Cea mai des intilnita comparatie facuta in ultimele luni de specialistii din domeniul imobiliar se refera la apartamentele vechi si cele din blocurile noi, din ansamblurile rezidentiale care se construiesc in mai multe cartiere ale Bucurestiului. Totusi, apartamentele vechi reprezinta grosul ofertei de pe piata imobiliara, iar majoritatea celor care devin proprietari achizitioneaza o astfel de locuinta. Tocmai de aceea, este important de stiut care sint caracteristicile apartamentelor din blocurile construite inainte de 1989. Suprafetele locuibile si rezistenta seismica a cladirilor difera in functie de perioada in care au fost ridicate. Si preturile depind de virsta cladirii.

Case vechi

Situatia fondului locativ din Romania nu este una dintre cele mai bune. Majoritatea locuintelor sint vechi. Cel putin asa arata studiile oficiale. „Din totalul gospodariilor, cele mai multe (58,8%) traiesc in locuinte care au fost construite in perioada 1940-1977. Este de remarcat ca locuintele construite dupa 1989 reprezinta numai 7% din totalul locuintelor, cu preponderenta in mediul rural, unde s-au construit de 1,6 ori mai multe locuinte decit in mediul urban. In locuintele construite inainte de 1940, care in general se considera ca au un grad mai mare de risc in cazul unor cataclisme naturale, traiesc 8% dintre gospodarii“, se arata in studiul „Conditiile de viata ale populatiei din Romania“ realizat de Institutul Nationale de Statistica.

Trebuie precizat ca prin gospodarie se poate intelege familie. Un calcul simplu arata ca locuintele construite in perioada 1977-1989 reprezinta 26,2% din fondul locativ. Astfel, la nivel national se poate spune ca locuintele vechi reprezinta principala categorie in care se poate achizitiona o proprietate. Anul constructiei conteaza foarte mult.

Perioada interbelica

In Bucuresti sint numeroase imobile construite inainte de 1940. „Locuintele construite inainte de 1940 sint considerate ca fond imobiliar de lux“, spune Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara la Université Francophone din Bruxelles. Sint locuinte care nu impresioneaza prin suprafata, iar cladirile nu prezinta prea multa siguranta in cazul unui cutremur.

„Aceste apartamente sint in blocuri elegante, care au, in general, structuri slabe. Ele au fost construite fara a se cunoaste conditiile de rezistenta seismica. De altfel, citeva dintre ele s-au prabusit in timpul cutremurului din 4 martie 1977. Cea mai importanta calitate a lor o reprezinta locatia, in centrul Capitalei“, spune Octavian Ungureanu, arhitect la compania Trilitica. Artur Silvestri spune ca aceste locuinte sint cautate, iar preturile sint mari.

Blocuri pentru fabrici

Construirea de fabrici in Bucuresti in perioada comunista a determinat migratia catre Capitala. „Orice stat care se industrializeaza are nevoie de forta de munca“, spune Artur Silvestri. Astfel, populatia Bucurestiului a crescut rapid. Dupa opinia unora, in citiva ani chiar s-a dublat. „Bucurestiul, dupa al Doilea Razboi Mondial, si-a dublat populatia. In 1944-1945 avea cam 900.000-1.000.000 de locuitori, pentru ca in anii ’60 sa ajunga la 1.700.000-1.800.000. S-a adus mina de lucru din agricultura si s-au infiintat bazele mari industriale, Faur, IMGB, Republica, platformele industriale.

Populatia suplimentara, care a venit nu prin crestere naturala, ci prin aducere de oameni, a facut din construirea de locuinte o necesitate“, spune arhitect Constantin Jugurica, consilier tehnic la Proiect Bucuresti, locul in care au luat nastere proiectele care s-au concretizat in cartierele din ziua de azi. Aceste locuinte se repartizau muncitorilor de pe platforme numai prin intreprinderi si, in general, se astepta destul de mult. „Prin programele de locuinte se realizau practic circa 20.000 de apartamente pe an, desi programele noastre mergeau la 30-40.000. Ele au trebuit sa se realizeze in structuri care sa fie usor de locuit si sa fie economice din punctul de vedere al costurilor“, mai spune Constantin Jugurica.

Casa STAS

Solutia gasita a fost tipizarea. Asa se explica monotonia de pe piata imobiliara, in care preturile variaza in functie de zona, deoarece apartamentele sint aproximativ la fel. S-a mers astfel pe anumite tipuri de locuinte, cu suprafete minime. „In general, erau doua tipuri majore: imobil cu parter si patru etaje si imobil cu parter si zece etaje. Problema era clara: sa coste cit mai putin si sa se organizeze un mod de lucru prin care sa se construiasca repede“, spune Constantin Jugurica.

Asa s-a ajuns la sistemul de construire din prefabricate, care presupunea cheltuieli minime de manopera, deoarece panourile veneau din fabrica si se montau doar. „De ce P+4? Pentru ca nu se mai punea problema lifturilor, nici macar a unei structuri mai puternice, deoarece cu cit e mai mare imobilul, cu atit trebuie o structura mai puternica. Pe santier nu era decit montajul, cu exceptia fundatiei si a subsolului, care erau facute monolit. Toate blocurile sint de acelasi tip. Aici au fost mai multe variante, dar neesentiale. Se inscriu in acelasi standard de P+4, sint diferente minore. Suprafetele erau normate si aprobate prin legi ale statului“, mai spune acesta.

Caracteristici generale

In conditiile in care tipizarea este caracteristica principala, care poate fi observata cu ochiul liber in cartierele din Bucuresti, putem desprinde citeva caracteristici generale ale blocurilor. Suprafetele sint aceleasi pentru blocurile construite in acelasi interval de timp, indiferent de cartier. Proiectantii spun ca structura este solida la toate blocurile, insa sint probleme destul de mari la finisaje. „Nu se facea rabat de calitate de la structura, pentru ca acolo se dadeau suficienti bani. Se facea rabat mare la finisaje, la partea vazuta a casei: tencuieli de calitate proasta, zugraveli proaste, feroneriile au cedat. S-au facut economii si la instalatiile electrice si sanitare“, mai spune Jugurica. Diferentele apar in functie de perioada in care s-au construit blocurile.

Sursa: http://www.cotidianul.ro/index.php?id=5355&art=71&cHash=552b066308