Cum se cumpără un apartament executat silit de ANAF: Prețul poate scădea la 50%, dar există riscuri importante

ANAF poate urmări și sechestra bunurile unei persoane fizice sau juridice care nu își achită obligațiile fiscale la scadență, în vederea recuperării creanțelor, potrivit informațiilor transmise de societatea de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.

Procedura de executare silită poate începe după ce creanța devine exigibilă. Debitorului îi este comunicată o somație de plată și are la dispoziție 15 zile pentru achitarea datoriei. Dacă aceasta nu este plătită, executarea continuă prin instituirea sechestrului. Dacă creanța nu este stinsă nici în termen de 15 zile de la sechestrare, imobilul poate fi valorificat.

Cum participi la o licitație ANAF pentru un apartament

Persoanele interesate de un apartament scos la licitație trebuie să se înscrie, să depună documentele necesare și să achite o garanție de participare de 10% din prețul de pornire al licitației, după care pot depune oferta de cumpărare.

Garanția este restituită participanților care nu câștigă licitația. În cazul adjudecatarului, suma este reținută în contul prețului.

„Valorificarea imobilelor prin licitații ANAF poate reprezenta o oportunitate pentru persoanele interesate de achiziționarea unui apartament. Participarea la licitații ANAF presupune însă o analiză atentă a documentelor disponibile și a condițiilor de vânzare. Un avocat de drept imobiliar poate oferi asistență în cadrul procesului”, a declarat Radu Pavel, avocat coordonator al Pavel, Mărgărit și Asociații.

Pentru licitațiile desfășurate prin platforma eLicitațiiANAF, potențialii cumpărători pot programa o vizionare, alegând data și intervalul orar. La vizionare sunt desemnați doi executori fiscali, în funcție de programări.

Programarea nu garantează însă că persoana interesată va putea intra în apartament. Dacă locuința este ocupată, persoana aflată în imobil poate să nu permită accesul în interior.

În această situație, potențialul cumpărător trebuie să se bazeze pe documentele și informațiile disponibile, precum fișa cadastrală sau schița imobilului. Lipsa accesului în locuință înseamnă că eventualele defecte, degradări sau probleme privind starea de igienă pot rămâne necunoscute înainte de cumpărare.

Ce trebuie verificat înainte să cumperi un apartament executat silit

Documentele publicate pentru licitație pot conține informații despre suprafață, tipul construcției, compartimentare, cotele din părțile comune și descrierea generală a proprietății.

Anunțul poate include și fotografii cu exteriorul, prețul de evaluare, informația dacă este vândut întregul apartament sau numai o cotă de proprietate, precum și eventualele sarcini asupra imobilului.

Existența unei ipoteci sau a unei alte sarcini menționate în documentație nu înseamnă automat că aceasta va fi transferată cumpărătorului. Efectele vânzării depind de natura fiecărei sarcini, motiv pentru care situația juridică trebuie analizată înainte de participarea la licitație.

Cartea funciară este unul dintre documentele relevante pentru această verificare. Prima parte cuprinde informații cadastrale precum locația, suprafața, numărul cadastral și planul construcției. A doua parte conține date despre proprietar, cota de proprietate și modul în care aceasta a fost dobândită.

În partea a treia sunt înscrise sarcinile și drepturile care afectează proprietatea, printre care uzufructul, uzul, abitația, superficia, servituțile, ipotecile, sechestrele și urmărirea silită.

Trebuie verificate și eventualele litigii care privesc proprietatea, inclusiv contestații la executare, revendicări ale dreptului de proprietate, anulări de acte sau partaje.

Pe lângă situația juridică și starea fizică a locuinței, cumpărătorul trebuie să verifice și aspecte precum utilitățile, instalațiile și branșamentele, precum și eventualele datorii către asociația de proprietari.

Ce se întâmplă dacă apartamentul cumpărat la licitație este ocupat

Scoaterea la licitație a unui apartament nu presupune automat că locuința este liberă. Aceasta poate fi ocupată de fostul proprietar, de un chiriaș sau de o persoană fără drept de folosință.

În cazul unui chiriaș, situația contractului de închiriere poate influența momentul în care noul proprietar intră efectiv în posesia locuinței. Potrivit informațiilor furnizate de societatea de avocatură, art. 1811 din Codul Civil prevede că dreptul locatarului poate fi opozabil noului proprietar dacă imobilul și locațiunea sunt înregistrate în cartea funciară sau, în cazul unui imobil neînregistrat în cartea funciară, dacă data certă a contractului de locațiune este anterioară datei certe a înstrăinării.

După încetarea dreptului de folosință, chiriașul poate fi notificat, prin intermediul unui executor judecătoresc, să elibereze apartamentul într-un termen de preaviz de 30 de zile. În cazul unei persoane care ocupă imobilul fără drept de folosință, notificarea poate fi transmisă direct de proprietar, cu un termen de 5 zile.

Dacă locuința nu este eliberată după expirarea termenului aplicabil, poate fi inițiată procedura specială de evacuare prevăzută de Codul de Procedură Civilă.

În cazul fostului proprietar există și o situație particulară pentru perioada 1 decembrie - 1 martie. Potrivit sursei, evacuarea poate fi împiedicată temporar în anumite condiții în acest interval. Măsura de protecție nu se aplică însă persoanelor care ocupă abuziv locuința.

Cât poate scădea prețul unui apartament la licitațiile ANAF

Apartamentul este evaluat înainte de licitație, iar pe baza evaluării este stabilit prețul de pornire.

Dacă imobilul nu este vândut la prima licitație, la a doua licitație prețul scade cu 25%. La cea de-a treia licitație, prețul ajunge la 50% din valoarea de evaluare.

Dacă proprietatea nu este vândută nici atunci, la licitațiile următoare prețul de pornire rămâne la nivelul de 50%.

Procedura include însă o particularitate începând cu cea de-a patra licitație. Dacă există mai mulți ofertanți, prețul de vânzare poate fi cel mai mare preț oferit, dar nu poate fi mai mic de 25% din prețul de evaluare, potrivit informațiilor furnizate de Pavel, Mărgărit și Asociații.