Invitati: Adrian Erimescu, director general imobiliare.ro, Valentin Ilie, director executiv Coldwell Banker Affiliates of Romania, Traian Stancu, COO Kiwi Finance, Dan Ioan Popp, presedinte Impact Developer&Contractor.

Tema:
Cum evolueaza piata locuintelor in 2012

Wall-Street.ro: Cum afecteaza piata stocul crescut de apartamente in insolventa?

Dan Ioan Popp: Din cate stiu, sunt 20-30.000 de locuinte in portofoliile bancilor doar in Bucuresti. Intr-un an, tranzactiile din Bucuresti sunt in jur de 70.000-80.000 de unitati. Daca bancile ar aduce toate aceste unitati pe piata ar fi un crah. Niciodata nu vor face asta din intelepciune. Aceste portofolii sunt unde trebuie sa fie.

Valentin Ilie: Daca ar avea loc aceasta infuzie uriasa, piata s-ar bloca, indiferent de pretul la care sunt scoase la vanzare. Astfel, aparitia in piata a acestor portofolii va fi reglata. Daca vom avea nevoie de 10 apartamente pe o zona, le vom scoate, dar nu vom lansa 60 de apartamente. Blocajul este mai rau decat orice. Daca vom ajunge acolo, vom avea un robinet prin care sa reglam felul in care acest portofoliu apare in piata.

Dan Ioan Popp: Cu cat sunt bancile mai prudente cu atat nu se va intampla nimic in piata si, de fapt, vom lungi situatia. Este ca in teoria oscilatiilor: unde dai tendinta, in aceea directie se mista lucrurile. Daca nu finanteaza cumparatorii si dezvoltatorii, piata nu are cum sa creasca, problema ajunge sa se puna “Cine e market makerul in imobiliare?” Ar trebui sa fie banca.

Piata este strivita psihic, nu are incredere in ea insasi. Cine are aceasta forta? Numai banul, adica bancherii. Piata nu se poate scoate singura din aceasta situatie. Daca ar exista capitalisti puternici ar putea, insa capitalistii romani nu pot sa se autosustina, iar piata este tributara investitiei straine.

Wall-Street.ro: Si totusi, ce i-ar motiva pe dezvoltatori sa inceapa din nou sa construiasca?

Dan Ioan Popp: Piata este singura motivatie pentru a construi. La nivel de preturi, incercam sa ne pozitionam pe de o parte undeva mai sus, si pe de alta cat se poate de jos. Putem sa lansam produsul final si la 600-700 euro pe mp construit si la 1.000-1.300 euro pe metru patrat construit cu totul inclus.

Citeste si:

Valentin Ilie: In prezent, conteaza mai mult ca niciodata cat are clientul in buzunar. Ca si dezvoltator, daca atac un target stabil, trebuie sa imi dezvolt produsul pentru 25% din veniturile clientilor. La un venit de circa 600 de euro, nici nu m-as gandi sa imi cumpar casa, ci mai degraba as prefera o chirie mica. La 1.000 de euro, ar trebui sa ai o rata de 250-300 euro. Trebuie, de asemenea, sa ne uitam la finantatorul clientului final si la cat poate primi finantare acel client.

Adrian Erimescu: Peste 70% din cei care cauta locuinta se uita la apartamente de maxim 60.000 euro.

Valentin Ilie: Si din acei 70%, doar jumatate isi permit sa dea 60.000 euro.

Wall-Street.ro: Si atunci dezvoltatorii trebuie sa construiasca doar locuinte de 60.000 euro?

Traian Stancu: Piata de 60.000 euro este alimentata de investitorii care pun in piata proiecte foarte mici, cu livrare in maxim un an. Avem foarte putine proiecte care sa cuprinda un numar din trei cifre de unitati.

Dan Ioan Popp: Ecartul statistic dintre preturile locuintelor vechi si ale celor locuinte noi s-a pastrat. Daca diferenta de pret era de 5% in 2008 in favoarea apartamentelor noi, acum este de 20%, iar orasul unde se apreciaza cel mai mult noul este Bucurestiul. Ar trebui sa scada pretul? Aici sunt cel putin doua componenete, apartamentele vechi si noi. Care din aceste doua are motive obiective sa scada mai mult. Evident ca cele vechi, pentru ca au un alt tip de constituire economico-financiara a pretului. Din pacate, pretul se constituie din auzite, exista o emulatie imitativa si nu argumentativa si aici intervine rolul evaluatorului si al bancii. Spre exemplu, se stie ca sunt banci care nu crediteaza achizitii ale unor locuinte construite inainte de 1975.

Valentin Ilie:
Preturile vor scadea, dar aproximativ in aceeasi parametrii si doar daca nu va exista o schimbare in cerere. Problema este cumparatorul. Cumparatori sunt mai putini, conteaza felul in care se misca in piata acesti consumatori, ei vor regla preturile in acest an. Daca oferta o sa explodeze, vom avea un alt gen de ajustare.

Dan Ioan Popp: Atat cererea cat si oferta sunt puternic influentate de bancheri. Atata timp cat acest robinet va curge cu picatura nu se va intampla nimic semnificativ in piata. Cererea va spori doar daca va exista finantare. Sunt rarisimi dezvoltatorii finantati.