„Sunt generația care le-a prins pe toate. Singurul lucru pe care nu-l aveam pe vremuri erau războaiele. Dar am trecut prin două crize economice globale, vreo trei crize naționale, pandemie, am trecut prin hiperinflație. Dacă aș avea și o rugăciune, aceea ar fi: Spune-mi, Doamne, în ce să investesc și dă-ne trei ani în care sa nu se schimbe codul fiscal”, a declarat Adinel Tudor, CEO Evo Properties.
Acest apel la stabilitate ilustrează perfect contextul dificil în care operează astăzi investitorii români. Cei mai importanți jucători din domeniul imobiliar vorbesc deschis despre o ruptură tot mai mare între deciziile statului și realitatea din piață. În condițiile unor schimbări frecvente de fiscalitate, costuri ridicate de finanțare și noi mecanisme de impozitare contestate, investitorii spun că nu mai pot face planuri cu bătaie lungă și că riscul devine principalul factor de decizie. În lipsa predictibilității, dezvoltarea încetinește, iar capitalul începe să caute alte piețe, mai stabile.
Pe măsură ce impozitele devin imprevizibile, investitorii resimt și efectele asupra finanțării proiectelor: dobânzile mai mari devin un obstacol suplimentar, iar planificarea strategică, aproape imposibilă.
“O să avem o altă belea în curând: e-proprietatea”
Se prefigurează introducerea sistemului „e-Proprietatea”, după modele precum e-Factura și e-Transport, care ar urma să calculeze automat valoarea de piață a tuturor proprietăților. Însă există semne de întrebare privind corectitudinea stabilirii bazei impozabile și riscul aplicării unor valori prestabilite.
“M-ați auzit vorbind anul trecut de sistemele e-factura, e-transport, care au fost gândite să scadă gap-ul de TVA, și nu l-au scăzut. Acum, aceleași minți malefice au venit cu e-proprietatea. Vor fi inclusiv situații în care impozitele se vor tripla, sau crește chiar de zece ori, în special la rezidențiale”, a declarat Gabriel Biriș, expert în fiscalitate și fost Secretar de Stat în Ministerul de Finanțe.
Critica sa principală referitoare la e-proprietatea este că nici actualele repere, precum grilele notariale, nu reflectă fidel piața, fiind bazate pe valori istorice derivate din sisteme de evaluare vechi (de exemplu, cele folosite de fosta companie de asigurări ADAS, acum câteva decenii). În acest context, există temeri că noul sistem ar putea perpetua aceleași probleme și chiar duce la creșteri semnificative ale impozitelor, în unele cazuri de câteva ori sau chiar de zece ori.
Pe măsură ce aceste incertitudini se adună, investitorii încep să se concentreze și mai mult asupra modului în care piața percepe valoarea spațiilor și asupra riscurilor asociate fiecărui proiect.
“Guvernul e hapsân și strânge toți banii din piață”
Alte îngrijorări generate de situația economică se referă la nivelul dobânzilor, pentru că investițiile urmează profitul. Costurile de finanțare ridicate descurajează proiectele și limitează creșterea. În acest context, politicile guvernamentale și presiunea fiscală ar putea reduce lichiditatea din piață și menține dobânzile la niveluri mai ridicate. Astfel, investitorii ar putea ajunge să evite piața românească, pe care o percep ca riscantă și împovărată fiscal.
“Câtă vreme Guvernul nostru e hapsân și strânge toți banii din piață, nu vom vedea proiecte finanțate la dobanzi decente. Investești, crești. Nu investești, nu crești. Capitalul e precum căprioara. Nu se duce să se lupte, paște acolo unde se simte în siguranță”, a continuat Gabriel Biriș în cadrul unei conferințe pe tema managementului proprietăților, Property & Facility Management Conference.
În acest context de incertitudine și presiune fiscală, investitorii nu-și mai permit să mizeze doar pe locație și numărul de metri pătrați; atenția lor se îndreaptă către oamenii simpli care ocupă clădirile, pentru a menține valoarea și atractivitatea cât mai mult timp.
Investitorul, între rugăciuni și grija pentru chiriași
Pe piața de birouri începe să se vadă tot mai clar diferența între clădirile pline și cele goale, chiar dacă sunt amplasate în aceeași zonă, iar criteriul nu mai este doar locația sau suprafața. Contează tot mai mult modul în care investitorii se raportează la oamenii care vin zilnic la muncă, adică angajații chiriașilor și ce experiență le oferă utilizatorilor reali.
Astfel, unii dezvoltatori aleg să investească în facilități și servicii pentru angajați, precum săli de sport sau clinici medicale, chiar dacă acestea nu aduc venit direct, ci mai degrabă contribuie la atractivitatea clădirii și la sentimentul de wellness. Accentul se mută pe a menține chiriașii mulțumiți.
După ce au analizat atent nevoile chiriașilor și riscurile pieței, unii investitori au spus, în glumă, că recurg la rugăciuni care să le aducă stabilitate în acest mediu plin de surprize.
