Traficul din București nu se va îmbunătăți în următorii zece ani
Traficul din București nu mai este doar o problemă de infrastructură, ci o piedică în dezvoltarea Capitalei și un coșmar care afectează locuitorii la nivel de viață cotidiană, muncă și alegerea locuinței. Experții din imobiliare spun că, în lipsa unor schimbări majore, situația nu se va îmbunătăți în următorul deceniu, iar soluțiile nu pot fi găsite decât la nivel de urbanism și city planning.
„Bucureștiul e un oraș cu un trafic îngrozitor. Nu se va îmbunătăți nimic în următorii zece ani, să fim onești. Să-ți pierzi 15% din viață ca să mergi zilnic din Militari în Pipera e nesustenabil”, a declarat Adinel Tudor, CEO al dezvoltatorului imobiliar Evo Properties.
În acest context, modul cum se dezvoltă proiectele mari, acele construcții care găzduiesc mii de oameni, începe să sufere o schimbare de paradigmă: orașul clasic, în care oamenii fac o lungă navetă între zonele rezidențiale și centrele de business, începe și la noi să fie înlocuit de un model policentric, cu mai multe clustere dispersate pe suprafața Capitalei, model cunoscut drept “15-minutes-city”. “Dacă ne uităm la București, cred că vom asista din ce în ce mai mult în următorii 10 ani la o clusterizare, cu mai multe funcțiuni, evident mai puțin cea logistică, puse la un loc într-o rază de 15 minute. Oamenii vor putea ajunge unde au nevoie în 15 minute, cu mașina, pe jos sau cu transportul în comun”, a continuat Adinel Tudor.
Conceptul de „oraș de 15 minute” începe să fie preluat și pe piața construcțiilor din România, ca o necesitate economică și socială, în condițiile în care timpul pierdut în trafic începe să fie perceput ca o pierdere directă de calitate a traiului pe care chiriașii și cumpărătorii nu mai sunt dispuși să o accepte.
Școlile din centru, principala sursă a traficului
Lipsa școlilor în marile cartiere rezidențiale de la marginea Capitalei îi obligă pe părinți să traverseze orașul zilnic pentru a-și duce copii la școală în centru, ceea ce amplifică blocajele din trafic. În acest sens, liderii din imobiliare identifică o oportunitate. Investițiile, atât cele publice cât și cele private în construcții noi cu destinație educațională, ar putea să rezolve parțial problema traficului și să facă noile cartiere mai atractive pentru cumpărători.
„Noi vedem că Bucureștiul este rai din punct de vedere al traficului, dar când? Când sunt școlile închise. În nicio campanie electorală nu am auzit pe cineva să vorbească de școli bune în cartiere. Dacă vii cu oferte educaționale în cartierele mari sau în campusurile de birouri, o parte din problema traficului este rezolvată“, a declarat Gabriel Biriș, consultant fiscal.
„Dacă orașul e bun pentru copii, e bun pentru toată lumea.”
Unul dintre cele mai puternice mesaje venite dintr-o discuție a experților în dezvoltare, desfășurată la Property & Facility Management Conference, a fost că există o legătura directă între un oraș care este prietenos cu copiii și calitatea vieții tuturor locuitorilor din același oraș. Tema nu este una nouă în Europa, dar până acum nu a fost preluată în dezbaterea publică de la noi.
Mai mult decât construcția de școli noi, s-ar putea face și alte intervenții, de exemplu îmbunătățiri pentru tot ce înseamnă nivelul pietonal, mobilier urban, vegetație care să țină umbră vara, întreținerea parcurilor, sau la nivel de transport public. Gabriel Biriș a explicat: „Viceprimarul Vienei povestea cum a ajuns capitala lor să fie în mod constant între primele trei orașe din punctul de vedere al calității vieții. Au ajuns la concluzia că un oraș, ca să fie bun pentru locuitorii lui, trebuie să fie bun pentru copiii lui. Adică școli în apropierea cartierelor, creșe, grădinițe, licee. Dacă orașul e bun pentru copii, e bun și pentru părinți, și pentru bunici, pentru toată lumea”.
„Este important ca noua conducere a Primăriei să se deschidă la dialog”
Reprezentanții sectorului imobiliar au spus că soluțiile nu pot să vină doar unilateral și cer o colaborare mai strânsă cu administrația locală, în special pe zona de urbanism și planificare, în contextul în care fosta administrație reprezentată de Președintele Nicușor Dan a fost de multe ori acuzată că nu comunică suficient și nu înțelege nevoile mediului de afaceri.
„Este important ca noua conducere a Primăriei să se deschidă la dialog și să găsească soluții împreună cu mediul de afaceri. În ultima campanie electorală, unul dintre candidați, Burduja, a avut o echipă interesantă, deschisă către mediul de business”, a declarat Gabriel Biriș.
Noile oportunități imobiliare: educația, sănătatea, cazarea pentru studenți și vârstnici
Pe fondul diversificării portofoliilor de investiții ale marilor jucători din imobiliare, companiile cu istorie pe piața locală sau investitorii străini intrați mai recent în mediul de business românesc, încep să capete vizibilitate oportunitățile investiționale din sectorul educației și sănătății. Privite până acum doar ca servicii publice pe care Statul le ignoră, aceste două domenii care vin cu cerințe specifice de conformare a spațiilor încep să le atragă atenția furnizorilor din sistemul privat.
Sunt în proces de dezvoltare unele proiecte care integrează școli, clinici sau servicii pentru comunitate în unele ansambluri de birouri sau clădiri mixed-use. În paralel, se dezvoltă alte nișe noi, de exemplu facilitățile de locuit pentru studenți sau cele destinate îngrijirii vârstnicilor.
Doar că aceste segmente noi se lovesc totodată și de unele probleme de reglementare, în contextul cotelor de TVA diferențiate. Proprietarii au găsit modalitatea să iasă în avantaj, clasificându-le ca hosteluri pentru a beneficia de un TVA redus, de 11%.
„Există cămine studențești care funcționează ca hosteluri. Sunt dezvoltări foarte serioase, dar combinate: și short-term, și pentru muncitori străini. Funcționează ca hosteluri, fiindcă au nevoie de o clasificare turistică. Dar cum e posibil să iei 10 lei pe zi studenților, ca taxă turistică? Problema e pe cale să fie rezolvată, Primăria și Consiliul General au înțeles”, a spus Gabriel Biriș.
Mit spulberat: „Mallurile or să moară”
Au fost și alte subiecte asupra cărora liderii din sectorul imobiliar au identificat diferențe între percepții și ce se întâmplă în realitate. În ultimul deceniu, au existat previziuni care s-au dovedit eronate, în special cele legate de succesul sau dispariția unor tipuri de active. Să luăm drept exemplu centrele comerciale, care nu doar că au rezistat, dar au și răspuns cerințelor noului tip de consumator, devenind între timp spații de experiență, nu doar de cumpărături.
“«Mallurile or să moară», acesta era un clișeu foarte popular acum 10 ani, chiar înainte de pandemie. Într-adevăr, zona respectivă s-a transformat, dar mall-urile bune din București funcționează acum mai bine decât oricând, și în materie de trafic, și ca vânzări”, a spus Andrei Văcaru, Managing Director Romania & CEE Head Of Capital Markets, IO Partners.
Alt mit neconfirmat: „Nu mai e treabă pe office”
O evoluție similară a fost și în sectorul birourilor, unde pandemia și schimbările din piața muncii au generat temeri legate de viitorul acestui segment. În realitate, spun jucătorii din piață, sectorul nu s-a diminuat, ci mai degrabă s-a recalibrat. Cererea există în continuare, dar este mult mai atent orientată către clădiri de calitate, centrale, bine administrate și adaptate nevoilor actuale ale angajaților care lucrează în sistem hibrid.
“Până acum ceva vreme, industria de office în ultimii ani a trecut prin niște frământări. O analiză de la Wall Street Journal vorbea de un milion de metri pătrați vacanți în New York City. Niște analize mai dâmbovițene spuneau că nu mai e treabă pe office. Dar lucrurile, până la urmă, s-au mișcat într-o altă direcție”, a spus Adinel Tudor. Nu mai este localizarea cel mai important aspect la închirierea unui spațiu office de către o mare companie, fiindcă angajatorii încearcă să-și readucă oamenii la birou și e necesar să le ofere o experiență mult mai bună a spațiului destinat muncii.
Ce va merge în imobiliare în 2026
În ciuda schimbărilor perpetue din piața imobiliară și a incertitudinilor din administrația locală a ultimilor ani, unele segmente rămân stabile și continuă să atragă interesul investitorilor. Proiectele de birouri din zonele periferice, de exemplu, își pierd din atractivitate, dar există alte tipuri de active care câștigă teren.
Potrivit consultanților din piață, logistica rămâne unul dintre cele mai solide segmente, susținută de dezvoltarea spațiilor de retail și a hub-urilor de distribuție, în timp ce zona rezidențială continuă să fie o constantă de top, indiferent de ciclul economic. În paralel, parcurile de retail devin tot mai populare datorită simplității dezvoltării și a randamentelor atractive pentru investitori.
“Pentru parcurile mari de birouri de la marginea orașului, interesul acum este destul de scăzut. Pentru zona de logistică, interesul rămâne ridicat. Pentru zona de living, rezidențială, fie că este adresată consumatorului final sau investitorilor, este o piață care va funcționa întotdeauna. Acum vedem un interes crescut pentru parcurile de retail, fiindcă sunt un produs simplu, ușor de dezvoltat și de construit”, a explicat Andrei Văcaru.
Această repoziționare arată o maturizare a pieței, în care investitorii devin mai selectivi și se orientează către produse mai sigure și mai ușor de operat. Așadar, sunt piețe care nu dispar, ci se adaptează. Activele de calitate continuă să performeze, în timp ce cele slab poziționate sau gestionate vor continua să piardă teren.
