Ce (nu) implica un contract de inchiriere in piata de retail

„Modelul de realizare a fost adus de dezvoltatorii externi care, in majoritatea situatiilor, sunt si proprietarii mall-urilor sau ai galeriilor comerciale unde se desfasoara activitatea economica. In aceasta situatie, chiriasii, uneori de nationalitate romana, nu au destula experienta in negociere, adaptata complexitatii unui astfel de contract”, a declarat, pentru Wall-Street, Dan Ionascu (foto).

Complexitatea este data de mai multe elemente, ce se pot constitui sub forma datei la care contractele se pot renegocia sau intrerupe. De obicei, in Romania, un contract de inchiriere in retail are o durata de cinci ani, insa ca practica generala, un astfel de contract poate fi renegociat dupa o perioada de trei ani, daca aceasta mentiune este trecuta in contract.

„Acum se doreste, in principal, renegocierea chiriei care se incaseaza, si astfel, alinierea ei la noile conditii de piata. Totodata, in prezent, chiriasul, in masura in care nu a ajuns la o intelegere cu proprietarul spatiului, poate avea o alternativa de parasire a spatiului ocupat”, mai spune specialistul Cushman, adaugand ca o astfel de optiune nu este, de obicei, precizata in contracte, deoarece este foarte riscanta pentru proprietar.

In aceasta situatie, proprietarul nu mai are siguranta asupra veniturilor viitoare, lucru ce determina aparitia unui risc suplimentar. Daca o astfel de conditie, de parasire a spatiului de catre chirias in orice moment doreste sau dupa o anumita data de renegociere, este inclusa in contractul de inchiriere, influenteaza direct pretul de piata a proprietatii din punct de vedere investitional.

„Chiriile ce vor fi incasate nu mai prezinta aceeasi certitudine, astfel incat pretul proprietatii scade imediat. In general, spatiile stradale detinute de proprietari romani contin astfel de brese, cauzate de lipsa de practica si experienta a acestora si, nu in putine situatii, pretul de cumparare, cu tot cu chirias, este mai mic decat cel preconizat”, afirma Dan Ionascu.

Un alt element important pentru un contract de inchiriere este indexarea chiriei si modul in care se realizeaza, respectiv care sunt coeficientii folositi la aceasta indexare. Indexarea influenteaza in mod direct chiria care va trebui incasata si poate fi facuta la rata inflatiei, ca si coeficient fix prestabilit sau amandoua coroborate.

Majoritatea proprietarilor romani nu acorda importanta indexarii, crede Ionascu, cu toate ca ea se poate dovedi cruciala pentru veniturile viitoare, si astfel, in determinarea pretului final de vanzare a proprietatii. Ca regula, indexarea ar trebui negociata inainte de semnarea contractului de inchiere.

Conditiile de incheiere a contractului sunt, de asemenea, foarte importante. Modalitatea in care chiriasul paraseste locatia este determinata - cu sau fara despagubiri - la expirarea contractului sau in perioada valabilitatii acestuia.

„Un proprietar de spatiu inteligent se apara impotriva parasirii spatiului de catre chirias, prin constituirea de garantii sau impunerea de penalitati”, subliniaza seful departamentului de evaluare al Cushman & Wakefield.

In plus, dreptul de subinchiriere este important pentru chirias. El ar trebui sa apara si sa fie obtinut de catre chirias in momentul negocierii contractului. Astfel, daca activitatea comerciala desfasurata nu se dovedeste profitabila, chiriasul nu ar parasi spatiul, ci ar subinchiria in profit catre un tert, cu un profil al activitatii ce prezinta o cerere mai mare de piata.

Cushman & Wakefield detine 227 de birouri in 59 de tari si are peste 15.000 de angajati. Biroul din Romania a fost deschis in ianuarie 2007 prin preluarea biroului asociat Activ Consulting, cu care se colabora de peste 11 ani, devenind astfel Cushman & Wakefield Activ Consulting.  Compania a inregistrat in 2007 o cifra de afaceri de 4,5 milioane euro, depasind cu 50% estimarile din 2006 si vizeaza pentru 2008 atingerea unei cifre de afaceri de opt milioane de euro.