor încerca să speculeze. Vor încerca să obțină o profitabilitate cât mai mare”, ne-a spus Cristian Nicola, în cadrul emisiunii constructIMO.
Presiunea pe prețuri va crește din cauza diferenței dintre cerere și ofertă
Consultantul imobiliar crede că prețurile vor fi influențate către creștere și în 2023 – 2024, principala cauză fiind scăderea ritmului livrărilor de locuințe noi.
Citeste si:
În condițiile în care piața înregistrează blocaje pe partea de dezvoltare, fie că vorbim de problemele pe care le întâmpină în obținerea certificatelor de urbanism, a autorizațiilor de construire, fie că vorbim de incertitudinea legată de evoluția indicatorilor macro-economici, volumul livrărilor pentru următorii doi ani va scădea.
Atât Cristian Nicola, cât și alți jucători din piață cu care am discutat în ultima vreme indicau o creștere și mai mare a diferenței dintre ofertă și cerere, ceea ce va pune presiune pe prețuri. Cum vor fi mai puține unități disponibile în piață, în special în ceea ce privește oferta de locuințe noi, românii interesați să cumpere locuințe vor avea mai puține opțiuni. În aceste condiții, dezvoltatorii vor profita de cerere și de faptul că nu sunt prea multe alternative pe piață și vor încerca să-și crească marjele de profit, crescând prețurile.
Citeste si:
Iar dacă nu le vor crește, se vor putea opune unei eventuale scăderi a prețurilor, menținându-le la un nivel ridicat, profitând de discrepanța dintre cerere și ofertă.
Cât despre evoluția cererii, Cristian Nicola întrevede o oarecare scădere, dar nu semnificativă, iar diferența dintre cerere și ofertă nu va scădea foarte mult, pentru că o eventuală scădere a cererii va fi compensată, așa cum spuneam mai sus, de o scădere a ofertei, iar ecartul se va menține, prin urmare se va păstra și presiunea pe prețuri.
„Cererea ar putea să scadă (...), dar oferta va scădea mult mai brusc decât cererea. Prin urmare, eu nu văd o scădere a prețurilor pentru proprietățile noi în următorii 2-3 ani”, ne-a mai spus Cristian Nicola.
Consultantul nu vede o scădere a prețurilor nici pentru locuințelor vechi, pentru că sunt legate între ele, proprietarii de locuințe vechi încercând să se țină cât mai aproape de prețurile practicate pe piața nouă, chiar dacă prețurile stabilite de ei nu au aceleași fundamente precum cele pentru imobilele noi.
Citeste si:
Este un joc între cerere și ofertă. Nu putem merge să-i tragem de urechi pe dezvoltatori să nu crească prețurile. Nici Consiliul Concurenței nu poate să o facă.
Cristian Nicola
Întrebat dacă a încercat vreodată să-i spună unui client care încearcă să speculeze de astfel de momente că nu este în regulă să o facă, pentru că este imoral, consultantul în imobiliare spune că nu ai cum să convingi un dezvoltator să nu facă asta, pentru că principiile unei economii de piață nu te împiedică să speculezi, nefiind un act ilegal, chiar dacă depășește limitele moralului.
„Dezvoltatorii nu reacționează imediat, durează câteva săptămâni până când văd care sunt prețurile în piață. Dacă vede că într-un ansamblu vecin se vinde cu 10-20% mai scump, spune: Hai să aliniem și noi prețurile.
Citeste si:
În principal, asta înseamnă economia liberă. Este un joc între cerere și ofertă, iar noi suntem consultanți, suntem niște observatori ai pieței. Ne putem da cu părerea prin ceea ce facem, prin studii, evaluări și așa mai departe, dar nu putem să mergem și să-i tragem de urechi. Nu este niciun mecanism prin care să fie sancționați în momentul acesta pentru așa ceva. Nici Consiliul Concurenței nu poate să vină să le ceară să nu speculeze momentul”, ne-a explicat Cristian Nicola.
Clientul trebuie să se informeze cât mai mult pentru a nu cumpăra o proprietate supraevaluată
Recomandarea consultantului este aceea ca fiecare cumpărător în parte să se informeze în legătură cu locuințele pe care vor să le cumpere, să fie atent la fiecare detaliu, astfel încât să poată să-i demonteze argumentul unui dezvoltator care încearcă să vândă un apartament la un preț ridicat, justificându-se prin creșterea costurilor de construcție, chiar dacă el a terminat de construit într-o perioadă în care nu a fost afectat de o asemenea problemă.
Citeste si:
Totuși, Cristian Nicola crede că dezvoltatorii nu vor da nici ei înapoi, preferând să aștepte cumpărătorul dispus să plătească un preț cât mai apropiat de cel cerut, marjele de negociere fiind foarte mici.
„Nu este o problemă de a fi sau nu a nu fi de acord (cu aceste practici). Dacă un dezvoltator vede că poate obține mai mult, mulți dintre afaceriști asta vor face. Vor profita. Nu este corect, dar nu este nici ilegal. Este o zonă destul de gri de discuție, iar noi nu putem să-i provocăm la astfel de discuții”, ne-a mai spus consultantul în imobiliare.
Cât despre disponibilitatea unui dezvoltator să dea înapoi de la prețul cerut șansele sunt foarte mici. Potrivit consultantului, dacă în cazul achiziției unui portofoliu mult mai mare, adică vorbim de tranzacții mari între dezvoltatori și un posibil investitor imobiliar, poate că ar exista o marjă de negociere, în cazul volumelor mici, la achiziția unei singure unități, dezvoltatorii nu prea negociază.
„Când piața mergea bine, foarte puțini dezvoltatori au fost dispuși să negocieze, iar când a fost criză și dacă ar fi vrut nu aveau loc să negocieze. Merită încercat, dar din experiență mea nu am văzut o negociere de genul acesta, chiar dacă vine un client cu un calcul de costuri, de profitabilitate a domeniului, de valoare a terenului și așa mai departe”, a mai spus Cristian Nicola.
Cu alte cuvinte, dezvoltatorul va prefera să-l lase pe clientă să plece și să meargă în altă parte dacă nu-i convine prețul propuse de el, decât să lase din marje de profit, așteptând un client care este dispus să plătească un preț cât mai aproape de cel pe care dezvoltatorul și-l dorește să-l obțină.
Puteți urmări interviul integral cu Cristian Nicola, din cadrul emisiunii constructIMO, în clipul de mai jos.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
