Prețurile apartamentelor au crescut, oferta a continuat să scadă, în timp ce cererea a rămas la un nivel suficient de ridicat pentru a determina noi scumpiri, pe lângă impactul dat de climatul economic și a schimbărilor fiscale.
Inflația este în creștere în timp ce salariile nu țin pasul, iar măsuri precum creșterea cotei TVA pentru locuințelor noi au pus, de asemenea, presiune pe prețurile apartamentelor.
Gabriel Blăniță: Cel mai important element în 2025 este scăderea puterii de cumpărare
Am stat de vorbă cu Gabriel Blăniță, Associate Director | Valuation & Advisory Services, în cadrul companiei de consultanță imobiliară Colliers România, despre cum s-a văzut evoluția pieței în acest an, acesta este de părere că cea mai mare problemă a pieței imobiliară este scăderea puterii de cumpărare a românilor.
„Dacă ar fi să aleg un singur element definitoriu pentru piața rezidențială în 2025, acesta ar fi erodarea puterii de cumpărare începând cu a doua parte a anului, care a influențat direct ritmul tranzacțiilor și comportamentul cumpărătorilor”, ne-a spus Gabriel Blăniță.
Potrivit specialistului de la Colliers, încetinirea economiei, răcirea pieței muncii și problema tot mai presantă a deficitului bugetar au creat cadrul general în care piața a funcționat pe parcursul acestui an.
„În acest context, creșterea taxelor și impozitelor, în special majorarea TVA, a avut un impact semnificativ, determinând devansarea unor tranzacții, pe fondul dorinței cumpărătorilor de a beneficia de un regim fiscal mai favorabil”, ne-a explicat specialistul de la Colliers.
Iar luna iulie s-a dovedit a fi una foarte bună pentru tranzacții, cu mulți români încercând să semneze contracte de vânzare-cumpărare înainte de 1 august, pentru a prinde o taxă pe valoarea adăugată mai mică.
„Ulterior, însă, creșterea inflației peste dinamica salariilor a dus la o erodare vizibilă a puterii de cumpărare. Din această toamnă, cererea se află într-o pierdere clară de viteză, mai ales în segmentele sensibile la costul finanțării și la nivelul veniturilor disponibile”, ne-a mai spus Gabriel Blăniță.
Tendință care a fost semnalată și alți jucători în vară, care atrăgeau atenția asupra faptului că segmentul de cumpărători cel mai afectat va fi cel al locuințelor ieftine, acolo unde fiecare mie de euro în plus sau în minus contează, iar creșterea TVA de la 9% la 21% pentru locuințele sub 120.000 de euro a adus în mod clar o scumpire importantă destul de bruscă.
Mai ales că dezvoltatorii nu prea s-au grăbit să „absoarbă” ei creșterea cotei TVA așa cum s-ar fi așteptat o parte din piață.
Legea Nordis: Un pas pentru maturizarea pieței imobiliare
Întrebat despre adoptarea legii Nordis, care vine cu o limitare a nivelului maxim al avansului pe care-l poate cere un dezvoltator, Gabriel Blăniță consideră că este o lege care va avea un efect pozitiv în ceea ce privește protecția cumpărătorilor, dar încă este devreme să vorbim despre efectele concrete la nivelul pieței.
„În ceea ce privește schimbările legislative apărute ca urmare a cazului Nordis, acestea reprezintă fără îndoială un pas înainte pentru maturizarea pieței. Totuși, efectele depline vor putea fi evaluate abia după publicarea normelor de aplicare și după ce vom vedea modul concret în care noile reguli vor fi implementate”, ne-a mai spus Gabriel Blăniță.
Noua lege spune că avansurile sunt limitate la maximum 25% pentru structura de rezistență, plătibil doar după finalizarea acesteia, și maximum 20% pentru partea de instalații, iar sumele vor fi depuse într-un cont bancar dedicat proiectului, de unde vor putea fi folosite exclusiv pentru dezvoltarea respectivă.
În acest context, jucătorii din piață spun că dezvoltatorii trebuie să-și schimbe modelul de business, ceea ce ar putea duce la o încetinire a ofertei de locuințe noi sau chiar la o scumpire a prețurilor pentru proprietățile vândute încă în faza de proiect.
Analiștii spun că dezvoltatorii mari, care dispun de capital propriu, s-ar putea să nu fie afectați de aceste schimbări, în schimb, dezvoltatorii mai mici, care mizează foarte mult pe avansuri pentru a avea resursele necesare pentru a începe construcția, vor fi nevoiți să-și recalibreze ritmul de dezvoltare.
În prima fază, asta ar putea însemna o încetinire a ofertei de locuințe, care oricum este sub nivelul cererii, dezechilibru care a făcut ca prețurile să crească în ultimii ani, în special în București.
Gabriel Blăniță: 2026 va fi mai degrabă un an de așteptare, decât de relansare a pieței
În ceea ce privește evoluția pentru anul viitor, reprezentantul Colliers crede că s-ar putea să fie un an de așteptare, în condițiile în care contextul economic depinde de măsurile luate de guvern pentru a reduce deficitul bugetar.
„În esență, 2026 se anunță mai degrabă ca un an de așteptare, ajustare și disciplină, decât unul de relansare rapidă a pieței rezidențiale. Cel puțin în prima jumătate a anului, nu ne așteptăm la scăderi semnificative ale dobânzilor sau la o revenire a salariilor reale pe creștere. Principalul subiect macro va rămâne consolidarea bugetară și efortul statului de a reduce deficitul, ceea ce va influența atât fiscalitatea, cât și încrederea generală în economie”, ne-a mai spus Gabriel Blăniță.
În opinia lui, disciplina bugetară va domina discuțiile, de la nivelul statului până la nivelul companiilor și al bugetelor individuale.
Nu vor fi schimbări majore în ceea ce privește accesibilitatea locuințelor
Reprezentantul Colliers nu anticipează nimic spectaculos în ceea ce privește accesibilitatea locuințelor, mai ales dacă ne uităm la cât de mult au crescut prețurile în ultimii ani.
„În ceea ce privește prețurile, acestea au crescut cu 60–100% în ultimii șase ani în marile orașe. Chiar și în scenariul unor ajustări punctuale sau al unei stagnări temporare, peisajul accesibilității nu se va schimba fundamental. Oferta de locuințe noi rămâne limitată, iar această constrângere structurală va continua să exercite presiune asupra prețurilor pe termen mediu”, ne-a mai spus Gabriel Blăniță.
Cu alte cuvinte, chiar dacă s-ar înregistra o încetinire a ritmului de creștere pe termen scurt, poate și mici corecții în anumite orașe, pe anumite categorii de locuințe, pe termen mediu vom asista la noi scumpiri ale locuințelor.
Cât despre visul celor care și-ar dori o locuință nouă și ieftină în zonele centrale ale orașelor, în special în orașele mari, cum este și cazul Bucureștiului, șansele sunt foarte mici ca acesta să se îndeplinească.
Oferta este una foarte redusă, proiectele noi sunt foarte puține și de mici dimensiuni, iar în contextul majorării TVA și a imposibilității accelerării de proiecte noi, conceptul de a găsi o locuință nouă și ieftină în centrul orașului devine unul tot mai improbabil.
De cealaltă parte, în contextul în care locuințele s-au scumpit, în condițiile în care mulți așteaptă să vadă cum se așază piața, Gabriel Blăniță spune că piața închirierilor ar putea rămâne una dinamică.
„Cererea pentru închiriere va continua să crească, pe fondul amânării deciziilor de cumpărare, iar prudența va rămâne cuvântul-cheie pentru toți participanții la piață. O clarificare mai consistentă a contextului economic și o eventuală schimbare de sentiment sunt mai probabile abia în a doua jumătate a anului 2026”, ne-a mai spus reprezentantul Colliers.
Cu alte cuvinte, prima parte a lui 2026 încă este sub semnul întrebări, iar evoluția din prima parte a noului an ne va spune mai bine încotro se îndreaptă piața imobiliară.
